原創 | 澳洲房屋租賃背後的故事
作者:Nicole
筆者是一位專業的澳洲租賃管理經理，從事過房地產不同的職位，最後選擇了很多業內人“嫌棄”的租賃管理工作。大多銷售中介公司把房賣掉，就不再過問後期租賃（從現實來看，很多中介公司也無能為力。一般把業主介紹給當地租賃公司，就結束這段服務關係，後期租賃出現的種種問題，他們也很難去解決）筆者和其團隊一步步從零做起，現在已經帶領團隊為業主們在澳洲管理價值近億澳幣價值的不動產。為了讓更多海外業主進一步了解澳洲租賃背後的故事，她把一些不為人知的幕後工作內容寫出來，希望海外業主能多方位了解他們的行業特點。
物業管理經理 Property Manager 是一個高壓的工作，陣亡率很高。然而，我在這份工作中，體驗這個產業的廣度、深度，以及工作中最大的樂趣，連結銷售後端的經驗，提升客戶服務的層級。我沒有因為高壓與繁瑣的工作而退縮或厭倦，因為我有一個工作中不可多得的團隊與上司，支持我一路前進，我不是一個孤軍奮戰的經理人。這樣的後盾讓我有信心說我們做得一天比一天好，我們能提供客人與眾不同的經驗與服務。
在此謹向我的團隊致上最高的敬意與謝意，也向一路支持我們的客戶們說聲，謝謝您對我們的信賴與肯定。
-by Christine Lee
Property Manager 物業管理經理是我人生中最有趣的一個工作。這個工作的廣度，豐富性與多樣性，在我的預期之上，因為從房子到業主到租客，我們做的是超越租金管理的層次。
如果房子出租就只是收租那樣簡單，那大家都會自己做，黃金海岸的租賃管理事業也不會如日中天的搶手，也不會有那麼巨細彌遺的專業規定與專門監管單位。自己出租房子代表的是：
• 你自己撰文、弄照片、定價、上廣告？
• 有人有興趣，你自己開門帶看做介紹？
• 你自己做租客篩選，發函做信用調查與收入確認？
• 自己跟租客協商租金？
• 租約自己做？條款自己談？
• 押金自己上繳 RTA？
• 欠租自己催？
• 要跟租客收水費自己計算髮通知？
• 定期檢查自己來？
• 漏水了，跳電了，門鎖壞了，鑰匙掉了，窗戶卡了，租客聯繫你？
• 租客不繳租金避不見面，你自己跑仲裁找警察做強制驅逐？
• 租客搬離若是留下爛攤子，你自己想辦法解決？
• 報表自己做？
• 該買的保險你都知道？
• 相關法規你都跟上了？
大部分的人並不具備這樣的能力，也沒有時間精力與專業回應租客相應的需求，所以選擇委託物業管理公司進行管理，還是大多數人最明智的選擇。
我們處理各種狗屁倒灶的事情，是不會跟業主說的，我們在奔波協商絞盡腦汁應對的時候，也是不會叨擾業主的，業主通常只知道租了個好價格，有了個好租客，續約了，有問題但處理完了，有損失但申請理賠了，至於我們花多少時間精力去協商去完成工作，他們是不需要知道的，因為，房子交給我們管理，不就是要圖個清靜方便嗎？但也因此，我們的工作容易受到誤會，以為不過就是收租嘛！沒什麼事，很清閑的！管理費應該便宜再便宜，事實上並不是那麼簡單的。
我們的物業管理服務是由一個團隊組成的。我主要負責對外與租客管理，有同事負責與業主聯繫，有同事負責帳務，有同事負責瑣碎的行政，物管進度隨時向所有人更新。我們整個團隊都具備多語能力，每個人都至少講三種語言，嫻熟的中英文能力是基本。所以不論是業主或是租客，都不會有找不到回應窗口的問題，即便負責人外出或休假，辦公室隨時都有能與之對話的人。
我們認定的專業是儘力將事情擺平，免除業主的煩惱。但缺點是，我們如何跟租客周旋，如何奔波于維修與鑒定問題，如何挽起袖子充當女傭為業主打點節省的用心與過程，都不會出現在業主的報表中，固定出現的數字，很容易讓人以為我們不過就是轉轉帳，挺閑的，其實不然！
一位租客很喜歡我們新推出的房子，但是因為條件比較好，比該區為數不少的競爭者租金要高，他希望我們降價出租，便用尖酸刻薄的態度指責我們的租金過高，不符市場趨勢，面對他的振振有詞，真是又好氣又好笑，我得想辦法對峙他的傲慢，用溫柔而堅定的方式，合理地維護業主的租金水平。一位租客輕蔑地跟我說，在前任管理公司的管理下，曾有過欠租六個星期，現在不過欠租兩天，緊張什麼？我得一面義正嚴詞地駁斥他不知廉恥的態度，一面依循當地法規在時間內發出通知，預防他過度欠租損害業主權益。合租的租客要換室友，我要跟催新租客的申請資料，了解他的背景與工作，並協助租客更新押金資料。一位租客換了工作之後收入不穩定，欠租耍賴又不搬離，我只好申請民事仲裁，在警察的協助下將他強制驅離，再申請保險賠償業主損失。新搬入的，從系統建檔到入住登記鑰匙，要做各項設定。要搬離的，從清潔打掃到結清帳單，要做各項檢查，遇上租客做不到位的，要一次又一次的修正，一次又一次的溝通、要求、奔波、確認，甚至另謀解決方式。任何能挽起袖子解決的小事，我們從不猶豫。我們常自嘲必須在專業的經理人與勤奮的女傭之間切換自如。
與租客接觸的過程，大幅地豐富了我的人生經驗與感悟。所謂一樣米養百樣人，形形色色的租客展現人生百態。有時，有好幾組的租客同時競爭一套物業，這是租屋市場火熱最好的見證，但看到屢次租不到房的租客，奔波在住房與工作之間，也真的很為他們心疼。有房住的朋友們，真是何其幸運！能讓需要住房的朋友們租到有品質的好物業，獲得生活上的一份安心，也成為我工作中成就感的來源之一。照顧好物業，讓業主有收入，租客有遮蔽，我們樂在創造美麗的雙贏。
夫妻會離婚，情侶會分手，單身會失業，合租會拆夥，你說，房子應該租給誰？看起來明明是彬彬有禮體面大方的知識分子，收入不穩之後就成了全天下最可怕的無賴，你說，看人要怎麼樣才准？經驗是買不到的能力。
在我們愈來愈熟練，愈來愈懂得如何防範問題租客的作業模式下，我們99%的租客都是很不錯的。會按時繳租，能依約行事，懂得愛惜物業。這時我們的工作重點就會放在維持租客的穩定性，依循市場行情做適度合理的租金調漲。我們也花時間定期為自己充電，跟上相關的法令規定以及市場趨勢。懂法規才能將管理做得進退有據。懂市場，才能將租金訂得合理誘人。兩者兼備，才能為業主獲取最大權益。花時間將已經上軌道的租賃管理工作做進一步的改善，好要再更好。
如果您擁有一位盡責能幹的物業管理人，恭喜您，應該要好好珍惜。如果您對現在的管理還有這些那些不太滿意的地方，歡迎您跟我們聊聊！
家和管家，許您一個與眾不同的物業管理服務！
如果您對澳洲房屋租聘有任何問題，請聯繫Christine Lee。
微信：cne699 澳洲境內：+61 07 5539 8316