上次全球股市如此動蕩之時，澳洲房價的表現還好嗎？
作者：Clay
如果歷史可以作為參考，鑒於2008年全球金融危機後房價上漲，那些希望近期澳大利亞股市下跌將會轉化為房價降低的購房者可能要失望了。
並且經濟學家也同樣警告道，現在的情況與2008年的經濟危機不同，如今的超低利率可能比股價走勢更能推動房地產市場。
全球蔓延的冠狀病毒引發了人們對澳大利亞經濟健康的擔憂。旅游業和教育業遭受打擊的同時，投資者也開始拋售當地股票，選擇相對保值的產品。
上周一（3月9日）的下跌幅度是繼全球金融危機以來最嚴重的，基準的S&P/ASX 200市場指數較2月份的峰值下跌了17.4%。雖然周二下午有些許上漲，但漲幅僅為3.1%。
利率的走勢為我們提供了一條線索，可以了解此前經濟不確定時期的房地產市場活動。
在那次的金融危機中，為了控制強勁的通貨膨脹，利率一直在上升。而由於房貸變得愈加昂貴，房價隨之下降了。
全國房產中位價漲幅在2008年第一季度開始放緩，當時僅上漲0.8%，而上一季度的漲幅為3.7%。
到了第二季度，全澳房產中值下跌1.4%，隨後在截至9月的三個月里再次下降2.1%。
在此期間，澳大利亞央行三次加息，利率一度升至7.25%，並一直維持在這一水平，直到2008年9月中旬危機爆發前夕。
隨著RBA大幅下調利率以遏制不斷顯現的危機 – 基準利率在2009年4月已經下降至3% – 房價開始再度回升。
在2009年第一季度，全國房價中值逆轉了下降的趨勢，小幅上升了0.1%。隨後，第二季度上漲了3.5%，第三季度又攀升了3.9%，緊接著在2009年最後一季度強勁增長了4.6%。
而你也知道，如今澳洲的基本利率為0.5%。
從表中可知，在COVID-19的爆發引起股票跌價之前，主要首府城市，例如悉尼和墨爾本的房地產市場已記錄到顯著的漲幅。而央行還在持續降息，在上周將基本利率降低到0.5%的超低位置。
澳大利亞的房產中位價在2019年最後一個季度躍升了4.2%，達到809,249澳元，較上年同期上漲5.5%。
Domain的經濟學家Trent Wiltshire表示，如果經濟形勢出現問題，全球金融危機將對現在的房地產市場產生完全不同的影響。
“這是一個非常不同的衝突。全球金融危機是金融和需求方面的衝擊，而冠狀病毒是供應方面的衝擊，這意味著供應鏈受到影響，人們無法工作，”Wiltshire表示。
他說，目前還不清楚冠狀病毒對整體經濟以及房地產市場的影響有多大。
“如果冠狀病毒導致經濟嚴重放緩，大量隔離和失業率上升，那麼這可能會導致住宅價格下跌，銷售活動大幅放緩”
Wiltshire說，目前大多數買家和賣家並不擔心。
他還提出，應該放棄政府的盈餘，把重點放在拯救經濟和增加就業上。
SQM Research總監Louis Christopher表示，由於擔心經濟過熱，在2008年金融危機之前利率就被上調了。
“而這次情況肯定不一樣，因為市場已經身處陷入這種危機的過程中。”
“(住房)市場在2008年初開始停滯，進入金融危機后開始下跌，但隨後在2009年第一季度大幅降息后觸底反彈。然後，市場就起飛了。”
他表示，澳大利亞目前的房地產市場“截至在上周末之前仍可以說強勁”。
Christopher表示，儘管房價有繼續上漲的潛力，但社會上仍有很多擔憂。
“這些擔憂是如果我們看到了學校被關閉，大型公共活動（拍賣）暫停，我們變成了現在的義大利一樣，那麼住宅市場將陷入停滯，無論有沒有降息。”
“如果恐慌情緒稍稍平息下來，(近期)的降息和其它可能的下調利率的舉措將刺激市場。”
NAB集團首席經濟學家Alan Oster對於房地產市場則更為積極。
“在2008年我們曾有過全球性的經濟衰退，現在我們知道如何復甦。所以這很不一樣。”Oster指出：“如果你正在觀察悉尼和墨爾本的房產走勢，你會發現現在離頂點幾乎只有一兩個點。”
他表示，NAB的預測依然不變，預計悉尼和墨爾本的房價每月將上漲0.5%，最終達到7.5%左右的漲幅。
“如果這種病毒到今年年底依然存在，那麼你將會看到其對經濟的影響，但是這並不在我們的預測範圍內。”