平淡房市下 如何選擇投資物業
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經驗的投資者都知道，房市低谷是入市的好時機，關鍵是如何投資。一些業內人士認為，投資者這個時候應該注重租金回報率，並對未來增值有一個現實的預期。即使在目前的悉尼和墨爾本的市場，還是有很多在租金回報率在5%以上的物業，當然相比較而言，悉尼的機會更多。
還有一些專家則建議關注增值空間，要把重點放在物業增值幅度高於市場平均水平的區域，所購買物業應該具有稀缺性，並具有通過翻新、再分割等進一步增值的潛力。如果物業具備了在未來的增值潛力，即使目前的租金回報率低於5%仍然是可以接受的。
澳洲知名的物業投資專家，Metropole物業公司的創始人雅德內（Michael Yardney）和部份業內專家分享了目前投資房市的要訣。舊公寓是更好的投資選擇
從投資的角度，雅德內更傾向於選擇公寓，而不是獨立屋，並且認為舊公寓比新公寓更有優勢。這是因為購買舊公寓無需支付開發商的利潤，因此價格更加便宜，同時又不失增值的機會。他說，投資者應該認識到一個趨勢是，隨著家庭結構變小和生活節奏的加快，越來越多的人願意用「後院換取陽台」。
在投資舊公寓時要注意幾點：首先應該選擇那些毗鄰公共交通和中心商業區的物業；其次要選擇那些也自住者而不是以租客為主的區域。雅德內說，驅動物業增值的動力永遠來自自住需求，這是因為自住者更可能是憑感情，而不是數字做出投資決定。
中低端物業投資回報更高
目前在悉尼投資更加穩妥，尤其是中低端物業。由於市區物業供應緊缺，悉尼中低端物業租金在過去一年上漲了接近8%。根據物業專業研究機構SQM的執行總監克里斯托弗（Louis Christopher）提供的數據，目前悉尼內城區物業的租金總回報率達到了5.5%。
相比較而言，墨爾本的租金基本沒有增長，而且由於內城市公寓和遠郊新房的大量上市，這種情況很可能還會持續好幾年。墨爾本的房價在2010年前曾經經歷了大幅增長，但在2010年達到高峰后，開始大幅回落，目前跌幅已經達到10%。
就投資而言，幾乎所有的業內人士都推薦中低端物業。克里斯托弗指出，儘管悉尼的中低端物業租金持續走高，但高端物業的租金卻進入了下行通道。他說：「豪華物業的租金回報比中低端物業低了很多，總回報率要低1-2%。而且，價格越高，包括土地稅和印花稅在內的交易成本也越高。」除了回報率低，購買高端物業的另一個風險是租客選擇面更小。
在悉尼，除了內城區物業，投資者還可以把眼光投向一些租金增長快，有火車交通的遠郊，如Liverpool和Penrith。
悉尼投資看兩端
Smart物業公司的諮詢顧問Kevin Lee的個人建議是，投資者應優先考慮如Campbelltown， St Mary和Werrington這樣離市區相對較遠的區域。這些地方最好的投資是那些20萬以下的老式單元房：兩房設計，紅磚外牆，在兩至三層的建築內，沒有電梯，每個季度的物業費只有400元左右。
雖然這些單元房需要重新粉刷，但租金回報很高，每周租金可以達到280澳元。以20萬的價格計算，如果從銀行貸款90%，每年的總租金回報高於7%，如果拿到比較低的貸款利率，租金完全可以支付貸款利息，以及包括維修在內的其他持有成本。這些物業通常不需要投資者額外支付。
Kevin Lee表示，他本人不會選擇那些負扣稅的物業（即租金收入低於包括利息在內的養房支出），儘管投資者可以獲得稅收抵扣，但他認為這些投資相當於讓房東資助租客的生活方式。
不過，雅德內的看法不太一樣。他說如果把所有的養房成本都考慮在內，投資者要找到正現金流的投資房並不容易。因此，物業的增值潛力就十分重要。他本人更傾向於悉尼內西區，而不是遠郊，因為「毗鄰公共交通和CBD永遠是重要的」。他認為目前，價格在40萬到50萬之間的公寓是最好的選擇，可以買到很好的兩房公寓。至於具體區域，雅德內推薦Marrickville, Dulwich Hill和Ashfield。
Property Planning Australia的總裁瓊森（David Johnston）也看好悉尼市場，同時強調不同的區域和物業之間的差異會很大。他提醒投資者要根據自己的情況進行決策，在明確自己的目標之後，在價值增值和租金回報之間找到合理的平衡。他說：「首要要了解自己的財務狀況，你需要的是現金流呢，還是長期的物業增值？投資的關鍵就是要符合你們生活的需求和目標，並確保不要過度負債。」
墨爾本仍不乏投資機會
墨爾本市場目前面臨的最大問題就是市中心期房公寓的過度開發，以及遠郊大量的空置物業。因此投資者入市要格外小心，但在一些區域仍然有很好的投資機會。
雅德內指出，在墨爾本內城的東南區和東區，需求仍然很旺盛。他說：「我們不是跟風市場，我們看的是具體的物業。」而目前入市的優勢就是能夠收穫物超所值的物業。對於預算在40萬以下的投資者，他建議考慮St Kilda、Carnegie、Caulfield和Glen Huntly的一房或兩房公寓。
墨爾本買家中介Buyer Solution公司的執行總監斯彭瑟（Janet Spencer）在過去的一年中一直在幫助投資者物色物業，並且收穫頗豐。她說：「儘管市場總體形勢不佳，但還是有些地方的物業表現很好。」他們所選公寓的價格與2009年和2010年相比，足足低了10-12%。
斯彭瑟的經驗是，要做足功課，重點看區域的空置率，要選那些未來有吸引力的物業。她推薦墨爾本大學附近的St Kilda和Carlton 區，價格在50萬以下的公寓。
很多投資者最容易陷入的誤區是，過分關注區域，但忽略了物業本身的位置。Wakelin 物業投資公司的執行總監威克林（Monique Sasson Wakelin）建議買家不要跟風一些熱點區域，而應把眼光投向鄰近價值被低估，交易相對不是那麼活躍的區域。他說很多投資者偏好Richmond，但不是說Richmond的所有物業都是好投資。其周邊的一些區域享有同樣的設施，但還人口結構還沒有完全升級。
一個比較典型的例子就是上世紀80和90年代Richmond區Bridge Road附近的街區。當時那個地區的物業和東墨爾本、Armadale和South Yarra的差不多，只是不那麼引人注目。當時入市早，買到這個區上好位置物業的投資者結果成為漣漪效應的最大受益者。
投資者要牢記的一點是，在同一區域不同區位的表現也不盡相同，甚至差異很大，一定要分析物業的具體地段。仍以Richmond為例，其南部的Buneley就一直表現不佳，原因何在？威克林解釋說，因為這個地方正在在鐵路線和快速公路邊上，物業供給也不穩定。
來自MRPA買家中介公司的蘭姆賽（Michael Ramsay）認為，South Yarra是一個穩妥的選擇，其大部份街區都有完善的公交服務，因此無論市場繁榮還是平淡物業表現都相對穩定。
蘭姆賽推薦的另一個潛力街區是Richmond南部的Cremorene。根據他自己的經驗，Richmond區內毗鄰Victoria Street的物業價格相對不是太高，而在Lennox和Swan Street或Bridge Road 附近的物業則賣得非常好。
受漣漪效應帶動，Richmondf附近的Abbotsford的房價已經出現上揚，部份物業成交價格超過百萬。Colloingwood區也是一個不錯的投資選擇。在北區，Northcote不斷走高的房價也帶動了周邊的Thornbury，吸引了許多家庭無力承受Northcote 房價的家庭。
對房市漲情不可太樂觀
儘管有一些初步的跡象表明悉尼和墨爾本的房市有止跌企穩跡象，但距離下一個繁榮周期還有很長的路。對全球經濟的悲觀預期仍然影響著投資者的信心。
RPData的州府城市Rismark價格指數在繼6月份首次上升1%后，於7月份再升0.6%。其中悉尼的價格上升了1.2%，墨爾本上升了1.4%。但兩個城市的拍賣清盤率仍徘徊在60%和70%，遠未達到2010年時高過80%的清盤率。
至於兩個城市的投資前景，悉尼普遍更被看好。克里斯托弗認為由於過度供應，墨爾本至少在未來兩年時間內價格沒有回升的可能，而悉尼的物業增值機會現在更高。
雅德內表示，澳洲的經濟形勢還是不錯的，但缺乏的就是信心，導致很多人遲遲無法做重大決定。他認為從市場數據來看，市場已經止跌企穩，但短期不太可能大漲。隨著市場改善，撤出市場的賣家會將物業重新掛牌，這會導致市場供應增加，形成價格向下的壓力。