CBD不香了？悉尼、墨爾本房地產市場正在發生巨變
來源：澳財網
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8月17日，墨爾本Collins Street
作為澳大利亞的兩大經濟引擎，墨爾本仍然在遭受第二波新冠疫情所帶來的嚴重衝擊。而另一大中心——悉尼，也未能從第一波衝擊中完全「緩過來」。
中央商務區（CBD）的蕭條就是一個典型的現象。儘管新州疫情已受控，維州疫情也已經好轉，但由於大量白領繼續居家辦公，澳大利亞目前有超過一半的寫字樓處於人去樓空的狀態。
從疫情伊始，有關市中心的中央商務區是否還能保持繁榮的爭論一直沒停過，「辦公室已死」的說法也是不絕於耳。
然而，大都市是現代化社會最大的標誌，其所產生的生產力和消費力在每個國家的經濟中都佔有領導性的地位。
有許多上市地產公司老闆呼籲，請讓人們「重返CBD」吧！他們認為，沒有繁榮的CBD，澳大利亞就無法擁有強大的經濟。只有把市區的每幢樓「填滿」，企業才能蓬勃發展，經濟復甦才更有可能。
然而，良好的願望敵不過現實的骨感，他們無法阻止CBD辦公室的空置率繼續上升，零售物業的售價和住房租金不斷下降。
然而與CBD截然不同的是，一些位於郊區、以超市或家裝為核心業態的商業地產，疫情期間的表現卻出人意料地良好。
澳大利亞的商業地產投資方向，顯然在疫情的作用下，出現了前所未有的變化。
未來的CBD也許和我們想象的不同。
澳洲近一半GDP來自悉尼和墨爾本，但兩大經濟引擎正在「失速」
大城市受益於高生產率的企業活動和高密度人群的消費力，具有極大的經濟潛力和增長率。人們常說，城市是國民經濟引擎，而在世界大多數地方，城市在經濟產出中的佔比也越來越大。」
根據澳大利亞統計局（ABS）的數據，澳大利亞約40%的人口居住在墨爾本和悉尼這兩座城市。同時，兩座城市GDP佔比超過45%。
2008-09年至2018-19年期間，悉尼和墨爾本的年經濟增長率分別為3%和2.7%，而同期澳大利亞整體經濟年增長率為2.5%。
在過去的經濟衰退中，大城市的恢復能力也往往比較強。如1990-1991年經濟衰退後，墨爾本重新塑造了自己的城市定位，把重點放在了高等教育、國際旅遊、大型活動等方面，並在市中心（CDB）新建了更多的辦公樓和住宅。同樣，悉尼的金融業和其他商業也在同一時期有了更大的發展。
但是，新冠疫情造成的危機和以往都不相同，大城市的聚集效應反而放大了疫情的影響。牛津經濟研究所（Oxford Economics）的研究表明，全球主要大城市受新冠疫情影響尤為嚴重，表現為相對更高的死亡率和感染率。
博滿金資首席分析師魏睿昊指出，悉尼和墨爾本近幾年的增長動力正在受到疫情的嚴重挑戰。
國際遊客驟降、移民近乎終止、以及失業率高企等負面因素正在衝擊兩大首府城市，繼而影響到了全國的經濟增長。
經濟活動本質是人的活動，人口是城市發展的基石。根據聯邦預算案的預計，澳大利亞的人口增速將在2020-21年急劇下降至0.2％，在2021-22年下降至0.4％，為一個多世紀以來的最低水平。此外，今年的移民接收量預計將下降85%，尚不清楚需要多長時間才能回到衰退前的水平。
更「要命」的是，CBD工作崗位流失尤為嚴重。統計局公布的工資數據顯示出市區就業市場所受的衝擊遠遠大於其他地區。自3月中旬到8月，新州4.4%的就業崗位消失，而在悉尼CBD這一數字是8.5%；墨爾本的情況更糟，CBD的就業崗位流失率高達10.3%（維州為7.8%），是全國最高水平。
CBD辦公樓市場情況到底有多糟？
疫情期間，居家辦公成為了新常態，所以首當其衝的就是CBD辦公地產。
根據仲量聯行（JLL）的報告，全國寫字樓空置率繼續攀升，第三季度比第二季度又上升了兩個百分點，至12.2%。而2%的增幅為自1992年二季度以來單季度最大。
悉尼和墨爾本這樣的辦公地產空置率長年維持在4%以下的地區目前空置率也紛紛突破10%，分別為10.2%與11.3%。
尤其是仍處在第四階段限制的墨爾本CBD辦公室凈吸納量在第三季度減少了70100平方米。
魏睿昊表示，還有一個「側面」數據進一步說明了悉尼和墨爾本寫字樓租賃市場的低迷，那就是：高轉租需求。在這兩個城市中，不少企業租戶已經在嘗試削減成本，其中就包括轉租自己的寫字樓空間。
悉尼CBD可轉租辦公空間在過去5個月飆升了90%。根據CBRE的數據，截至8月，悉尼的可供轉租的總面積為157853平方米，已經超過了1992年7月119588平方米的前歷史高點。墨爾本的情況也不容樂觀，過去6個月新增6.9萬平方米可轉租面積，截至8月底，可轉租面積達8.91萬平方米，創7年來新高。
在魏睿昊看來，以上這些數據都證明寫字樓市前景黯淡。因此，從投資角度，除非資產價有顯著下降，不然可能不會引起投資者興趣。
國際房地產服務機構世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2020年二季度全澳辦公室成交額為21億澳元，同比下降58%；高力國際（Colliers International）的數據則顯示，今年前三季度寫字樓的交易量暴跌75%，僅為43億澳元。
而目前寫字樓價值沒有顯著下降的主要原因是，如此市場環境下，賣家不願意在此時將資產放到市場上，買家則對購買此類資產缺乏信心。成交量的下滑使得寫字樓總體資產價格暫時沒有太大縮水。
由於政府的現金援助逐漸減少，許多公司可能無法生存，這將對CBD的空置率進一步產生影響。隨著企業數量減少，供應量卻因為一些樓宇的建成繼續增加，轉租空間不斷釋放，寫字樓市場需求和有效租金將進一步面臨下行壓力。
目前，市場普遍預測，后疫情時代，寫字樓投資組合的賬麵價值將整體下滑逾15%-30%，凈租金下滑10%-20%。
是否意味著辦公室已死？
雖然還未到「死亡」狀態，但魏睿昊認為，在各類地產資產中，未來辦公樓仍會是表現最差的類別。
首先，由於疫情影響，返回辦公室的需求在一定時期都很難出現顯著的反彈。由於辦公室往往密度高又相對封閉，是一個呼吸道疾病傳染的高發場所。情況要遠遠差於工廠、倉庫甚至一些商業零售場所。
當人們最終回到辦公室時，他們將需要擁有比以往更多的空間。不少辦公室設計師認為，辦公室從根本上發生了永遠性的變化。以前，辦公室有約70％的建築面積專門用於擺放辦公桌。未來將看到很大降幅，可能降至30％或40％。但目前多數辦公樓和其使用者並沒有做好準備。
此外，疫情期間，讓全球做了一場居家辦公的大型試驗。事實證明，在目前的科技條件下，許多工作確實可以實現遠程協同辦公。
四大會計事務所之一的安永（EY）對大洋洲的4500名員工進行了調查，幾乎一半（48％）的人希望自己未來更多在家辦公，不少人只想出於特定目的進入辦公室，例如客戶會議或團隊建設；波士頓諮詢集團（Boston Consulting Group）對12000名員工的調查也發現，60％的員工希望可以選擇工作的地點和時間。
這些調查在全球都具有代表性。也就是疫情之後，辦公室的需求會出現永遠下降。
當然，這並不意味著辦公室會就此會完全消失。數十項調研發現，虛擬會議無法取代面對面會議和小組工作的效率。同時，居家辦公對員工心理健康也存在負面影響，很多人懷念在辦公室茶水間的同事社交。
更多開闊的公共區域和各大的個人空間將取代我們過去經常看到的一排排辦公桌。低密度辦公室未來可能將成為一種趨勢。
CBD消費下降，郊區消費上升
而當人們都在遠離CBD的辦公室，其附近的零售地產也受到打擊，但郊區必需消費類的中小型零售物業表現良好。
那些曾經在樓下咖啡館匆忙解決完午餐、下班后逛街或約會的白領，現在更關注的是居家辦公時附近的購物區都有些什麼。
數據顯示，在靠近悉尼CBD的地方政府轄區，咖啡館消費下降了7％。相反，許多外環郊區的咖啡館銷售額則增長超過10％。在墨爾本，市區的支出已經減少了26％，而一些郊區的支出卻出現了強勁增長。
據SGS Economics估計，自3月以來，至少有2.5億澳元的雜貨消費（例如咖啡、午餐和酒水）已從墨爾本CBD轉移到了外環郊區。在悉尼，這一數字可能高達4億澳元。
雖然由於新州疫情受控，悉尼市區的零售業已經開始逐漸恢復，但墨爾本的市區仍然非常蕭條。上周，墨爾本CBD陷入經營困境的St Collins Lane購物中心，就以近1.25億澳元的價格售出，約為2016年價格的一半。
澳聯儲預測，全國的零售物業空置率將進一步升高，售價會進一步收縮。
但是另一方面，根據CBRE數據顯示，全國零售營業額二季度同比上漲2.2%，必需品消費支出（如超市零售）貢獻最大。而服飾、餐飲、家庭用品等零售行業的下跌幅度較大，說明整體表現上而言，必需品佔比重較高的中小型零售物業的表現好於非必需品佔比高的大型購物中心。
那些位於郊區中心，以超市作為核心業態，配合其他居民日常所需消費（如診所或育兒場所），並配有大量停車位的零售物業將會有較好的前景。
不過，魏睿昊指出，由於市區本來有一些居民，他們的日常消費需求並沒有改變。因此CBD零售物業受到的打擊程度仍要小於辦公樓。
住房市場回暖 CBD公寓除外
住宅拍賣現場，圖/ABC News Michael Coggan
值得注意的是，由於移民和留學生的銳減，CBD的公寓同樣也是房地產市場的「災區」。不僅空置率很高，租金下降也非常嚴重。
房地產資訊網站Domain的數據顯示，悉尼和墨爾本公寓租金持續低迷，與去年同一時期相比都下降4.8%。
其中，悉尼CBD公寓租金下降全國最嚴重，比去年同期低了125刀/周。而墨爾本CBD的公寓市場受到衝擊的更廣泛，從3月以來空置物業數量翻倍，租金也是斷崖式下跌。
在魏睿昊看來，由於多項刺激政策出台，整個澳大利亞住房市場情況本身卻是在轉好，但整體也同樣出現了「逃離CBD」的情況。
疫情原因，很多人不願再居住市區密度較高的公寓，選擇搬往郊區。所以，郊區的獨立屋，或是聯排別墅、單元房市場都將出現回暖，有些地區甚至已經出現房租上漲。
最近一段時期，悉尼的住房市場拍賣率和價格都出現了回升，墨爾本參与拍賣的房屋數量也逐步恢復。
可是，CBD公寓市場恐怕在短時間很難有起色，但由於在全澳的住房市場所佔比重不高，因此不會影響整個住房市場回暖的情況。
重返CBD：市區繁華何時重現？
儘管無論商業地產還是住宅房地產，CBD的房地產市場似乎短期難以恢復往日繁榮，可考慮到城市在現代經濟社會的作用，很多人還是希望人們能夠重回CBD。
新州財長多米尼克·佩羅特（Dominic Perrottet）最近一直在與房產公司就財政部和其他部門復工進行討論。他認為，政府人員應該回到市區的辦公室。
大型房地產企業的高管更是一致呼籲員工重返CBD辦公大樓。
Dexus首席執行官達倫·斯坦伯格（Darren Steinberg）指出，「如果無法讓人們回到CBD去工作，那麼這次經濟衰退將要痛苦得多。」並認為，只有高層管理人員重返工作崗位，廣大員工才能放心回到辦公室。
仲量聯行席執行官兼澳大利亞房地產理事會主席斯蒂芬·康瑞（Stephen Conry）表示，昆州、新州和西澳這些地區的感染率非常低，因此繼續讓員工居家辦公並不合理。
聯實集團（Lendlease）首席執行官凱莉·蘭帕（Kylie Rampa）則認為，可以讓那些必須到辦公室工作的員工先回去。
魏睿昊表示，要讓大家回到CBD辦公室，首先要解決一些系列，注入密閉空間或通勤公共交通的健康安全問題。
鑒於墨爾本近期疫情受控，整個澳大利亞的新增新冠感染人數都維持在較低水平，確實有更多人有意願返回市區工作和生活，但如何能讓他們真正地行動起來？
皇家墨爾本理工大學（RMIT）的城市設計專家提出，可以借鑒倫敦和舊金山的經驗，在市區街道搭建一些可移動的臨時「小公園」，供大家在露天就餐，以幫助吸引消費者回到城市中來。
而墨爾本市（City of Melbourne）也正在制定一些消費刺激政策，如：發行一些政府補貼的代金券，提供免費或有補貼的公共交通或停車補貼等。
中國十一長假到處擁擠的人潮告訴我們，CBD的繁華可以重現，其關鍵仍舊是牢牢控制住疫情。
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