新州近千套問題公寓被抓包 樓房的「病」有多難醫？
來源：澳華財經在線
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( 圖片來源：《澳華財經在線》)
ACB News《澳華財經在線》3月16日訊 悉尼奧林匹克公園附近公寓樓Opal Tower開裂已過去兩年多，悉尼機場附近公寓樓Mascot Towers結構問題曝光也已近兩年，但新州的新「問題樓」仍然層出不窮。
據《每日電訊報》報道，自去年9月改善監管部長Kevin Anderson啟動了重大的建築改革以來，新州建築專員David Chandler已經責令近1000套公寓停工或修復質量問題，這些公寓的總價值超過5億澳元。
這些問題公寓涉及10個開發項目，其中9個在悉尼。項目存在的問題包括偽劣的瓷磚、開裂的樓板、多層車庫無法挪車、消防安全問題、混凝土致癌風險以及防水問題。
Chandler專員已經向10家開發商發出了17項命令，要求他們修復建築、停工或阻止他們獲得房屋入住許可證。專員辦公室還審核了67個項目的房屋入住許可證證，開出了一張罰單。
這些被下達「通牒」的開發商都不是大牌開發商。但Chandler也已經向開發上億澳元項目的一線和二線開發商發出了警告。
Auburn公寓樓收到「通牒令」
悉尼Auburn路93號的公寓樓，成為最近幾周被下達「通牒令」的公寓樓之一。Chandler專員稱，這棟16層的公寓樓是可能他見過的最差的。
這棟建築是Auburn郊區中心地塊上兩座被稱為Aya Eliza的公寓樓之一，內有251套公寓。開發商Merhis去年在其網站上將其稱為「最優秀標準的建築地標」。現在該公司的網站不再提及這個開發項目。
非營利業主組織Owners Corporation Network的執行官Karen Stiles說，「令人難以置信的是，建造得如此糟糕的建築」竟然獲得入住許可證，讓開發商得以交房。
自去年9月，新州建築專員獲得了進入和檢查建築工地、阻止發放入住證、要求提供文件和命令停工的權力。當Chandler專員第一次進入Auburn這棟公寓樓時，他感到震驚，因為新州消防和救援部門敦促他檢查該樓，因為消防安全問題。但他意外發現樓內的兩部電梯中只有一部能用，而另一部井道由於結構缺陷，無法安裝其電梯。
檢查人員去年10月再次檢查該樓，發現防水層、浴室和衛生間牆面的牆磚固定以及浴室和衛生間的瓷磚地板表面無法徹底排水等「嚴重缺陷」。
建築專員在去年聖誕節前夕發出了擬議禁止令的通知，開發商隨後提出修復缺陷的建議。但開發商的建議並沒有解決「所有的嚴重缺陷」，導致專員發出禁止令和建築工程整改令。
Chandler說，與他已檢查過的其它建築相比，Auburn這棟建築發現的缺陷屬於最糟糕的，不過在進行修復期間，業主和租戶可以繼續留在樓里，不會有安全風險。
兩大改革
建築業在新州每年的經濟活動中佔750億澳元，新州36萬多人從事與建築相關的工作。Chandler專員去年曾表示，新州約有20%的公寓樓存在「重大問題」，如結構、防水和防火系統等，他需要解決這些問題。重建信心，幫助刺激經濟，是新州建築業改革的重要任務。
《2020年住宅公寓樓（合規和執法權力）法》（新州）是新州政府為解決住宅公寓樓質量問題而推出的最新法案。該法令是主動調查及糾正在過去10年內建成或正在興建的住宅公寓樓的問題。
Chandler專員提出了兩項重要的改革計劃。首先，新的監查權力，以追究多次違規者和逃脫者的責任。這些權力從去年9月1日開始生效。第二，2021年7月後，將強制要求在開工之前，而不是之後，提供最低設計文件。
多年來，所謂的「設計與施工」合同降低了悉尼建築質量的門檻。這些合同減少了建築師和工程師等專業設計師的投入，以至於建築過程變成了「先施工後設計」。在施工開始時，只有極少的文件記錄，這意味著建築商可在施工過程中補齊資料。由於幾乎沒有機會被追究責任，許多開發商利用了監管上的漏洞。未來的業主才是為這個混亂的過程中出現的故障承擔維修費用的買單者。
Chandler專員組建了一個由25人組成的監查團隊，對建築進行監查，以評估它們是否應該獲得入住許可證。監查的重點是建築物的結構、防水系統、消防系統、建築物的外立面以及電梯、電氣和空調等關鍵設施。
去年9月，向Chandler專員提供建議的防水專家顧問Ross Taylor說，在新的監查程序的早期測試中，他參与了專員的一個大型開發項目的監查工作，該項目有200多套公寓，還有一個星期就要完工了。他們發現了16個不符合規定的地方。還沒等下達的整改單，開發商就開始著手整修數百個浴室。花盆箱也在重建，屋頂膜不足的地方也在重做。
他說：「完工後數百萬澳元的維修費用被扼殺在萌芽狀態。我們聽說悉尼的所有認證機構都在密切關注這個項目。」
實際上，開發商和認證機構都在密切關注這些監查行動，因為如果監查結果不合格，專員可以扣留最重要的入住許可證，開發商就無法交房。
「我們這些從事防水和建築缺陷修復行業的人，幾十年來都沒有看到即將出台的法規被業界如此重視。」 Ross Taylor說。
監查團隊已經開始得到一些積極的反饋。比如，當他們開始測量浴室潮濕區域防水膜的厚度，看到其中一些只有標準厚度的三分之一，接下來的一個月，悉尼所有地方的防水膜測量儀都脫銷了。而團隊再去現場檢查防水系統的時候，結果了有很大改善。
Chandler專員說，大多數接受監查的開發商都熱衷於在必要的情況下提高建築質量，並與監查員合作。只有當開發商們不合作時，他才會在萬不得已的情況下下達通牒。
監查對於招到已經出現的問題至關重要，而預防問題出現的規則也在改變。從今年7月起，《設計和建築從業人員法》開始實施。開發商將被要求由合格的註冊建築師和設計師編製關鍵的設計文件。建築物的所有重要設施都需要完整的設計，如消防安全系統、防水、承重以及機械、電氣和管道等設施。
在施工過程中，建築商必須讓相同的註冊設計師簽署變更和性能解決方案。在項目結束時，建築商必須證明他們已經按照申報的計劃完成了所有工作。這些都是重大的變化，將使行業回歸到先設計后施工的方式。
眾多從業者和建築行業團體都歡迎這一變化。原因很簡單。建築師和工程師都希望能夠完成設計，而不希望開發商中途決定將設計過程轉給其他人，通常是資質較低的人，以更便宜的價格完成設計。
Chandler專員正在尋求為新建造的建築物建立一個記錄，內容是建築物的建造過程，在完工後記錄可以交給業主。
開發商遊說團體Urban Taskforce Australia的CEO Tom Forrest認為，新的改革對大家都有好處。新州有65%-70%的新建住房都是公寓，如果沒有信心，那麼公寓預售就會變差，演變成為一個惡性循環。
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