今年的澳洲房市，大勢已定
悉尼終於解封，墨爾本解封在即。
買家蠢蠢欲動，賣家欲拒還迎。
悉尼房價今年已漲27%，墨爾本每小時升值$332。
市場如脫韁野馬，你該如何追上？
地產行情
疫情剛解封，房市要井噴，但澳洲房貸利率戰爭率先打響！最低利率已跌至1字頭。
隨著抵押貸款大戰升溫，澳大利亞最大的銀行已將面向新客戶的住房貸款浮動利率最高下調0.4%。
聯邦銀行(CBA)目前的最低浮動利率為2.29%，而中型銀行ING于周五也將浮動利率 下調0.25%，至2.24%。現有客戶被敦促應打電話給銀行，要求同樣的優惠。
過去一個月有28家貸款機構下調了浮動利率。而CBA的下調令其更接近西太銀行的低浮動利率，市場預計澳洲國民銀行和澳新銀行未來幾個月可能也會跟進。
近年來，銀行間的固定利率戰爭硝煙瀰漫，將固定利率客戶的比例提高到市場的一半左右。但隨著這些借款人現在被鎖定，戰場已轉向浮動利率。
在Ratecity的資料庫中，最低浮動抵押貸款利率為Reduce Home Loans的1.77%，而最低固定利率為Greater Bank的一至兩年期利率1.59%。聯邦銀行向有至少30%首付的借款人提供最大的利率折扣，而且只針對新客戶。
在2020年3月至11月期間，澳儲行(RBA)將官方利率從0.75%下調至0.1%，但銀行並未將所有下調幅度傳遞給借款人。
金融市場預計澳大利亞央行下次加息大約需要兩年時間。在預期加息的環境下，浮動利率市場對貸款人來說是肯定要出手的，因為他們可以提高利率，但對借款人來說就不是那麼回事了。
與此同時，聯邦銀行為更高凈值住房貸款提供較低利率的決定表明，它已考慮到房價可能出現回調。
但銀行業不希望在退潮時陷入困境，這才是關鍵。
數據窺趨勢，讓我們看看上周的清空率情況。
悉尼
上周悉尼地產行情再次維持清空率高位（82%），和此前一周（85%）市場行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出貨量強勢反彈，共有677套房產掛牌（此前一周為611套）房產進行拍賣。
上周實際成交也有所上升，為402套（此前一周為377套），但成交均價上升至148.50萬澳元。
西太銀行(Westpac)將其對今年悉尼房價增長的預測上調了5個百分點，至27%，長期封鎖幾乎沒有抑制強勁需求和供應不足的強大驅動因素。
悉尼的房價已達到該行此前預測的22%，本月迄今上漲了約1%。
西太銀行預測，住房市場的強勁勢頭將延續到明年。然而，它預計在2023年進入修正階段之前，增長率將趨於平緩。該行分析師認為，悉尼住宅價格明年預計將放緩至6%，儘管比該行此前的預期高出2個百分點。
本周另一件讓業界為之一震的是一份關於公寓建築質量的報告。
新南威爾士大學和悉尼科技大學對110年期間註冊的分契式物業模式的審查表明，糟糕的建築質量已經讓悉尼的公寓市場變成買彩票，購房者很可能買到有缺陷的公寓。
在悉尼、Parramatta和Canterbury-Bankstown地方政府區域的分契式物業中，近 26%報告了問題。但研究人員表示，缺陷的實際數量可能要高得多，許多問題被報告和文件不足掩蓋了。
有文件支持的地方，他們發現有一半以上的建築物存在缺陷。超過四分之一的建築物存在三種及以上的問題，其中最常見的就是用水問題。
這些調查結果與新南威爾士州建築專員本周早些時候發布的估計一致，根據對物業管理公司的調查，十分之四的建築物有重大缺陷。
業內專家Laura Crommelin表示，需要做更多的工作來保護公寓買家。
但是，現在的大環境是，在公寓市場中，賣家——在這種情況下是開發商——和買家之間存在著非常嚴重的權力失衡。
報告已出，下一步就要看監管機構的行動了。
看完行情看具體房源，盤點近期悉尼的亮眼地區。
東區
東區近期出貨量較少，可售房源不多，但交易價格仍然保持高位。
上周悉尼東區的亮眼交易是Darlinghurst Barcom Av交易的一套商改住公寓。
該公寓為2房1衛1車，上周以300萬澳元的價格拍賣前成交。上一次交易僅僅發生在3個多月前，今年6月22日該物業剛以240萬澳元的價格成交。
北海灘
不同於東區的復甦行情，北海灘市場仍然相對較為低迷。
下北
熱門下北區上周出貨量較低。
下北熱門區域Mosman雖貨少，但質優。成交的兩套物業（公寓和獨立屋）均以高價成交。
Euryalus Street的獨立屋值得關注，該物業掛牌25天，上周以541萬澳元的價格順利在拍賣場上成交。
該物業4房3衛2車，佔地569平方米，有絕佳海景和泳池。
該物業上次交易發生在8年前，2013年9月以185萬澳元的價格易手。8年時間翻了近3倍。
上北
華人鍾愛的上北，上周表現平平，雖然上市房源較多，但是市場缺少亮眼交易。
解封第一周，買家、賣家都處於對峙階段。但由於眾多優勢資源堆積，使得升級剛需買家對上北喜愛度不減。
華人區
上周華人區房市也較為平淡，許多熱門區域上周並未推出交易房源。
但隨著解封帶來，之後幾周的走勢尤為值得關注。
墨爾本
上周，墨爾本市場迎來重大利好清空率持續保持高位（74%清空率）。
維州正處於房價暴漲的時代，在過去一年，墨爾本獨立屋每24小時就升值332澳元，維州偏遠地區的漲勢也很強勁，每天上漲268澳元。
儘管經歷了封鎖，但墨爾本的房屋銷售價格依舊在創造新的高峰。在第三季度，銷售價格中位數上升到107.2萬澳元。
截至今年9月30日，在過去的3個月里，距離 CBD10-20公里的區獲得了最大收益，當地房價中位數上漲了4.7%，即5.7萬澳元， 中位價達到126.45萬澳元。
目前墨爾本共有173個區進入百萬俱樂部，維州偏遠地區有12個，包括Geelong市區、Newtown和Ballarat的Lake Wendouree。
但值得關注的是，墨爾本不僅房價漲得快，租房也便宜。
Domain網站公布了澳洲租房最便宜的首府城市名單。受多次 「封城」的影響，墨爾本有史以來第一次成為了澳洲租房最便宜的首府城市。
根據Domain網站周四發布的報告，墨爾本的獨棟房屋周租金中位數目前為430澳元，低於其他任何首府城市，比周租金排名倒數第二的阿德萊德少10澳元。墨爾本的單元房租金也是最低的，平均為每周375澳元。
現在，墨爾本的單元房和獨棟房屋的租金實際上比疫情爆發之前要低，而其他首府城市的租金在疫情發生后卻在上升。
根據Domain的報告，與去年3月的租金價格飆升相比，現在獨棟房屋的周租金便宜了10澳元，單元房周租金便宜了60澳元。
所以，無論是誰，都能在墨爾本找到一個棲息之地。
墨爾本傳統富人區
上周墨爾本傳統富人區房市全線進去冷靜期。Kew、 Brighton地區買方和賣方對峙局勢出現。
上周墨爾本的成交最高價為Moonee Ponds的4房2衛6車佔地762平方米帶游泳池的獨立屋。
該物業掛牌12天即以456萬澳元成交。其上次交易發生在18年前，2003年6月該物業以84萬澳元的價格成交。
華人區
華人區上周表現強勢，上市房源較多，量價起飛。
但貨幣超發的當下，好房難求，要靠搶。
阿德萊德
阿德萊德近期房市清空率一直保持高位，市場活躍度高。
上周，阿德萊德持續清空率為88%，但掛牌房屋數升至121（此前一周為119），成交數為57，中位價上升至81.75萬澳元。
傳統好區價格維持高位，但相較前幾周，獨立屋價格漲勢趨於穩定。
上周最為關注的當屬一套位Rose Park的4房2衛2車佔地696平方米的獨立屋。
該物業掛牌17天即以262.7萬澳元的價格成功拍出。上次交易發生在2006年10月，當時的成交價格為110萬澳元。
布里斯班
昆州房市上周保持活躍態勢。
清空率升至82%，成交中位數跌躍升至120澳元。
但是市場潛力卻是無窮的。
有中介表示，自己手頭上有約100個買家準備買房，但關鍵是根本沒有房源。
這位來自北昆州Townsville的房地產經紀人表示，一些人非常渴望能買到房子，他們即使沒有踏足昆州，也熱衷在網上出價。
她還表示，在她的買家中，約60%來自新州或維州，但科技的發展意味著，潛在買家可以在網上很好地了解情況。
市場太火熱，看來還要持續好一陣子。
上周布里斯班最值得關注的是Clayfield的一處5房3衛2車佔地810平方米的獨立屋。
該物業掛牌15天，以310萬的高價成交。其上次成交交易間隔較久，在18年前的2003年，當時的成交價格僅為61.8萬澳元。
堪培拉
上周，堪培拉清空率為89%，掛牌數67。
堪培拉的房地產市場的主力軍是自住型買家（公寓、獨立屋），沒有太多炒家的加入，使得區位、稀缺性成為選房的關鍵。
西澳上周清空率為50%，但西澳地產的主要市場仍然是私下交易，所以這一數據並不具備參考性。
上周，西澳私下交易618套（較上上周577略有所下降）。
當前西澳疫情防控得當，且受益於大宗商品價格飆升，使得房價保持高、市場維持高熱度。
塔州本周清空率沒有數據，但和西澳一樣，私下交易才是重點。
私下出售物業186套（較此前一周有所下降），市場保持持續熱度。
但有水景好位置的靚房並不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。
北領地
北領地上周私下成交20套，交易數據與前幾周有所下降（上一周24套）。
首府達爾文的房地產市場仍維持良好態勢，公寓交易價格非常好。
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