澳洲房子漲到頭了！為什麼買房的更多了？
去年，全澳房價激增了22.1%，出現了自1989年以來的最快年度增長。
不過，各大首府城市投資者卻不像往常那樣多。
近期，澳洲國際邊境重新開放，海外遊客以及留學生開始逐漸回歸。
沉寂了2年之久的澳洲房產投資市場再次火熱起來。
有讀者在看到這個跡象后，就希望我們聊下現在的澳洲房產是否還值得投資？
有很多人對投資有一個誤區：我今年買了一套房子，明年想賣了賺幾十萬！
這種想法是非常不現實的，即使是在去年全澳房價都飆漲的情況下，也唯有幾個別幸運兒，像中彩票一樣趕上了。
真實的澳洲房產投資，更多的是看一個長期回報以及其他收益。
根據調研機構CoreLogic此前發布的《Pain and Gain》報告來看，澳洲房產平均需要持有4年及以上賣掉才能賺錢。
在上一個房產周期的時候，澳洲投資火爆。
房產市場上普遍喊得口號是：以房養學。顧名思義，就是通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學所花費的費用。
當時房價一路飆升，直到監管機構喊停。
為什麼這個概念會如此火爆？這和澳大利亞強大的房屋租售市場密不可分。
旅游業、留學教育產業是除了資源、能源出口以外的重要經濟支柱！
然而，2020年的新冠疫情直接讓這兩個產業停滯了。
學生、遊客不來了，封鎖讓澳洲這些首府城市的市中心成了「鬼城」。
大批房東因為沒有了租金收入，只能從口袋裡掏錢還銀行貸款，生活壓力陡增，不得已選擇賣房…
而現在，城市生活正在恢復，國際旅行已經恢復，許多人正在返回首府城市——所有這些都是租賃需求的驅動因素。
在過去的幾個月里，澳洲首府城市的租房供應和需求之間的不平衡變得更加明顯。
澳洲投資者，再次活躍起來！
澳洲租賃市場強勁
這其中有幾個關鍵原因：第一是重新開放國內和國際邊界。
隨著旅行再次成為可能，疫情期間通常作為Airbnb出租的房屋被迫轉成長期租賃。現在遊客逐漸回歸后，短期度假房屋租賃可能會回歸。這將導致了市場上傳統租賃供應的短缺。
國際學生的回歸預計也將推高租賃需求，並加劇市中心郊區的房屋短缺。
第二，城郊地區的租賃需求持續旺盛。
隨著遠程在家工作已經逐漸成為主流，許多澳大利亞人還是繼續在尋找親近自然或靠近海邊的地區生活。
這繼續給城郊地區本就緊張的租賃市場再次造成壓力。
澳洲租賃市場究竟有多緊張？
realestate.com.au公布的數據顯示，今年2月悉尼的房屋平均租賃天數創下自2017年3月以來最短的時間。
基本上，在REA網站上出租一套房子或一套公寓平均只需要22天的時間就可以租出去！
墨爾本在出租方面也表現出類似的趨勢，平均而言，上市24天後就可以租出去，也是創下自2020年3月以來的最快增速。
而布里斯班房屋平均只需要16天就可以租出，阿德萊德只需15天！均創下歷史最低紀錄。
由於負擔能力和生活方式等因素的影響，這些首府城市的需求相對較強。
在新南州、維州和昆州，由於疫情引發的市中心人口外流，現場租賃天數在過去一年裡保持在歷史最低水平附近。
這種不斷擴大的租賃供需差距對租房者和房東來說意味著不同的事情。
對於租房者
他們面臨更激勵的市場競爭，不得不支付更高的租金，從而加劇了生活成本支出；
對於房東
他們當然非常高興，房子在市場上不用空置太久就可以租出，還可以獲得更高的投資回報。
長期來看，隨著越來越多的投資者進入市場，租房者可能會得到緩解，這是我們已經看到的趨勢。
2022年，向投資者發放的新貸款的價值進一步增加，隨著更多的投資者購買交易，租房者可能會發現自己的選擇多了一點，競爭少了一點。
投資者今年需要注意的5個關鍵點！
如果你打算成為一名房產投資者，一定要了解可能影響 2022 年抵押貸款市場的五個關鍵趨勢：1. 利率正在上升（無論澳大利亞央行採取何種措施）
澳洲央行已確認利率正在上升，但時間仍不確定。但借款人為其抵押貸款支付的利率已經開始上漲。
去年 11 月是新借款人支付的平均利率自大流行開始以來首次上漲，此後利率繼續上漲。
預計這一趨勢將在全年緩慢持續——一旦澳洲聯儲提高現金利率，借款人必須支付的金額將大幅增加。
2. 浮動利率將再次成為主流選擇
利率上升是由固定利率重新定價推動的。
浮動利率仍在下降。
這種趨勢看起來像是扭轉了新冠疫情之下抵押貸款市場的一個更不尋常的特徵：固定利率成為了主流。
通常，大約15%的新抵押貸款是以固定利率貸款的。但隨著疫情的到來，澳大利亞央行為銀行系統提供了特殊的流動性支持，特別是降低了固定利率。
所以，在峰值時期，幾乎一半的新貸款是固定利率的。
但隨著央行結束寬鬆政策，抵押貸款市場正在恢復更正常的狀態，這降低了固定利率產品的優惠定價。
反之，選擇浮動利率的人數開始加速。
儘管預計未來幾年利率將上升，但預計 2022 年浮動利率貸款的份額將回到四分之三。
3. 投資者競爭開始激烈
投資者貸款在 2021 年顯著回升。
在最新公布的數據中，超過 30% 新增貸款是投資者貸款。
投資者需求飆升，推動1月份新增抵押貸款增幅達到2.6%，高於預期。房價上漲推高了平均貸款規模，澳大利亞最大的兩個房地產市場也出現了飆升。
向投資者發放的新住房貸款較去年12月躍升6.1%，達到創紀錄的110億澳元。官方數據顯示，首次購房者貸款下降5%至54億澳元，而自住房屋貸款小幅上升1%至227億澳元。
不過，與近期歷史相比，這一數字很低，在疫情房價上漲期間，由於租金需求疲軟和投資者青睞地區的租金增長以及經濟狀況普遍存在不確定性，投資者大多處於觀望狀態。
貸款機構已經對投資者的回暖做出了回應，競爭加劇將投資者利率壓低至近年來相對於自有住房利率的最低水平。
預計投資者貸款將繼續增長，未來一年將有更多貸款機構對投資者展開競爭。
4. 高風險貸款比重將繼續維持在低位
隨著最近房價的強勁上漲，提高住房貸款20%的首付變得更加困難。但放貸機構一直抵制以小額存款獲得更多貸款的衝動，這種貸款被稱為高貸款價值比貸款（high loan -to- valuation loan，簡稱LVR），90 LVR貸款是一種保證金為10%的貸款。
與疫情之前相比，高LVR貸款的份額下降了20%，現在僅佔新貸款的7.5%，投資者貸款的份額更小。
這在一定程度上是由於澳大利亞審慎監管局(Australian Prudential Regulation Authority)的指導，該機構認為，對高lvr貸款的限制將被視為控制房地產市場風險——尤其是那些向投資者發放的貸款。在APRA採取任何正式行動之前，各銀行已經做出了回應，並減少了因房地產價格上漲逆轉而帶來的風險敞口。
預計高LVR貸款將繼續難以推進。這使得像聯邦政府推出的首次購房貸款存款計劃這樣的計劃，對於那些想要涉足房地產市場的人來說越來越有價值。
但是這個計劃中的名額是有上限的，而且需求量很大。
5. 不要指望能夠通過切換到僅利息來避免還款額增加
自 2017 年澳洲審慎監管局（APRA）採取行動限制這些貸款以來，貸方一直迴避只付息還款。
雖然 APRA 旨在將只付息貸款限制在新貸款的 30% 以下的「基準」已被取消，但貸方近年來一直將只付息貸款維持在新貸款的 20% 左右。
主要方式是通過更高的定價。對於自住業主而言，只付息貸款的利率平均比本金和利息還款高 0.86 個百分點。
這一利差一直在擴大。預計這一比例將保持在較高水平，因為放貸機構希望將純利率抵押貸款的比例保持在較低水平。
結語
所以，假如你希望現在進入市場的話，以上這些與貸款相關的不確定性，一定要提前考慮進去。
除此之外，還需要考慮到大環境的影響，比如通脹！
CoreLogic 2月份的數據顯示，悉尼房價下降0.1%，這是自2020年9月以來房價首次出現月度下降，而墨爾本則持平。
許多房地產專家表示，這種繁榮可能已經結束，房價或將從現在開始下滑。
確實，過去兩年炙熱房地產市場的推手正在失去動力。
迫在眉睫的抵押貸款利率以及汽油和食品等必需品的生活成本上升，使得潛在購房者的可支配收入和借貸能力都有所下降。
現在人們對儲行在今年晚些時候上調現金利率的預期越來越堅定，這應該會開始減緩兩年以來房屋貸款和房地產價格的強勁增長。
但是預計房價也將出現「軟著陸」。大規模海外移民的回歸，以及隨著經濟從新冠疫情中復甦，信心上升，是房價不太可能暴跌的原因！
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