華人樂了！澳洲房價連續14個月漲幅，區域價格曝光
導讀：
漲幅背後驅動因素投資春天來了嗎？難出現下滑現象
與國內滑坡式跌落的房價形成鮮明對比的是，澳大利亞近年來飆升的房價。
若把時間線拉長至疫情剛開始，2020年3月份至今，澳大利亞全國房產價格已經飆升40%，偏遠地區房價的漲幅則更為驚人，高達54%。
表現最突出的是布里斯班和昆州其他地區，過去四年內的漲幅超過60%。其次是阿德萊德和南澳其他地區，以及珀斯和西澳其他地區，漲幅也都基本接近或超過60%；不過熱門地區，墨爾本和悉尼的漲幅僅有17%和34%。
而根據Corelogic最新的數據顯示，澳大利亞全國房屋價值指數（HVI）已經實現了連續14個月的漲幅。
不僅如此，從去年11月份起，全國房價便開始每個月創下新高。澳大利亞全國住宅的總價值在去年年底已經達到10.4萬億澳元的新高，過去5年增速高達60%。
如此高的房價背後到底受何因素推動？隨著降息周期的到來，房價未來走勢又將如何？
地區分佈大不同，背後有這些因素驅動
房價上漲的根本原因，自然還是嚴峻的供需矛盾帶來的住房可負擔性危機，也就是來自人口增長的需求壓力和住房供應的不足。
從人口增長來看，首先是澳大利亞目前創紀錄的海外凈移民，在上一財年凈增518,000人，是有記錄以來凈流入量最大的一年。大量移民的湧入導致對住宅的需求激增，對於房產買賣和租賃市場來說，均為重大利好消息。
從人口增長的地域分佈來看，昆州在上一財年內，是出現人口凈流出最少的州。2020年3月份以來，人口增速最快的前10個地區中，有6個位於昆州。
一個更直觀的數據是人口的絕對增長，排除了人口較少、基數較低但增長百分比較高的地區后，布里斯班是唯一一個人口超過100萬的行政區，而一年內人口增長近4萬人，是其他行政區同期人口增長數量的兩倍還多。
因此，國際和州際移民的大量湧入，導致布里斯班和昆州其他地區的人口對房屋的需求大幅增長。
從供應端來看，昆州房屋造價高是供應短缺的重要原因之一。根據昆士蘭房地產協會（REIQ）的統計，昆州的建築成本要比其他州高出30%。過去幾年內的利率上漲、供應鏈危機和勞動力短缺，都阻礙了昆州的新房供應。
不過在昆州，最根本的問題還是複雜的政府法規，政府的過度監管以及審批過程的繁文縟節大大拉長了新房供應時間。
以建造聯排別墅為例，獨立住宅只需要通過三項審批，一般10個月可以拿到批文；而聯排別墅則需要從不同的市政廳和機構通過30多項批准，審批時間可能長達2年。
再加上依然位於高位的建造材料成本和固定價格的建築合同，這無疑大大提高了昆州建築商的時間和金錢成本。在常住人口增加之後，整個昆州的房屋供應危機會更加嚴重。
而珀斯和阿德萊德這次強勁的漲幅，則更多是因為與其他地區相比原本就偏低的房價。
不僅如此，當前房屋庫存供應量遠低於疫情之前的平均水平30%以上。在國際和州際移民激增的刺激下，導致這兩個城市的賣方市場有充足實力快速推高房屋價格。
2023年房價增速最快的前10大城市中，有8個城市均位於珀斯。Armadale年內房價經過接近30%的巨幅增長后，也才達到61萬澳元。因此，雖然目前珀斯的房價已經處於歷史高位，但依然是澳大利亞全國首府城市中房價最低、同時也是可負擔性最高的首府城市。
從全國的新房供應情況來看，房屋審批量保持下行的態勢，與去年同期相比減少9%，已經跌至11年以來的最低點。
比住宅審批量更慘不忍睹的是新房開工數據，同比下跌15%，與2015年相比，開工數量基本腰斬。也就是說，短期內的住房短缺問題將進一步加劇，供應遠低於滿足國家住房需求的所需的住房數量。
公寓和聯排別墅的投資春天來了嗎？
本輪加息周期所帶來的生活成本和貸款壓力飆升，導致更多人的購房需求從中高端市場轉向了更加經濟實惠的市場。
正因如此，出現了珀斯、阿德萊德和昆士蘭這些城市房價飆升，而悉尼和墨爾本房價僅出現了小幅增長。不過，儘管珀斯大部分地區的房價在過去一年上漲了超過20%后，房價也僅為悉尼房價的一半左右。
而在墨爾本和悉尼這兩個城市，由於房產的可負擔性持續惡化，購房者也在尋找更可負擔的細分市場。因此，非獨棟住宅的漲幅遠遠超過了獨棟住宅的漲幅。根據Corelogic的統計，在墨爾本有一半的非獨棟住宅價格上漲速度高於獨棟住宅，而在悉尼這一比例更是高達54%。
悉尼的公寓投資市場一向是比較受投資房購買者歡迎的，而墨爾本的公寓市場出現如此驚人的需求增長，甚至可能開始擺脫維持數年的資本增長低迷現狀，還是令投資人非常振奮的。
除了像Parkville和Carlton這樣增速高達8%和9%的區域，就連Docklands和墨爾本CBD地區的公寓都實現了3%左右的漲幅。
喜人增幅背後的推力，除了來自一些趁低價買入的投資房買家外，還有相當一部分的則是來自於出售郊區房產後，以現金購入更靠近市中心公寓的自住房買家，也就是downsizer。
這一現象不僅出現在悉尼和墨爾本這兩個最大的城市，在其他州的首府城市也並不少見。隨著更多的移民湧入，在新住房供應難以在短時間內滿足需求的前提下，也會有更多的首次購房者選擇性價比更高的公寓和聯排別墅，從而進一步推動這類房產的漲幅。
澳財投研觀點
根據RBA的研究估計，住房供應量每增加1%，住房成本就會降低2.5%。但是，由於目前新房供應的問題在短時間內難以有較大起色，而人口持續增長和租賃市場緊張又會進一步提振購房需求，住房成本恐怕會繼續維持高居不下的現狀。
待澳聯儲開啟降息周期后，原本就位於高位的房價，必然會在居民借貸能力提高以及生活成本下降之後，出現更高的漲幅，很難出現房價下滑的現象。
但是，經歷了加息周期后，新房的造價和老房的售價都大幅攀升，居民整體的消費能力和房產可負擔性也持續惡化。在轉向中低型房產市場后，市場中兩種房源會出現更大的漲幅——位於近郊和CBD的公寓和聯排別墅，以及位於遠郊的獨棟住宅。不僅針對於自住房買家，對投資房買家來說，這兩種房產也值得重點關注。
作者：Rebecca Gong
編輯：Serena張斯
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