沒戲！澳洲住房危機，徹底無解
前言
澳洲的住房危機已經到了一個幾乎無解的地步！
不管是房屋開工、竣工，還是批准建設的數量，全部都遠遠落後于政府設定的目標。
而與此同時，人口還在不斷增長，住房需求不斷增加，供需之間的差距越來越大。
建築成本飛漲，利率持續走高，勞動力和材料短缺，再加上成千上萬的建築商倒閉，這些因素讓住房市場雪上加霜。
更別提嚴格的審批流程和土地供應不足的問題，讓新房建設更加緩慢。
當前的危機很可能會成為一個常態，徹底擺脫困境幾乎不可能！
澳洲租金繼續大漲
Domain剛剛發布了9月份的季度租金報告，數據顯示澳大利亞各大首府城市的中位租金大幅上漲。
根據Domain的數據，從2019年12月到2024年9月，房屋的中位租金從430澳元猛漲到650澳元，漲了220澳元，增幅達到了51%。同一時期，單元房的中位租金也從450澳元升到了630澳元，漲了180澳元，增幅為40%。
雖然最近一個季度的租金增幅趨於穩定，但BIS Oxford Economics的宏觀經濟預測主管Sean Langcake警告說，租房危機還會繼續，因為人口增長的需求遠遠超過了住房供應。
他說：「某些市場可能會有所回落，但整體來看，隨著人口持續增長，需求依然非常強勁。政府的住房目標聽起來很宏大，但要看到租金大幅下降似乎很難。我認為問題的關鍵是人口增長的速度，而不是何時會減少。」
Langcake提到的「穩定的人口增長」，可以參考《2023年代際報告》中的預測：未來40年裡，澳大利亞每年將有23.5萬的凈移民，保持在高水平。
穩定的移民流入意味著在未來的39年裡，澳大利亞的人口將增加超過1300萬！
這樣的移民趨勢意味著，租房市場的空置率將長期保持低位，租金將繼續承受上漲的壓力。
實際上， CBRE預測，澳大利亞的租房危機不會很快結束，因為人口增長的速度超出了住房供應的速度。
澳洲統計局的數據顯示，2023-24財年前9個月，澳洲的凈海外移民增長了38.8萬人，這幾乎達到了政府預計的12個月39.5萬人的目標，只差7000人。
這個移民數字已經大大超過了之前的預測——政府從去年5月的31.5萬人上調到12月的37.5萬人，即使現在人口增速稍微放緩，移民數量依然居高不下。
特別是在2024年3月季度，移民數字表現得非常強勁，主要是因為留學生的大量湧入。雖然6月季度的移民增速可能會放緩，但預計不會下降到政府希望看到的低水平。
在截至2024年3月的12個月里，澳洲一共迎來了509,750名海外移民。其中，新州吸收了168,148人，維州緊隨其後，接納了151,740人。昆州和西澳分別接納了82,794人和64,902人。
從全澳來看，過去12個月里，人口增長了2.3%，9月季度達到了2.6%的峰值。維州是人口增長最多的州，居民接近700萬，而新州的人口已經達到850萬人。
CBRE預測，到2034年，澳大利亞的人口將增加360萬，達到3100萬（目前為2740萬）。
而且，公寓的供應量將在未來幾年接近十年來的最低水平，預計從2024年到2029年，每年只有5萬套新公寓。
公寓供應量將徘徊在十年低點附近（2024 年至 2029 年期間每年 50,000 套）。
因此，CBRE 預計，到 2029 年，澳大利亞首府城市的空置率將從 2024 年的 1.9% 進一步下降至 1.2%。
因此，2024 年至 2029 年期間，澳大利亞的平均租金將增長 25%，遠高於預計的 CPI 通脹率。
簡單來說，人口增長過快、住房供應不足，讓澳洲的租房壓力越來越大，短期內看不到緩解的跡象。
雖說澳洲政府推出了五年內建造 120 萬套住房的目標。
但實際開工數量遠不達標。
澳洲住房開工量繼續走低
周三，澳大利亞統計局 (ABS) 發布了住宅開工和竣工的季度數據。
在今年6月的季度中，開工的住宅數量為40,300套，比阿爾巴尼斯政府提出的五年內建設120萬套住房的目標少了將近三分之一。
按照這個目標，每個季度需要開工60,000套住宅。
在2023-24財年，澳大利亞一共開工了158,750套住宅，比工黨每年240,000套的目標低了81,250套，差距達到了34%。
竣工的情況稍微好一些，6月季度竣工了44,900套住宅，但這依然比工黨每個季度所需的60,000套少了15,100套，差距為25%。
整個2023-24財年，澳大利亞共竣工了176,100套住房，比目標少了63,900套，差距為27%。
與此同時，批准建設的住房數量也落後于目標。批准建設的住房總量為166,200套，比工黨的目標少了78,800套，差距為31%。
澳大利亞人口增長了 631,300 人（第二季度國民賬戶數據表明）。
這些數字顯示，當前的實際建設量遠低於工黨的120萬套住房目標。
考慮到以下幾個原因，工黨實現這個目標的可能性幾乎為零：利率可能仍將保持結構性高於上個十年建設高峰時的水平。
建築成本比疫情前高出約 40%。
建築商正在與政府大型基礎設施建設項目爭奪勞動力和材料。
數千家房屋建築商倒閉。
結語
總的來說，澳洲的住房問題現在就是供不應求，房子根本蓋不過來，而人口還在不停增長。
建築成本高、利率高、建築商倒閉這些問題已經夠讓人頭疼，再加上臨時居民和留學生的湧入，租房市場壓力越來越大。
要想真的解決這個問題，最直接的辦法就是減少凈海外移民，讓人口增長速度趕上房屋和基礎設施的建設速度。
否則，不管政府怎麼努力，澳大利亞的住房危機都會一直拖下去，根本看不到盡頭。
說白了，除非移民數量降下來，不然澳洲的住房危機可能就會變成一個長期、難以解決的老大難問題。
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