澳洲降息帶動房市回暖，墨爾本市中心房價領跑全澳
01、買房不再是夢！澳洲將迎來「最容易上車」的時代
工黨的「5%首付購房計劃」預計將顯著改變澳洲房地產市場。年輕澳洲人對此期待不已，但經濟學家卻擔心該計劃只會進一步推高房價。
在周六贏得壓倒性大選勝利后，工黨如今必須全力推進這項頗具爭議的住房政策，否則將背棄其競選承諾，聲譽受損。
但該計劃的時間表令經濟學家憂心重重，尤其是工黨尚未明確資金來源。
工黨總價值430億澳元的「澳洲住房計劃」中包括建造10萬套新住房，專供首次購房者使用。他們只需繳納5%的首付，而非通常的20%。該計劃還包括提高租房補貼和建設更多社會住房。
不過，5%首付計劃預計將於2026年1月啟動，而這10萬套住房則要到「2027至2028年」才能交付使用。
即便不考慮建築延誤，時間差也讓經濟學家擔心未來幾年市場會被點燃——屆時，購買一套中位價為82萬澳元的住房，只需4.1萬首付。
工黨自豪地表示，上一次用4.1萬就能付清中位房價首付，還是在2002年。
按照該計劃，政府將為房產價值的15%提供擔保。也就是說，首次購房者只需繳納5%的首付即可，並能免去平均約2.3萬澳元的「貸款保險」（Lenders Mortgage Insurance）。
該計劃不設收入上限，也不限購房價格。
工黨稱將「繼續與行業磋商」，目標是在2026年1月1日正式實施。
獨立經濟學家索爾·埃斯萊克（Saul Eslake）指出，該計劃將推高房價：「任何讓人們能更輕鬆還貸的政策，都會讓他們更願意多借錢，結果就是房價上升。」
換句話說，雖然買房門檻降低了，但房價也會更高。
圍繞工黨承諾的2027年入住時間點，外界對當前建房進展有很多說法。
上周，教育部長兼工黨競選發言人賈森·克萊爾（Jason Clare）在ABC電台上透露，目前已有約2000套住房建成。
「現在大約有2.8萬套房屋正在建設中，」他說。
「我們終於讓這項立法在議會通過了，它將建造澳洲人真正需要的住房。」
02、澳洲降息帶動房市回暖，墨爾本市中心房價領跑全澳
自2月份澳洲儲備銀行（RBA）四年來首次降息以來，部分地區房價顯著上漲，其中一個出人意料的區域更是領跑全國。
這次降息成為房地產市場的轉折點，提振了市場信心，並重新點燃了房價增長的勢頭。
根據PropTrack近三個月的數據，內墨爾本（Inner Melbourne）這個此前表現疲軟的市場現已成為房價和單元房價格漲幅的「雙冠王」。
自2月初以來，內墨爾本的獨立屋價格上漲了3.6%，單元房價格則大幅上漲5.9%。
雖然內墨爾本的房價仍低於去年同期水平，但單元房價格已實現年增長轉正。
該數據涵蓋澳大利亞統計局（ABS）定義的人口至少為10萬人以上的SA4區域，顯示墨爾本長期以來的房價復甦已正式啟動，尤其是靠近市中心的房屋因降息效應而重新走俏。
REA集團高級經濟學家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，墨爾本房價多年來停滯不前，使其在全國範圍內相對更具吸引力，激發了更多買家的興趣。
「墨爾本的房價表現遠落後于全國其他地區，現在甚至比布里斯班、阿德萊德便宜，很快也可能比珀斯更便宜，這促使很多人開始在墨爾本市場上尋找性價比。」
墨爾本買家信心正在提升。REA集團最新的《住宅受眾脈搏調查》發現，維州有40%的買家認為現在是購房的好時機，這一比例為全國最高。
「我們看到買家對墨爾本市場的看法發生了強烈的轉變。」弗拉哈蒂說。
根據最新的西太銀行-墨爾本研究所《房價預期指數》，越來越多的維州人預期今年房價將繼續上漲。
西太銀行澳洲宏觀預測主管馬修·哈桑（Matthew Hassan）表示：「維多利亞州的消費者房價預期上升了14%，這是一項顯著的增長，尤其是在此前信心較低的基礎上。」
弗拉哈蒂還指出，儘管近年來由於附加稅收和合規成本，墨爾本在投資者眼中失寵，但價格相對較低正吸引他們重新關注這座城市。
「即使存在諸多不利因素，更低的價格也促使更多人考慮投資。」
她補充說，內墨爾本單元房市場的強勁表現，是此前由於房源過多而陷入疲軟之後的回彈。
地產公司BigginScott Richmond董事安德魯·克羅蒂（Andrew Crotty）表示，自2月降息以來，越來越多的人考慮買房，而高昂租金更是推動了這一趨勢。
「去年很多投資者退出市場，但隨著利率下降，我們發現他們開始重返市場，尤其是購買單元房。」他說。
「租金很高，如果你是首次購房者或年輕夫妻，現在正是入市的好時機。」
Nelson Alexander Flemington負責人傑森·沃茨（Jayson Watts）表示，隨著房價上漲，許多購房者正調整心態，放棄理想地段，以抓住入市機會，在更多降息前購房。
其他內城區區域近幾個月也錄得顯著漲幅，尤其在單元房市場表現突出。
悉尼內西區獨立屋價格上漲2.7%，墨爾本內南區的單元房上漲約3%，布里斯班內城區上漲2.5%。
「整體而言，大悉尼地區年增長並不強勁，」弗拉哈蒂表示，「但我們在去年12月曾見到價格下跌，如今在2月降息后又出現了一波上漲。」
另一處長期低迷的市場——達爾文，也顯現出復甦跡象，過去三個月內，獨立屋價格上漲3.3%，單元房上漲2.2%。
弗拉哈蒂表示，達爾文目前面臨住房供應不足的問題，新建住房速度趕不上人口增長速度。
03、再降息在望，買家信心回升！澳洲房拍清空率大漲
隨著對本月降息預期的升溫，購房者信心提振， 澳洲各地的清空率已攀升至四周來的最高水平。
根據Cotality的最新數據，5月第一周全國初步清空率為 70.1%，較前一周上升了5.9個百分點。 此前一周的初步清空率為64.2%，為去年12月中旬以來的最低水平，最終修正數據 更是下滑至60.8%。
儘管拍賣房源數量在各大城市全線上升，但除阿德萊德以外，所有首府城市的拍賣成功率都有所提升，顯示出市場活躍度明顯增強。
由於2月降息帶來的「強心針」效應逐漸減退，過去幾周成交率表現疲軟。
不過，在最新通脹數據公布后，人們越來越預期澳洲央行將在5月19日和20日的央行會議上再次降息，這一預期正持續提振買家信心。
SQM Research創始人Louis Christopher表示，這樣的利好氛圍進一步增強了市場 情緒。
周六工黨在聯邦大選中的壓倒性勝利，也帶來了政治上的「清晰局面」，讓購房者信 心有望進一步回升。
Christopher表示：「我預計本周的拍賣掛牌量會回升，成交率也會隨之上漲。」
「工黨政府的決定性勝利將提高房地產市場的信心。如果是少數黨政府，信心可能 會受到打擊。我們堅信從本周開始信心將會提升。」
墨爾本在本周的房拍中表現最為出色，初步清空率達到74.4%，創下兩年來的最高水平，較前一周的清空率上升了6.8個百分點。
悉尼的房拍市場也表現不俗，初步清空率達到69.4%，為近七周來的最佳成績。
儘管進行了聯邦大選投票，但Ray White房產公司報告稱，其周末拍賣活動的平均活躍競標者數量增至3.2人，體現出買家興趣依然濃厚。
在墨爾本市內北區Coburg的Hawthorn St 9號，一棟四室的木板房吸引了四組競拍 者激烈爭奪。
該房產位於聯邦選區Wills內，工黨的Peter Khalil正在面對綠黨的 強力挑戰。 這套房產的掛牌指導價為129萬至139萬澳元，最終以150萬澳元成功拍出。
賣家家族已擁有這處房產長達40年。
銷售中介Stefan Stella表示：「競拍者全部是家庭，最終中標的是一戶從 Brunswick搬來的友善家庭，他們此前一直在租房。」
「雖然這幢房子上一次翻新是在25年前，但維護得非常好，只需要做些表面裝修即可。」
「在墨爾本，我沒聽說選舉對市場有什麼影響。反而大家討論得更多的是，下一次 降息會在什麼時候到來。」
Cotality數據顯示，在較小的拍賣市場中，布里斯班的初步清空率回升至50%，堪培拉表現亮眼，攀升至69.4%；而阿德萊德則略有下滑，降至60%。
04、南澳政府推出開發用地，總價值或達20億澳元
南澳政府近日公布了最新一批可立即開發的土地資源，並正尋求開發商承接相關項目。
此次政府向市場釋放的住宅用途土地，預計將帶來至少7.2億澳元的新住房項目；同時還釋放了部分工業用途的土地，預計建成后價值將達到至少2000萬澳元。
這些地塊屬於「開發者就緒」（Developer Ready）計劃的一部分，該計劃旨在吸引私營部門對政府投放市場的土地進行開發。
在本輪掛牌中，政府特別標出了阿德萊德北部郊區的若干住宅開發地塊，包括：· 伊麗莎白南區約翰·賴斯大道上的一塊8.5公頃住宅開發用地；
· Munno Para的Playford Alive項目中的三塊地，規劃用於中密度住宅及商業用途。
此外，南澳政府還透露，其他住宅用地的釋放也即將啟動。其中包括阿德萊德南部Onkaparinga Heights一塊68公頃的土地，預計可容納約1000套住宅，但該項目目前尚未對開發商開放。
本輪土地釋放延續了去年的一系列機會，包括Southwark、Franklin的Tapangka地塊，以及位於北露台的274號和275號地塊。政府預計2024年釋放的所有土地將最終帶來總價值達20億澳元的住宅和工業開發項目。
南澳住房與城市發展部長尼克·冠軍（Nick Champion）表示，州政府正面向「本地、全國乃至國際開發商與投資者」徵集開發意向。
「南澳正在向外界敞開大門，持續推出一批批可立即開發的優質項目。」冠軍表示。
他還指出，本次地塊發布中包含兩塊新的工業用地：位於East Grand Trunkway的Newhaven Road上一塊10.35公頃地塊，以及位於Edinburgh的Gidgie Court上一塊2.91公頃地塊。
南澳房地產委員會執行董事布魯斯·吉特（Bruce Djite）形容這些地塊為「急需的資源」，並指出如果開發得當，將為南澳經濟帶來可觀收益。
「南澳未來光明，但要實現其潛力，政府與行業必須空前緊密合作。將這些地塊開發至最佳用途，將帶來就業、住房、經濟增長，並吸引亟需的資本流入。」吉特說。
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