01 墨爾本租房全澳第二便宜！獨立屋中位價比珀斯還低
墨爾本已成為澳洲最便宜的首府城市之一。
根據PropTrack最新房價指數數據，墨爾本獨立屋中位價在5月份上漲了0.8%，達到78.2萬澳元。
據RealEstate網站報道，這一漲幅表明，在經歷了因新冠疫情帶來的低迷期后，市場正在穩步復甦。
然而，值得注意的是，珀斯房價中位數因強勁的8.4%年增長率，10多年來首次超過墨爾本。
資深經濟學家Anne Flaherty指出，目前在首府城市中，只有達爾文和霍巴特的獨立屋中位價低於墨爾本。
這一情況對於那些想進入房地產市場但又被高房價困擾的潛在投資者來說，無疑是 個好消息。
Flaherty認為，由於房價相對可負擔，墨爾本已經成為澳洲的第二大便 宜租賃城市。
這種相對低廉的房價以及租賃市場的吸引力，正促使其他首府城市的居民考慮遷往墨爾本，這將進一步推動州際遷移。
在未來10年裡，墨爾本被認為是澳洲最有可能 經歷人口快速增長的首府城市之一。
Flaherty解釋說，初到一個城市的人更傾向於在最初的5年裡選擇租房而非購房。 因此，墨爾本的人口遷徙將會出現激增。
隨著這些新居民逐漸穩定下來，他們中的許多人將在未來幾年準備購買他們的第一 套房產，這將導致購房需求增加。
談到墨爾本房價增長較緩的原因，Flaherty指出，儘管大墨爾本地區的房價與2020 年3月相比增長了16%，但這一漲幅遠低於其他首府城市的水平。
澳洲首府城市的平均房價增長達到了43%。
布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價都在 穩步上漲。
Flaherty還提到，墨爾本較高的住房供應量一定程度上抑制了房價的劇 烈上漲。 與其他首府城市相比，墨爾本的住房供應在過去較長時間內一直保持充足。
這在某 種程度上緩解了因人口增長而導致的供不應求問題，而在某些市場中，這種供不應 求往往會推高房價。
拍賣師Nigel Harry指出在疫情期間，尤其是在近年來，很多房主不得不出售他們 價值不到百萬澳元的公寓和聯排別墅。
在經歷了13次加息以及應對土地稅的壓力后，那些曾計劃升級到更大居所的投資者 不得不退出市場。
Flaherty認為，墨爾本房地產市場正處於一個拐點。
預計房價今年開始再次上升。 除了人口的自然增長之外，利率的下降也增加了人們的信心，尤其是首次購房者， 他們對市場情緒變化非常敏感。
2023年，澳洲儲備銀行已經兩次降息，將利率降至兩年來的低點3.85%。
Harry認為，進一步的降息將有助於刺激墨爾本的房地產市場。
他補充說，市中心 附近的基礎設施建設項目眾多，使得這裏成為了一個相對安全的投資選擇。
同時，Flaherty補充道，墨爾本公寓的租金收益率已達到5.2%，高於其他許多首府 城市的平均水平。
02 過去10年，全澳超800城區進入「房價百萬俱樂部」！
10年前，大多數澳人對購買100萬澳元的房子感到猶豫。2015年，全澳超過15,000 個區中僅有273個區的獨立屋中位價達到或超過100萬澳元。
據RealEstate網站報道，當時，新州獨立屋中位價僅為55萬澳元，其他州大多數則 在40萬澳元左右。
在塔州和南澳，一套普通獨立屋價格分別為28萬澳元和36.8萬澳元。
到了2025年，百萬俱樂部成員數量幾乎翻了4倍，達到1073個。
根據對PropTrack數 據的分析，有800個區的獨立屋價格超過100萬澳元。
其中很多是10年前房價相對便宜的沿海地區——其中近80個區在2015年的中位價為50 萬澳元或更低，獨立屋甚至可以低於45萬澳元購得。
例如，在靠近昆州邊界的新州Tweed Heads West，10年前的獨立屋中位價為39.85 萬澳元。
現在，要購買一棟獨立屋需要花費104萬澳元，增長了161%。
該分析包括截至2025年5月的一年內至少售出30套房產的區，僅考慮獨立屋價格， 不包括公寓或整體住宅中位數。
昆州的Sunrise Beach和Noosa Heads在10年間的增長率排名最高——房價分別從2015 年5月的58萬澳元和69萬澳元增長到現在的201萬澳元和222.5萬澳元。
在房價增長超過200%的百萬俱樂部新成員中，全部位於新周和昆州的沿海地區，這 表明購房者越來越重視海濱生活方式帶來的價值。
昆州2015年最便宜的區中，黃金海岸的Hemmant和Highland Park以及Noosa的 Pomona和Cooroy在2025年中位價超過100萬澳元。
在維州2015年最便宜的、但在10年內中位價超過100萬的區中，主要是區域性地 區，包括位於州北部的Bright、Mornington Peninsula的Bittern以及Geelong的 Manifold Heights。
維州最昂貴的Toorak在2015年至2025年間跌出了全澳十大最昂貴區，同樣跌出榜單 的還有墨爾本內東區的Deepdene。
澳洲最貴的郊區現在全部位於新州，因為疫情以來墨爾本的房價有所下降。
更有甚者，10個最昂貴的區中，有9個的中位價超過500萬澳元。而獨立屋價格超過 200萬澳元的地區數量增加到226個，與2015年相比增加了200多個。
10年前，只有3個區的獨立屋中位價超過300萬澳元，且沒有任何一個超過400萬澳元。
在西澳，2015年價格超過100萬的區全部位於珀斯靠近市中心的海灘和河邊區域， 包括Dalkeith、Cottesloe和City Beach。
該州現在增加了56個中位價超百萬的區，許多是以前不被認為是高端的內陸地區， 這突顯了該州在過去5年中特別由於人口增長和供應不足而出現的價格迅速上漲。
在南澳，2015年只有兩個區的中位價超過100萬澳元，現在有73個。
塔州目前只有 一個進入百萬俱樂部的區——Sandy Bay，該地區2015年的中位價為64萬澳元。
ACT百萬俱樂部郊區增加了32個，從2015年的兩個增加到目前。而北領地則沒有任何一個區的中位價超過100萬澳元。
03 房價又漲了！澳洲樓市低谷僅撐3個月
澳洲最新一輪房市下跌，成為史上最短、最溫和的一次，僅持續三個月便反彈
根據Cotality（前稱CoreLogic）發布的最新數據，受一系列加息和生活成本壓力影響，澳洲住宅價格在2024年11月至2025年1月間小幅下跌，全國整體下滑了0.4%。
但在2025年2月，也就是兩年多以來首次降息的當月，房市開始反彈。 之後澳洲央行又在5月再次降息，目前現金利率降至3.85%。
Cotality 5月發布的《住宅價值指數》顯示，今年前五個月，全國住宅價格已累計上漲1.7%。在5月，所有首府城市的房價均上漲至少0.4%——悉尼上漲0.5%，墨爾本上漲0.4%，布里斯班上漲0.6%，珀斯上漲0.7%。
Cotality研究總監Tim Lawless表示，這次所謂的「放緩」更像是市場的「橫盤整理」，而不是真正意義上的下跌，其幅度也遠小於2020年和2015年那兩次短暫回調。
2020年4月至6月，正值新冠疫情初期，住宅價格下跌了1.8%，但隨後由於現金利率降至歷史最低的0.1%，房價迅速飆升。
2015年，澳洲審慎監管局（APRA）收緊貸款標準、特別是對投資房的限制，也曾令房市短暫下調，當年12月季度住宅價格下跌1.4%。
Lawless指出：「這充分說明了信貸獲取能力，也就是能否從銀行借到錢，對房價有多大影響。」
儘管全國整體房價上漲，不同城市的表現仍有差異。墨爾本去年下跌時間更長，而布里斯班和阿德萊德則從未陷入負增長。
Lawless指出，墨爾本目前的房價仍比2022年3月的峰值低4.5%，而悉尼僅比2024年9月的高點低0.3%。
「悉尼和墨爾本之間的房價差距，我們已經有很久沒有見過這麼大了，上一次是在1999年，」他說。
而布里斯班、阿德萊德和珀斯的住宅價格則已創歷史新高，儘管這些城市起步價本來就低於悉尼和墨爾本。
Lawless表示，今年房市仍面臨利空和利多因素交織的局面，但整體房價仍有上漲空間。
利空因素包括房價可負擔性問題和家庭債務水平高企；利多因素包括利率下調、買家信心改善以及住房供應不足。
「這些利多因素足以抵消當前市場中的不利因素，」他說。
McGrath房產公司董事總經理兼CEO John McGrath也指出，買家信心有所恢復，但房價尚未出現暴漲。
「如果2025年再出現第三次甚至第四次降息，那將對市場產生更大正面影響，」他說，「這會向買家傳遞趨勢仍在延續的信號，從而增強他們的入市信心。」
McGrath補充，在復活節假期和聯邦大選之後，悉尼市場上掛牌出售的房源數量明顯上升，說明賣家信心也在恢復。
「整體而言，我預計到聖誕節前，200萬澳元以下的房產價格將上漲2.5%至5%之間，市場信心正在緩慢回歸。」
墨爾本的Marshall White Group銷售總監John Bongiorno也表示，自2月降息以來，市場情緒變得更加積極。
「買家舉牌出價的熱情更高了，房產看房人數也略有上升，目前的市場確實更樂觀，」他說。
他指出，首次置業者已經重返市場，尋求100萬澳元以下的住宅或公寓，這種買氣也預計將逐漸傳導至高端住宅市場。
「今年市場不會出現大起大落，但比以往任何時候都更接近正常化，」Bongiorno說。
04 在澳洲，$100萬能買到啥樣的房子？各地情況大不同！
在澳洲的某些地區，曾經被認為是一大筆錢的100萬澳元現在在購房時如同「九牛一毛」。
獨立評估公司Herron Todd White（HTW）分析了各州的房屋中位價，揭示了如今100萬澳元在市場上實際能買到的房產，甚至在悉尼也有選擇。
例如，悉尼東部的Matraville，當地的獨立屋中位價為250萬澳元，但那裡的聯排別墅相對更為實惠。
近日，一幢建於1989年、位於Wassell Street 6/6-18號的3室 2衛聯排別墅，在以120萬澳元的價格售出。
在悉尼西部的South Wentworthville，花130萬澳元可以買到一棟現代化的5室3衛的雙拼房，比如最近在Northcott Street 36號出售的那套房產。
HTW總監Shaun Thomas表示，對於那些無力購買獨立屋的悉尼買家來說，雙拼房已成為常見選擇。
他說：「這些房產中有些配備了高檔設施，能獲得不錯的售價。許多人傾向於選擇易於打理的房產，但又不想住在公寓樓或大型聯排別墅小區里。」 而在Newcastle，花100萬澳元仍能買到獨立屋。
Cameron Park區的獨立屋中位價為 953,933澳元，最近位於Tern Close 17號的一套四居室房屋以959,699澳元成交。
在維州的Mornington Peninsula，濱海小鎮Dromana的獨立屋中位價略低於100萬澳元，為967,500澳元。過去12個月中，該地區房價下降了近8%。
一套位於Coleus Street 47號的3室2衛房產，最近以95萬澳元售出，距離海灘僅五分鐘車程。
HTW的總監Perrin King表示：「雖然這些房產有些年代感，近年可能需要翻新使其現代化，但在Dromana的這個價位段，近期售出的房屋大多情況類似。」
在墨爾本，熱門城區Flemington的獨立屋中位價為105萬澳元，過去一年中下跌了 約四個百分點。
一幢位於Princes Street 127號的3室1衛愛德華式排屋，最近以 113萬澳元售出。
「Flemington投資潛力強，特別適合尋求便捷市中心生活方式的人，」King表示。
在陽光明媚的昆州，想住在州東南角的選擇日益受限。布里斯班的獨立屋中位價，離100萬澳元僅差2000澳元。
一個接近布里斯班中位價的近市區房屋的銷售案例，是位於Kelvin Grove區Kelvin Grove Rd 158號的一套房產，最近以1,002,000澳元成交。
HTW的董事David Notley承認，這是一套「十分簡約的94平」房屋，擁有三間卧室和一個停車位，佔地僅180平，位於一條繁忙的道路上。
「它擁有城市景觀，這無疑是一個優點，附近的昆士蘭科技大學意味著投資者可以吸引很多學生合租房的興趣。」
在黃金海岸，Southport的獨立屋中位價為108萬澳元，該價位可以買到一套建於1980年代的舊式房屋，土地大約在500平米到700平米。
一幢位於Melinda Street 17號的兩層3室2衛獨立屋，最近以117萬澳元售出。
在西澳，珀斯市中心附近的Subiaco、Leederville與珀斯CBD的獨立屋中位價都為120萬澳元，過去一年中增長了驚人的30%。
一套位於Randell Place 15號的寬敞兩層3室2衛獨立屋，最近以122萬澳元售出。
在南澳，100萬澳元仍能買到不錯的房產，阿德萊德的獨立屋中位價僅為88萬澳元。一套位於Athelstone區Vincent Avenue 9A號的的三居室新房，目前的掛牌價為103.5萬澳元，或位於市中心William Lane 13號的一套時尚聯排別墅，售價為120萬澳元。
而在澳洲房產市場中價格最實惠的首府城市達爾文，當地獨立屋中位價為60.4萬澳元，約60萬澳元的預算仍能買到優質房產，尤其在受歡迎的北部與市中心附近，地 塊通常超過800平米。
若預算有100萬澳元，可以輕鬆購得市中心寬敞的公寓，享有開闊景觀。
一套位於達爾文市中心Esplanade 213/130號的3室2衛公寓，享有壯觀的水景，目前的掛牌 價為95萬澳元。
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