澳洲公寓，要大漲？澳洲人拚命增加貸款買房， 反彈信號來了？
01利率降了，首套房買家湧入南澳！
南澳因利率下降帶動購房信心，成為全國首套房買家關注的重點地區。
隨著利率下調刺激更多借款人探索購房選項，計劃申請房貸的首套房買家人數大幅增加。
根據 Equifax 2025 年 6 月季度消費者信貸洞察報告，首套房買家申請房貸的意向在 6 月季度增長了 9%，其中南澳的需求最為強勁。
該州通過抵押貸款經紀的諮詢量上漲 10%，超過緊隨其後的昆士蘭（增長 8.2%）。相比之下，維州增長 6%，西澳增長 5.6%，新州僅增長 3%。
這也反映在市場活動上：首套房買家在 6 月的申請需求同比增長 6.9%，是 10 個月來的首次增長。
根據 Money.com.au 2024 年 12 月收集的數據，南澳首套房貸款占自住貸款總量 34.9%，創歷史新高。
阿德萊德的抵押貸款經紀 Jordan Hagicostas（Aussie）表示，他看到大量購房者希望踏上置業之路。
「我確實看到首套房買家的諮詢量大幅增加。政府和澳聯儲（RBA）通過降息以及更多首套房買家激勵措施，帶來了積極的市場情緒。」
「我的客戶開始發現以前無法進入市場的途徑，或者他們之前未意識到的機會，這導致諮詢量持續上升。」
阿德萊德精品經紀公司 I am lending 創始人 Sam Neville 也表示，首套房買家占她服務的客戶大多數。
「自 6 月以來，首套房市場活動非常活躍，很多買家希望在房價進一步上漲前入市。」
利率下降至兩年多來的最低水平，刺激南澳首套房買家考慮房貸。
Neville 表示：「這讓買家更有信心：如果他們現在能負擔得起預批准貸款，將來可能會更輕鬆，而不是更難。」
「過去三年，利率一直在上升，現在看到壓力有所緩解，心態也不同了。」
Hagicostas 補充道：「定期降息帶來的積極情緒，讓更多首套房買家進入市場，緩解了他們的負擔能力擔憂。」
「過去利率上升時，首套房買家往往擔心還款壓力而不敢入市；現在情況正好相反。」
他指出，低首付貸款產品變得更受歡迎，因為利率下降讓這些產品的成本更容易接受。
兩位經紀人都認為，房價可負擔性仍是阻擋首套房買家的最大難題。
「購房者面對的是房價高和首付壓力雙重挑戰。他們在尋找快速積累首付的方法，同時還要兼顧貸款能力，以支持更大額度的貸款。」
「經紀人可以幫他們規劃最佳方案，讓他們更快進入市場，並選擇最適合的貸款類型。」
Hagicostas 補充說，另一個主要挑戰是購房期望與現實之間的差距：「很多首套房買家希望買在自己成長的社區，但由於房價問題，他們往往需要搬離原社區才能找到可負擔房產。」
「很多人不願在土地面積或房型上妥協，這使得公寓和聯排別墅不受歡迎，尤其是那些習慣獨立屋的買家。」
他強調，經紀人的教育作用很關鍵：「那些願意根據自身負擔能力入市的首套房買家，在 2–3 年內房產增值 20–30%，為將來換更理想房提供了資金。」
「而拒絕妥協、無法負擔理想房產的買家，房價增長速度往往超過儲蓄速度，使他們進一步落後。」
02投資者重返澳洲房市！貸款總數增加3.5%
在今年第二季度，投資者重返房市的速度超過了首次置業者和自住業主，因為他們利用了兩次降息后的較低借貸成本，且可負擔能力比首次置業者和其他自住業主更高。
澳洲統計局周三公布的數據顯示，投資借款者在截至6月的3個月內獲得了額外1656份貸款協議，比第一季度增加3.5%，這是自去年9月以來的首次增長，使季度總數提高至經季節性調整后的49065筆貸款。
AMP的首席經濟學家Shane Oliver表示，這一增幅高於首次置業者的2.4%和自住業主的0.9%，這表明了投資者群體在房市中的實力，該市場今年預計將出現平均6%的價值增長。
「這一次，投資者似乎在房市中發揮了更大的作用。」
「可負擔能力對自住業主或首次置業者來說更是一個制約因素，雖然對投資者來說也是個問題，但沒有那麼大，他們可以通過負扣稅來緩解一些壓力。」
官方數據顯示，在截至6月的一年內，投資者貸款承諾總額同比增加5.7%，至196556筆，而首次置業者增加5.8%，至208598筆。
即便如此，投資者也沒有表現得異常突出。按價值計算，新增投資者貸款承諾僅上升1.4%，低於首次置業者的4.4%和所有自住業主的2.4%。
Oxford Economics Australia的首席經濟學家Maree Kilroy表示：「自住業主放貸價值環比增長2.4%，主要由平均貸款規模提升至678000澳元的新紀錄推動，這比去年6月高出7.5%。」
Oliver還表示，投資者要麼專註于價格較低的房產，如公寓或較便宜的獨立屋，要麼有更多的「租房投資者」——即使自己租房住，也試圖通過購買投資房產在房市中立足的人。
Housing Industry Association表示，投資者通常在市場上漲中領先於自住業主。
HIA的首席經濟學家Tim Reardon表示：「投資者領先於自住業主重返市場，這種情況是很典型的，因為他們的風險厭惡程度較低。」
「我們目前正處於這一周期的中期，投資者一直在重返市場，越來越相信持續強勁的人口增長、緊張的勞動力市場和不斷恢復的家庭收入將讓房市變得供不應求。」
今年第3次降息已將官方利率從一年前的4.35%下調至3.6%，首次置業者的可負擔能力正在改善。Kilroy表示，他們在不斷加強的房市中發揮著越來越重要的作用。
她說：「清盤率保持在70%以上，在進一步降息的預期下，貸款預批准數量已大幅增加。」
然而，情況仍很複雜。Oliver表示，如果完全傳遞本周25個基點的降息，將為平均收入水平的購房者增加近11000澳元的借貸能力，使他們自2月貨幣政策開始防控以來的總額外購買力達到33000澳元。
儘管如此，他表示，住房可負擔性仍很差——由於貸款利率保持在2021年2-3%的低點之上，且進一步的降息可能是漸進的，購房者的支付能力可能仍將遠低於2021-22年的高點。
03澳洲公寓市場反彈信號來了？
歷史上，公寓一直是投資者進入房地產市場並積累財富的可行途徑，其收益主要來自兩個方面：租金收入和資本增值。
但在經歷了十年的表現不佳后，許多人開始質疑公寓的長期投資可行性；同時，也有人認為這隻是周期性下滑，隨著房價持續高企、住房越來越難以負擔，市場正準備反彈。
對於投資者來說，很難判斷該傾向哪一方，尤其當兩種觀點都能提供清晰、數據支撐的論據時。
支持公寓市場回暖的論據也頗具說服力。房地產分析機構Hotspotting和購房諮詢公司Nuestar的一份全國性報告顯示，過去一年中，約三分之二的郊區市場中，公寓價格增幅已趕上甚至超過了獨立住宅。
表面數據看似強勁，但需要認識到，澳大利亞房地產市場遠非同質化。
總體來看，布里斯班、珀斯和阿德萊德的公寓市場表現穩健，這並不令人意外，因為這些城市的購房者面臨的負擔能力壓力最為明顯，房價漲幅也相對較高。
然而，從另一組統計數據來看，情況則顯得截然不同。
根據Cotality數據，截至2025年3月的十年間，全國獨立住宅價格上漲了80.2%，而公寓僅上漲37.7%。
在澳洲兩大城市——公寓供應遠高於其他地區——中，公寓回暖的論調存在明顯裂痕。
悉尼：超過90%的虧損交易為公寓；
墨爾本：公寓占虧損交易的近四分之三。
雖然這些數字看起來不容樂觀，但它們並未講述市場背後的真實情況。
根據Cotality 6月的《房價指數》，悉尼甚至墨爾本的公寓市場已出現早期微妙的重新校準信號。
悉尼：獨立住宅年漲幅1.6%，公寓下跌0.2%；但到5月，公寓微漲0.5%，略高於住宅的0.4%。
墨爾本：獨立住宅年跌幅1%，公寓跌幅1.6%；但5月住宅上漲0.5%，公寓僅上漲0.4%，差距縮小，顯示整體回升趨勢。
鑒於墨爾本公寓長期低迷及其帶來的挫敗感，市場往往容易過早宣告復甦。
因此，在做投資決策時，剝離頭條數據、獲取微觀資產層面的洞察尤為重要。
例如，若僅看墨爾本內城區Caulfield South的數據，2025年3月前12個月公寓價格飆升31.9%，中位價達789,000澳元（Domain數據）。
「對於精明的投資者來說，在初看表現不佳的市場中也能找到價值。」
若僅憑這些數據，人們可能會合理地認為該區是公寓復甦的領頭羊，是投資的理想之地。
但深入分析會發現，這一漲幅主要由兩處全新樓盤的期房銷售推動。
由於Caulfield South公寓市場規模較小，高價現代公寓的湧入實際上人為抬高了中位價，這是統計學上的異常值，而非全區普遍繁榮。
反向情況同樣存在。例如在2000年代初，為滿足國際學生需求，墨爾本內城區引入了大量廉價單身公寓。
結果，卡爾頓（Carlton）和北墨爾本（North Melbourne）大學周邊公寓中位價明顯下跌，但這與現有公寓市場實際表現無關。
這些例子說明，在國家、州乃至郊區層面的頭條數據之下，微觀層面往往存在相反的敘事。
對於精明投資者而言，在初看表現不佳的市場中同樣能發現價值。
例如，墨爾本內城區Hawthorn一套一居室公寓近期以670,000澳元成交，比底價高出130,000澳元。
該房產因獨特賣點受到強勁需求，並通過創新社交媒體營銷進一步提振。
自2011年購入以來，業主凈賺192,500澳元。雖然無法與獨立住宅相比，但這在墨爾本整體公寓低迷的背景下，顯示了早期復甦跡象。
這一案例也揭示了一個重要事實：房地產不是商品，而是離散資產類別，它獎勵那些既能理解宏觀趨勢，又能深入微觀分析的人——從全國，到州，到郊區，再到街區，直至單個物業。
正是在這個層面，其他投資者容易忽視的價值才會顯現。
04澳洲房主賺錢地圖出爐
在全國範圍內，悉尼、布里斯班和阿德萊德的房主在轉售房產時獲得了最大的利潤。最新數據顯示，這些首府城市的房屋轉售中位利潤在2025年上半年攀升至70.05萬澳元。
《Domain 盈虧報告》顯示，悉尼的獨棟住宅中位利潤最高，達到70.05萬澳元，其次是布里斯班（48萬澳元）和阿德萊德（43萬澳元）。
各大首府城市的公寓轉售表現差異更大。布里斯班、阿德萊德和珀斯的公寓轉售中，超過97%是盈利的，其中珀斯的公寓利潤同比激增55.5%，布里斯班上漲40.4%，阿德萊德上漲37.4%。
全國範圍內，獨棟住宅的中位利潤為36.5萬澳元，公寓為20.2萬澳元。
Domain 高級經濟學家喬爾·鮑曼博士表示，2025年剩餘時間里，房產轉售盈利的機會將依舊強勁，部分原因是房主持有房產的時間更長。
「多數賣家都獲得了可觀的收益，很大程度上是因為他們持有房產的時間更長——獨棟住宅平均持有9年，公寓為8年——並且隨著時間積累了大量房產凈值。」他說。
「在供應持續不足以及價格上漲動力已再現的情況下，2025年大多數地區的轉售盈利前景依然樂觀。」
儘管一些首府城市尚未完全從新冠疫情帶來的市場低谷中恢復，但珀斯和阿德萊德錄得了強勁回報，並在年度中位利潤增長方面表現突出。
根據《Domain 房價報告》，自2020年以來，布里斯班的獨棟住宅價格上漲了46.0437萬澳元（77%），公寓上漲27.7509萬澳元（69%）；阿德萊德的獨棟住宅上漲47.0973萬澳元（87%），公寓上漲25.0441萬澳元（76%）。
鮑曼博士表示，布里斯班和阿德萊德的強勁利潤回報是新冠疫情期間房產市場直接推動的結果。
「回顧過去，自疫情以來，布里斯班和阿德萊德的房價出現了相當可觀的上漲，」他說。
「再加上人們持有房產的時間比十年前多出一到兩年，這意味著平均利潤比以前高出很多。」
布里斯班 Image Property Group 房產中介亞當·恩普林厄姆表示，過去10到15年內買房的人已經獲得了巨額利潤。
「在公寓和聯排別墅市場尤其明顯，」他說，「這個市場曾經很停滯，但自2020年以來，我們看到了疫情帶來的增長效應。」
「如今消費者更有信心，如果買公寓，就會賺錢，而10到15年前買公寓則需要非常謹慎。」
恩普林厄姆補充道，布里斯班的獨棟住宅同樣帶來巨額利潤。
「2020年以60萬至70萬澳元購房的人，現在賣到100萬澳元，賺了30萬。」他說。
他指出，由於如今虧本出售的房產極少，布里斯班吸引了大量投資者。
阿德萊德的情況也類似，當地利潤增長吸引了更多投資者入市，Ray White 阿德萊德市分行中介安德魯·唐寧表示。
他說，阿德萊德的公寓市場多年來停滯不前，如今被新一波看到增長潛力的買家重新點燃。
「人們買公寓既是自住也是投資，這推動了增長和利潤。」唐寧說。
「由於市場在上漲，虧損的可能性非常小。」
全國範圍內，只有3.2%的獨棟住宅交易和12.2%的公寓交易出現虧損。
鮑曼博士表示，虧損交易比例「非常非常小」，尤其是在阿德萊德和布里斯班。
「當價格快速上漲時，人們很難虧錢。」他說。
他認為，在最近一輪市場周期中持有房產的人，房地產依舊是通向財富的可靠途徑。
「在布里斯班和阿德萊德這種經歷雙位數增長的市場中買房，很難出錯。」
並非所有城市都實現了盈利。達爾文和墨爾本的獨棟住宅轉售利潤分別同比下降25.8%和3.1%，堪培拉則保持持平。
但即便在這些城市，全國虧本出售的獨棟住宅也不到4%，中位虧損額僅為5500澳元——在整體市場強勢背景下，這隻是個小挫折。
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