——前言——
在澳洲，一項原本旨在幫助首次置業者少交稅、早買房的政策，正在墨爾本樓市裡出現越來越強的副作用。根據維州州稅務局目前仍在執行的規則，首次置業者購買應稅價值60萬澳元及以下住宅，可免交土地轉讓稅，也就是通常所說的印花稅；購買60萬零1澳元到75萬澳元之間的住宅，則可獲得遞減式減免。
問題在於，市場價格這幾年已經明顯上移，而政策門檻幾乎沒有跟上。房地產行業最新警告是：當大量買家都被引導到同一個價格區間時，優惠政策可能不再只是減負工具，反而會把需求壓縮在少數低價房源上，進而把價格頂上去。
維州的印花稅究竟出了什麼問題
REIV在2026年4月公布的2025年成交分析顯示，墨爾本過去一年最常見的成交價正是60萬澳元，共有1197宗交易，緊隨其後的是70萬和65萬澳元。更值得注意的是，REIV指出，低於60萬門檻的成交只佔墨爾本全年成交的大約23%，而55萬澳元這個價位的成交量，幾乎只有60萬澳元價位的一半。
從這個分佈看，政策門檻已經不僅僅是在補貼買家，而是在明顯影響買家如何出價、賣家如何定價。換句話說，60萬澳元已經從一個稅務標準，逐漸變成了市場心理價位。需要強調的是，這並不意味著房價上漲完全由該政策單獨造成，但數據確實顯示，優惠門檻正在把大量需求擠向同一個狹窄區間。
澳洲的這個政策為什麼被指過時
它所對應的市場，已經不是2017年的市場。報道指出，這一60萬澳元全額豁免上限在2017年推出時，覆蓋了相當大一部分房源，但到了2025年，墨爾本只有23.1%的成交住房仍落在這條線以下。更現實的數據是，如今墨爾本內環、中環和外環，已經沒有任何一個區域連公寓中位價都穩定低於60萬澳元。
內城區公寓中位價已從一年前的59.9萬澳元升至60.95萬澳元；外墨爾本公寓中位價一年內更是上漲5.35萬澳元，達到65.45萬澳元；就連很多人以為「還能撿漏」的區域維州，獨立屋中位價也從一年前的60萬澳元升至67.2萬澳元。這意味著，政策設計所瞄準的入門房，正在越來越快地從政策覆蓋範圍里退出。政策沒有變，但房價坐標系已經變了。
誰在為這種錯誤買單
表面上看，是首次置業者拿到了一筆稅務優惠；但在實際交易中，很多人反而因此被鎖死在更擁擠、更焦灼的價格帶里。REBAA維州代表Matthew Scafidi直言，市場上已經出現一場「沖向60萬」的競價現象：不少標價55萬澳元以上的房源，最後都會被投資者和自住買家一路抬到60萬澳元以上。
Mortgage Choice經紀人Christopher Ladley也表示，許多首次置業者本來貸款能力並不只到60萬澳元，但為了避免繳納印花稅，主動把自己的預算封頂在60萬，結果是可選房源變少、競爭卻更激烈。他還提到，在2025年下半年接洽的客戶中，約一半是首次置業者，而其中約四成仍未買成房，有些人甚至已經放棄。
相反，有買家在79.5萬澳元成交時，反而發現競爭比75萬上限附近更少。這背後的邏輯很殘酷：政策原本想減輕首付壓力，卻可能讓一批買家在最擁擠的賽道里反覆陪跑。
澳洲的市場希望能夠怎麼改
目前最主流的聲音，不是簡單「撒更多錢」，而是要求把門檻重新校準到真實市場。REIV首席執行官Toby Balazs要求對首次置業者印花稅減免門檻進行重大檢討，並讓門檻更貼近當前公寓和獨立屋價格。
Matthew Scafidi則提出，新的上限可以考慮提高到100萬澳元，他的理由並不是認為所有首次置業者都會去買百萬房，而是更高門檻可以把需求攤開，避免再次在某一個整數價位扎堆。更深一層看，真正值得關注的也許不是一次性把門檻提到多少，而是是否應建立定期審查機制，甚至按房型、區域或市場變化動態調整。否則，今天把門檻調到更高，過幾年仍可能再次過時。
如果維州要改革，僅僅提高門檻夠不夠
因為稅務優惠解決的是前端購房成本，供給不足才是更深層的結構性問題。維州政府這兩年也在把政策重心放向供給端。官方信息顯示，2025/26預算已把針對期房公寓、單元房和聯排別墅的印花稅優惠再延長12個月；自2024年10月擴圍后，這項政策對符合條件的買家取消了價值上限，平均節省約24517澳元，目標是加快項目銷售與開工，從而增加供應。
與此同時，維州仍在運行Homebuyer Fund共享產權計劃：符合條件的買家若只有5%首付，政府可出資最高25%購房款，原住民參与者最低首付要求為3.5%，政府出資比例最高可到35%。從政策組合看，維州並不是沒有動作，但這些動作更多是補工具箱，而不是直接修正首置印花稅門檻與現實脫節的問題。
對於正在墨爾本看房的華人首次置業者來說，這場爭論最值得記住的一點，不是政府會不會馬上改政策，而是不要再把60萬澳元當成絕對安全線。根據州稅務局和維州政府最新公開頁面，現行首置印花稅規則仍是60萬全免、60萬零1至75萬遞減，官方尚未公布新的普遍性上調方案。也就是說，政策還沒變，但市場已經先變了。
——結語——
墨爾本樓市正在給維州首置印花稅政策出一道現實考題：一項曾經有效的扶持措施。從最新成交分佈、行業團體表態到官方仍未變化的門檻設置來看，這場關於印花稅的討論，已經不只是稅負問題，而是住房可負擔性、市場公平性與政策精準度的綜合博弈。
對買家而言，當下最重要的不是博政策，而是看懂政策如何改變競爭格局；對政府而言，真正高質量的改革，也絕不會只是把數字往上調，而應是稅制、供給和購房支持三者一起動。
*以上內容系網友澳洲一點通自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。