負扣稅還在嗎？從今晚起，買房的規則變了
已有物業不用慌——但從2026年5月12日晚起新買的二手房，2027年後就不一樣了
什麼是負扣稅？
負扣稅（Negative Gearing）用一句話解釋：你的出租房每年虧損，這個虧損可以用來抵消你的工資收入，少交一筆稅。比如你年薪$130,000，出租房年虧損$15,000，應稅收入就變成$115,000，按37%的稅率算，每年可以省約$5,550的稅。很多華人投資者正是因為這一機制買了投資房。
2026預算改了什麼？
2026年5月12日晚7:30（悉尼時間），聯邦預算落地，規則立刻改變了。關鍵是你的購房日期決定了你受哪套規則管。
什麼算”新樓盤”？
以下類型保留完整負扣稅：買地建房（Vacant Land Construction）、樓花（Off the Plan）、拆除重建且新增居住單元（Knock-down Rebuild）。
重要提醒：你買了新樓盤后，下一個買家再購買這套房，就已經是二手房了，不再享受新樓盤待遇。
SMSF和Super Fund不受影響
好消息：如果你通過自管養老金（SMSF）或廣泛持有信託（Widely-Held Trust）持有投資房，新規則不適用於你。商業地產和股票同樣不受影響。
實際算一算
以Brisbane一套$750,000公寓為例：貸款$600,000，利率5.8%，年租金$28,000。
新規則下怎麼算？
若你2027年7月後買的是二手房：$14,800虧損只能對沖其他租金收入。
若沒有其他出租房收入，這筆虧損只能carry forward，當年無法節稅。
若你買的是新樓盤：完整負扣稅繼續有效，計算方式與上表一致。
我們的建議
▶已持有物業的投資者：完全不受影響，無需行動。已有物業永久按原規則有效。
▶打算近期買二手房：過渡期內（現在至2027年6月30日）可正常負扣稅，但需提前規劃2027年後的現金流。
▶打算買新樓盤：處於最有利位置——完整負扣稅保留，且市場上更多投資者轉向新樓盤，供應持續增加。
▶SMSF持有者：這輪改革影響最小，諮詢稅務師確認你的架構是否符合豁免條件。
▶所有人：2027年7月前，舊規則對所有現有物業仍然全面有效，有充足時間做規劃和調整。
免責聲明：本文僅供參考，不構成稅務或投資建議。每位投資者情況不同，請諮詢註冊稅務師或財務顧問了解您的個人情況。
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