01
澳洲這類地產成中國買家新寵！
專家透露，中國買家正在大舉撤離澳洲住宅地產市場，轉而將目光投向工業資產。
面對外國買家高昂的額外稅費，加上住宅市場增長乏力，這些買家如今正在悉尼、墨爾本和布里斯班尋找收益更可觀的商業地產。
Plus Agency總經理Peter Li表示，中國買家數量正在激增，原因顯而易見。
他指出，以新州為例，商業地產既沒有外國買家附加稅，也沒有年度土地附加稅和空置費，通常甚至無需向外國投資審查委員會（FIRB）提交審批申請。
反觀住宅物業，則需面對9%的印花稅附加費、5%的年度土地稅附加費、空置稅以及強制性的FIRB審批。
更關鍵的是回報率。Peter Li算了一筆賬：工業地產的收益率約為5.75%，而悉尼獨立屋的租金收益率中位數僅為2.6%，公寓也不過4.5%。
世邦魏理仕（CBRE）亞洲服務部門的最新報告印證了這一趨勢。亞洲投資者對澳洲商業地產的需求出現激增，僅4月的交易額便達到4000萬澳元。
2025年第一季度，該團隊在維州和西澳的銷售額更是高達9279.5萬澳元。
「包括中國以及越南、印度和韓國在內的亞洲買家的交易量大幅攀升，」CBRE-Burgess Rawson亞洲服務部門負責人Zomart He介紹說，「他們中的許多人選擇購買和租賃工業資產。」
她補充道，澳洲被這些買家視為避風港，關注重點集中在工業地產、多租戶中心、快餐、托兒、購物中心和小型零售等領域。
報告顯示，2025年中期，受代際財富轉移和穩定長期投資需求的雙重驅動，有超過5.6億澳元的未部署亞洲資本正在尋找投資機會。
Peter Li對這股熱潮深有體會。僅一個項目在兩周內就吸引了四位中國工業買家。
位於悉尼、價值3000萬澳元的新建項目The Edge Chatswood，擁有22個工業倉庫單元和9個儲物單元，已有四個單元以40萬至200萬澳元的價格售予中國買家。
「這四位都是本地的中國買家，他們認為如今投資工業地產比住宅更划算，」Peter Li說。
其中一位買家是投資者，憑藉過去在房屋、土地和公寓上的投資積累了約100萬澳元資金。當他發現倉庫的價格遠低於公寓或住宅時，便果斷出手。
另外三位則均為自用買家。
一位購入辦公空間，準備與做生意需要儲物空間的朋友共享。
一位是餐廳廚具供應商，打算把倉庫改造成集展廳、儲物空間和辦公室於一體的多功能場所。
最後一位則是大房換小房者，購買地下儲物空間存放新家放不下的物品。
根據畢馬威（KPMG）的數據，直到不久前，中國對澳洲商業地產的投資大多來自大型機構投資者，商業資產佔中國在澳總投資的20%。
然而如今，入場的換成了中國的散戶投資者。
「在悉尼房屋中位價400萬澳元的城區，只需100萬澳元就能買到物業，對很多人都極具吸引力，」The Edge項目開發商PlatformCo創始人Julian Doyle表示。
「為了讓價格更具競爭力，我們在空間設計和面積劃分上下了功夫。」
他指出，Chatswood擁有規模龐大的華人社區，預計該項目的中國買家比例將與當地住宅市場的中國買家比例相當。
從入市門檻和確定性來看，這類資產比住宅更易上手，也比商業或零售地產更有保障。
疫情過後，全澳工業市場迎來蓬勃發展。隨著辦公空間日趨分散，工業設施開始接納形形色色的新型租戶——既有伴隨「最後一公里」配送興起的貿易和物流從業者，也有尋求靠近住所的工作空間、私人天地和儲物需求的個人。
對中國買家而言，工業資產還有一項獨特優勢：價值不超過14.64億澳元的非敏感商業地產，無需經過FIRB審查。
相比之下，中國買家購買住宅必須獲得FIRB批准，僅一套100萬澳元的現有住宅申請費就高達45300澳元。
Zomart He認為，這種轉向工業投資的趨勢，標志著亞洲買家正從投機行為轉向更複雜、更長期的資產管理，以期實現長期財富積累。
不過，有時這也與生活方式有關。
Peter Li正在接洽的一位年近六旬的中國買家，購買工業地產的初衷只是想找個能放乒乓球桌的地方。
「倉庫單元層高很高，他打算把乒乓球桌擺在裏面和朋友打球，」Peter Li笑著說，「他還準備把閣樓改造成茶室，方便大家聚會品茶。」
02
雙重打擊！澳洲負扣稅改革疊加加息，投資者信心崩盤，悉墨房價萎縮
Cotality警告，今年聯邦預算案中的政策調整或將衝擊投資者需求，進一步壓低新增投資者貸款規模。
Cotality研究主管Gerard Burg指出，取消現有房產的負扣稅料將從凈值上削減投資者貸款。雖然部分新投資者可能轉向新建房產，但考慮到他們歷來偏愛現房，更可能幹脆將資金投向非房產類資產。
Burg表示，在租金收益率遠低於借貸成本的背景下，尤其是利率若進一步上行，能實現正現金流的現房投資者將越來越少，持有成本大幅攀升，還貸壓力隨之凸顯。
梳理三月季度數據可以發現，在加息和信心下滑的雙重打擊下，澳洲住房需求已明顯受挫。統計局（ABS）最新貸款指標也印證了這一轉變，市場活躍度較去年12月明顯走弱。
數據顯示，住房貸款承諾總數下降6.2%，整體貸款金額下降3.8%。Burg說，自住者比投資者更快收手，這使投資者貸款佔比創下41.0%的歷史新高。首次置業者則表現出相對韌性，儘管其平均貸款金額下降了2.6%。
多重因素疊加，造成了住房需求的放緩。Burg表示，早在澳洲聯邦儲備銀行（RBA）開始加息之前，住房可負擔性和還貸能力指標就已捉襟見肘。
他指出，2月底伊朗戰爭爆發推升能源價格，消費者信心調查隨之暴跌，而信心低迷往往會抑制房產這類大額消費。
各類房產買家的貸款活動均環比下降，但自住者的放緩比投資者更加顯著——自住者貸款數量季度下降6.9%，投資者貸款數量下降5.3%。金額上呈現類似趨勢：自住者下降4.3%，投資者下降3.0%。
Burg分析稱，在自住者群體中，首次置業者貸款數量的降幅小於其他自住者，但貸款金額方面的趨勢卻恰好相反——首次置業者的平均新貸款金額三月季度下降約2.6%，而其他自住者反而增長了1.6%。
他認為，首次置業者貸款的相對韌性，一定程度上得益於5%首付計劃的支持。
Cotality數據表明，全國房地產市場已瀕臨降溫拐點：悉尼和墨爾本住宅價值持續收縮，中型首府城市的增長動能也在減弱。
Burg警告，由於加息的全部影響尚未完全顯現，需求可能進一步走軟。鑒於修剪后的通脹率仍頑固高於央行目標區間，澳聯儲短期內繼續加息也並非沒有可能。
澳洲房地產買家代理協會（REBAA）也觀察到，稅制變化已將買家明顯分化為兩個陣營——一批是在聯邦預算案公布前夜搶搭末班車的，另一批則因預期改革而徹底退居觀望。
REBAA主席Melinda Jennison表示，過去幾周市場上演了冰火兩重天的景象，部分買家急於入場，另一些則按下暫停鍵，靜待靴子落地。
她警告，稅制變化將削弱投資者參与度，給本已緊張的租賃市場帶來更大壓力。當規則發生變化時，買家自然會重新審視策略，長線投資者尤其如此。
Jennison進一步指出，一旦投資被抑制，進入市場的出租房源就會減少，租金勢必水漲船高。在整體市場完成調整之前，租客就會率先感受到衝擊。
她敦促投資者著眼大局，強調投資的基本面才是關鍵：地段、資產質量、需求、稀缺性、現金流以及長期增長驅動力。
Jennison最後表示，人們投資房產是為了長期保障、財富積累和財務自由，這些動機不會因為單一政策變動而消失，只是需要更加審慎和富有策略的方式去實現。
03
短租房源創新高破紀錄 長租市場受壓租金攀升
最新數據顯示，2024年底，澳洲Airbnb及其他短期住宿數量創下歷史新高，推高了旅遊熱點地區長期租戶的租金。
澳洲住房與城市研究院（AHURI）發布的報告顯示，截至2024年底，短期租賃住宿（STRA）平台上的掛牌量達到174,558套。尤其在侯巴特，2024年12月經常可用的整套Airbnb房源數量是長期租賃空置量的36倍，而全國超過半數（57%）的Airbnb房源由擁有至少兩套房產的賬戶管理。
侯巴特是澳洲最小的州首府，也是短期租賃最集中的地區。而Domain數據同時顯示，該市3月份季度的長期租賃空置率為0.2%，為全國最低。
悉尼大學城市規劃與住房講師、該報告主要作者古蘭表示，Airbnb等平台催生了一個蓬勃發展的不受監管的行業，其假設是房主只是在短期「共享經濟」中出租空閑房間，當然事實並非如此，這是一門非常精密的生意，儘管市場的數量和專業化程度越來越高，但多頭監管意味著關於房源、入住時間和預訂數量的數據很少。
塔州是唯一要求在預訂層面進行登記和報告的州，其他州要求業主登記，西澳和新州則設定了房產可用於短期住宿的時長上限，但有用的數據仍然匱乏。
古蘭說，現在除了塔州，他們無法從平台獲得詳細的房產層面和預訂層面數據，提供給規劃部門以核查合規性，能夠驗證的登記信息非常重要，這是任何有效監管的前提條件。
該報告的核心建議是建立一個中央登記系統，並實施一系列有針對性的干預措施。 PRD房地產首席經濟學家馬爾迪斯莫說，跨轄區缺乏標準化數據是短期住宿市場相對不成熟的副產品，人們普遍認為這對許多房主來說主要是「副業」，雖然他們並非在黑暗中摸索，也有一些數據，但數據經常非常不一致，導致她無法輕鬆比較Tamworth的一套短期租賃與Bendigo的一套短期租賃的情況。
Stayz政府與企業事務高級總監庫瑞說，該平台支持「STRA房產的實時、全州登記資料庫」及針對業主、住客和代理人的行為準則。
雖然古蘭和馬爾迪斯莫都指出，Airbnb等平台可以在有季節性遊客湧入、酒店容量無法滿足需求的地方填補空白，不過古蘭說，在他們研究的案例地區中，情況並非如此，酒店受到關於容量、消防安全和停車等方面的嚴格監管，而短租房源由個人業主掛牌，通常沒有限制。
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投資公寓回報率或更高 內城和大學附近房產受關注
專家表示，預算案出台後，租金收入可能超越資本增值，最新數據顯示，墨爾本投資者若想獲得高租金回報率，可在大學附近和內城區公寓市場中尋找目標。
根據Domain數據，Caulfield East和中心商務區CBD在3月份季度均錄得墨爾本最高的總租金回報率，均為7.5%。高密度、交通便利的公寓市場——Southbank、Carlton和Docklands均躋身前十，但這些地區資本增長疲軟，過去五年中至少貶值了2%。
3月份季度，大墨爾本地區公寓的總中位租金回報率為5.9%，獨棟住宅為3.8%。有121個郊區的公寓租金回報率高於Broadmeadows的獨棟住宅。
Domain首席研究與經濟學家鮑威爾表示，公寓較低的價格和租金天花板意味著投資者可以獲得更高的回報率，從而彌補房價持平或下跌的風險，雖然大多數高回報率郊區的公寓在過去五年中都已貶值，但租賃需求仍然強勁，空置率很低，人口在增長，這也有助於推高租金。
在高回報率郊區名單中，擁有大量學生住房的區域佔據主導地位，而租金回報率最低的物業是位於Canterbury（2.2%）和Sorrento（2.3%）等頂級區域的獨棟住宅。
房產投資諮詢集團Wakelin的董事麥凱布說，推動資本增長的因素和推動租金回報的因素實際上是相互矛盾的，獨棟住宅投資者受益於土地價值增長，而租戶為實際房產本身支付溢價。
鮑威爾表示，本月聯邦預算案中提議的負扣稅改革和資本利得折扣削減，可能意味著投資者將更加關注租金回報率，歷史上，澳洲投資者接受了低租金回報率，因為真正的回報在於強勁的資本增長、負扣稅帶來的稅收優惠以及資本利得折扣，但她認為在預算案改革下，投資者將會更加關注租金收入。
Quantify Strategic Insights的齊戈馬尼斯表示，更低的價格意味著更高的回報率，因為租金不會變。此外，善待租戶也可提高回報率，維護良好的物業意味著更有可能留住租戶更長時間。
麥凱布也說，做一個好房東一直是「提高回報率的好方法」，升級廚房、浴室、刷漆、更換地板等，你最終所做的是提升你房產的價值，這可能在一位有價值的租戶離開時帶來更高的要價租金，外觀升級的投入與回報相比可能非常可觀。
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