太突然！墨爾本大批人轉買公寓，114個區租金漲幅高於獨立屋！CBD市場逆勢崛起
長期以來，墨爾本的公寓、單元房和聯排別墅被視為買不起獨立屋的買家退而求其次的「B計劃」。
但隨著利率持續走高、政府稅收政策調整，如今這類房產卻可能成為意外的受益者。
墨爾本越來越多買家
轉向公寓市場
墨爾本獨立屋與公寓之間高達382,000澳元的價格差距，預計將吸引越來越多預算有限的買家將目光轉向後者。
Nuestar和Hotspotting對PropTrack數據的分析顯示，大墨爾本地區有114個城區的公寓租金漲幅高於獨立屋，在所有首府城市中表現最為亮眼。
悉尼以104個城區緊隨其後，布里斯班和珀斯分別為69個和37個。
目前，墨爾本公寓中位價為633,000澳元，獨立屋中位價則為101.5萬澳元，價差達46%。
與此同時，多重因素正在重塑買家的置業選擇。
數據顯示，墨爾本公寓租金在過去一年上漲4.9%，高於獨立屋4%的漲幅。
其中Caulfield South和Briar Hill的公寓價格增幅領跑維州，為15%。Patterson Lakes和Mulgrave緊隨其後，為14%。
學生友好型社區Carlton則以6.8%的收益率，奪得大墨爾本地區公寓回報率榜首。
Hotspotting創始人Terry Ryder指出，如今人們選擇公寓、單元房和聯排別墅，已不再只是因為獨立屋價格過高。
他表示，相比獨立屋，公寓更容易在優質地段以可負擔的價格買到，因為開發商通常傾向於在靠近商店、學校和公共交通的位置建設公寓項目，讓更多人得以用相對實惠的價格置業于理想地段。
Ryder也坦言，「公寓是較差投資」的舊觀念反映的是過去的市場走勢，如今已逐漸過時。
他表示，隨著越來越多的群體選擇附帶住宅，這類房產在資本增值方面正日益能與獨立屋抗衡，加之購入成本更低、租金回報率通常更高，對投資者的吸引力也與日俱增。
澳洲房地產協會主席Jacob Caine認為，這一轉變的背後是負擔能力與生活方式的雙重驅動。
他表示，較高的利率和生活成本壓力令家庭預算捉襟見肘，迫使許多原本鎖定獨立屋的買家重新審視置業選擇，公寓、單元房和聯排別墅由此成為更現實、更具吸引力的選項。
不過Caine強調，選擇小戶型並不總意味著委屈將就。
「對於一些買家而言，能夠住在自己喜歡的城區，靠近工作、餐廳、夜生活、學校、交通和社區，比在更遠的地方擁有一套更大的房子更重要。」
墨爾本CBD
租金回報與地段雙優勢
他還指出，墨爾本正吸引來自其它州的投資者入場——悉尼、珀斯和布里斯班的同類房產通常要貴六位數，租金卻未見得更高，這使墨爾本在性價比上頗具競爭優勢。
值得關注的是，在眾多公寓市場中，墨爾本CBD及周邊核心城區正重新受到買家和投資者關注。
相比許多外郊項目，CBD公寓最大的優勢在於資源高度集中。無論是大學、辦公區、購物中心、餐飲娛樂設施，還是火車、電車等公共交通網路，都集中分佈在市中心區域。
對於留學生、年輕專業人士以及新移民而言，CBD一直是最受歡迎的租賃市場之一，因此房東往往更容易找到租客，出租周期也相對較短。
隨著國際學生人數持續回升、澳洲人口突破2800萬，以及越來越多海外人才流入澳洲，墨爾本CBD公寓市場的租賃需求正在持續增長。
此外，CBD公寓的流動性通常也相對較高。對於未來有置換需求的業主而言，無論是出售還是轉租，往往都擁有更廣泛的潛在買家和租客群體。
在當前住房負擔能力持續承壓的背景下，具備交通、教育和生活配套優勢的核心城區公寓，正成為越來越多首次購房者和投資者重點關注的產品類型。
Zara Lend總監Stephanie Jordan表示，借貸能力的限制正迫使許多年輕買家在開始找房前就不得不調整預期。
她指出，大多數單身買家的預算只夠買一套單元房，許多首次購房者寧願在理想地段購置小戶型，也不願跑到更遠的地方買獨立屋。
但Jordan也提醒買家，並非每一套單元房或公寓都值得入手。
她建議，位於好地段的舊式低層磚結構公寓或單元房，通常是比擁有高昂業主委員會費用、且同類房源扎堆的高層公寓更穩妥的首次置業選擇。
「如果那是一套位於好地段的舊式低層磚結構單元房或公寓，那麼絕對值得認真考慮。」
墨爾本公寓租金漲幅最大的城區
Caulfield South：15%
Briar Hill：15%
Patterson Lakes：14%
Mulgrave：14%
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