悉尼墨爾本房價下跌，該現在抄底還是等降息？專家這麼說
我們想進入房地產市場，但想知道預算案中資本利得稅和負扣稅的變化將如何影響供應和價格。
從需求側來看，房地產研究公司 Cotality 的研究總監 Tim Lawless 表示，擬議中的資本利得稅（CGT）和負扣稅變更可能會降低投資者對現有住宅的需求。
這在一定程度上減輕了自住購房者面臨的競爭壓力，但並不會帶來更多的住房供應。
在供應側，祖父條款至關重要。Lawless 指出，現有投資者在很大程度上受到保護，沒有出售房產的動力，因此可能選擇持有以保留稅收優惠，這將限制投資者持有房產流入市場的數量。他預計，待售房源並不會因此增加。
但 AMP 首席經濟學家兼投資策略主管 Shane Oliver 持不同看法。他認為，預算案中的稅收變化疊加今年的加息，實際上為買家創造了機會，因為這些因素可能推動房價走低。
「擬議的稅收變化——將負扣稅限制在新房範圍，並取消50%的CGT折扣——將降低房地產投資者可預期的稅後回報。
為彌補這一損失，新投資者可能會要求更高的前期租金收益率，要麼通過提高租金，要麼通過壓低房價，或兩者并行——而且他們會等到這種情況實現后才出手，」他說。
REA Group 高級經濟學家 Angus Moore 則認為，預算案變化對上市房源數量的影響目前尚難判斷，因為存在兩股方向相反的力量。
一方面，負扣稅限制已設有祖父條款，允許現有投資者保留現行稅收待遇，這可能促使部分投資者選擇持有房產、繼續享受負扣稅優惠而非出售。
另一方面，CGT的變化可能在未來一年內推動更多房產入市——部分投資者或會搶在2027年7月1日新CGT折扣制度生效前提前出手。
「對一些投資者來說，不那麼優惠的資本利得待遇會降低房產投資的吸引力，使其他投資選項相對更具競爭力，」Moore 補充道。
REA 預計今年房價將保持平穩，到2026年底，全國房價將基本回到年初水平——悉尼和墨爾本略有下降，其他地區略有上漲。
那麼，房價何時會重拾漲勢？
REA 預計，隨著利率趨於穩定，今年年底或明年初將出現轉折點，2027年房價將恢復增長。
至於現在是否該出手，Lawless 表示，目前入市意味著競爭相對較少，因為房貸還款額仍處於高位。「等待或許能等到更低的利率，但也可能迎來更多買家重返市場。歸根結底，這是一個主觀判斷，取決於買家自身的財務狀況。」
鑒於澳洲聯邦儲備銀行（RBA）將現金利率維持在4.35%，Lawless 表示，現在仍很難判斷何時才是真正「安全的購房時機」。他建議，與其執著于擇時，不如捫心自
問：在償還貸款的同時，能否維持現有的生活水平？
Oliver 則認為現在買房可能還為時過早，全國房價才剛剛開始走軟，但情況因地而異。「悉尼和墨爾本的房價已下跌約3%，精準把握市場時機本就很難。墨爾本相對其他城市已算便宜，而到明年，市場可能開始提前定價降息預期。」
他認為未來仍有更好的買入機會，不必急於入市。不過他也補充道，由於競爭減少且加息促使部分賣家出售意願上升，現在開始看房、摸清市場是有意義的。他本人也是在利率高企、市場艱難時買入了自住房。
Moore 指出，悉尼和墨爾本市場的房源供應「相當充足」，今年的待售房產比去年多出6%至7%，為買家提供了更多選擇空間。但他也提醒，這一情況並不適用於全澳——在兩大城市以外，買家的選擇依然相當有限，這也正是其他城市房價表現更為強勁的部分原因。
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