令人擔憂！澳洲新房市場被打了個措手不及！全澳數千名新房買家可能失去貸款！新規8月正式生效，新房合同或取消，公寓預售風險上升
———前言———
澳洲住房供應本已不足，一項將於2026年8月10日生效的新規，又讓建築行業擔心，大量新房合同可能在開工前失去融資。《2026年財政法律修正案》規定，自管養老金基金今後原則上不能再通過新的有限追索權借款購買普通住宅。澳洲住房行業協會調查發現，大型獨立屋建造商共有3613份已簽署、尚未開工且依賴這類融資的合同，其中2415份、約66.9%被認為存在取消風險。
不過，這不是已經發生的取消數量，也不代表政府全面禁止自管養老金基金購買住宅。真正的爭議在於，這類資金雖然佔整體房貸比例很小，卻可能集中在依靠預售取得建設貸款的新房項目中。一批買家退出，可能影響整個項目能否開工。
新規到底改變了什麼
過去，自管養老金基金可以通過有限追索權借款購買房地產。貸款違約時，貸款機構原則上只能追索被購買的房產，不能直接追索基金內其他退休資產。新法在6月26日獲得批准，第五部分於8月10日生效。此後，基金通過新借款取得的不動產，通常必須屬於經營性商業不動產，普通出租住宅不再符合條件。
但新規並非全面禁止基金投資住宅。基金仍可使用現金購買住宅，也可繼續持有已有房產；現有合規借款不必終止，符合條件的舊貸款還可再融資。法律還保護生效日前已經建立的借款，以及此前已簽署房產取得安排、但之後才交割的交易。因此，僅成立基金、提交貸款申請或取得原則性批准，並不一定獲得過渡保護，最終要看購房和借款文件的簽署日期。
數千份合同是如何估算出來的
澳洲住房行業協會調查的建造商覆蓋全國超過40%的獨立屋建設量。這些企業共有3613份相關未開工合同，協會估計其中2415份可能因融資無法落實而取消。這組數字只統計大型獨立屋建造商，沒有覆蓋大量中小型企業，也沒有完整計算公寓樓花和聯排別墅。期房買家往往提前簽約，卻要到接近交割時才申請最終貸款。若屆時不符合過渡條件，原有融資方案就可能失效。
因此，報道認為，把中小建商和公寓期房納入后，全國潛在受影響合同可能達到數千份。但這仍是行業預測，不是政府確認的最終數字。部分買家可能符合舊規則，也可能增加現金或尋找其他融資。
為什麼已經簽約，仍然無法建房
簽署新房合同不代表貸款已經最終批准。獨立屋買家可能先簽土地或建房合同，公寓買家則通常先支付訂金，等項目接近完工時才辦理正式貸款。銀行屆時會重新審查基金餘額、房產估值、貸款比例、信託結構及還款能力。如果買家原計劃依靠基金借款支付餘款，卻無法滿足新規或過渡條件，就必須補充現金或改用其他貸款。
融資失敗時，合同可能被解除，買家還可能損失訂金並承擔違約責任。因此，最終取消數量不僅取決於法律，還取決於銀行如何執行過渡安排、合同是否附帶融資條件，以及買家能否找到替代資金。
為什麼少量買家退出，可能拖累整個項目
大型公寓和綜合住宅項目通常要先達到銀行規定的預售比例，開發商才能獲得建設貸款。如果項目剛接近融資門檻，一批基金買家突然無法交割，開發商不僅會失去對應銷售，還可能跌破銀行要求，導致項目延期甚至無法開工。
澳洲城市發展協會稱，在部分符合條件的項目中，自管養老金基金可能支持25%至50%的預售。這個比例不是全澳平均水平，而是部分高度依賴投資者預售項目的行業數據。澳洲住房行業協會、城市發展協會和澳洲房地產委員會還表示，一些公寓項目約30%的預售來自自管養老金基金買家，並要求政府允許這類基金繼續借款購買新增住宅。
住房行業協會估計，合同取消和未來銷售減少可能使獨立屋開工下降3.5%至5%，並令各州商品及服務稅和印花稅收入減少超過4.5億澳元。這是行業模型，不是財政部確認結果，卻說明總量不大的融資渠道，也可能通過預售門檻產生放大效應。
澳洲與行業為何得出不同結論
澳洲支持限制這類借款，主要理由是保護退休儲蓄。借款購買單一、高價值且流動性較低的住宅，可能放大資產集中、利率和還款風險，過去多項金融體系審查也曾提出擔憂。政府表示，這類借款佔全部住宅借款不足1%，平均每年佔新增住宅借款不足0.5%，而且新規不影響現有合規安排，因此對全國住宅信貸的直接影響有限。
行業則認為，政府統計的是整個房貸市場，而自管養老金基金雖然總量不大，卻可能集中在新房預售環節。建築團體因此要求，為真正增加供應的新建住宅設置有限豁免，例如允許基金繼續借款購買新房並長期出租，同時維持對存量住宅借款的限制。雙方使用的數據口徑並不相同：政府關注退休儲蓄安全和整體金融風險，行業關注開發商能否達到預售門檻，以及新房項目能否真正開工。
——結語——
成千上萬份新房合同將被取消目前仍是風險預警，而不是既成事實。可以確認的是，大型建造商已識別出3613份相關未開工合同，其中約2415份被列為高風險；無法確認的是，最終有多少買家會獲得過渡保護、補足資金或改用其他融資。8月10日以後，真正需要觀察的是貸款機構如何處理在途交易、合同取消量是否明顯增加，以及公寓項目能否維持取得建設貸款所需的預售比例。
這項政策可能只是關閉一個佔新增住宅借款不足0.5%的小渠道，也可能因資金集中在預售環節而產生更大連鎖反應。在實際取消和開工數據公布前，不應把行業預測寫成住房供應已經崩塌，但在澳洲長期缺房、建設融資困難的背景下，也不能忽視其對新房供應的潛在衝擊。
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