大轉折！悉尼房價，要大幅下挫 ！中國預製房到達墨爾本！澳洲樓市受到衝擊！普通家庭攢首付要11年
01
全國房價進入調整周期，悉尼房價或將大幅下挫
澳洲樓市正迎來多年來幅度最大的一輪調整。澳大利亞業內極具影響力的地產分析師發出警示：本輪房價下行絕非短期小幅回調。Cotality 研究總監 Tim Lawless 預測，全國住宅價格整體或將下跌約 10%，而悉尼的跌幅會更大。
Lawless 的悲觀預測與部分機構觀點相呼應。
國際投行摩根士丹利（Morgan Stanley）同樣預計，房價從高點到低點的累計跌幅約 10%。各大銀行等主流機構則預判跌幅相對溫和，區間介於 4% 至 8%。
擁有澳洲地產研究資深從業經驗的 Lawless，在《澳大利亞人報》播客節目《The Money Puzzle》中表示，自住業主與房產投資者應當做好心理準備：本輪房價回調幅度至少持平前兩輪下行周期。澳洲樓市曾在 2022 年、2017 年兩輪調整中，房價均回落約 8%。
他指出，伴隨今年加息落地，住宅市場的購房負擔能力已經觸及臨界點。
「中東地緣衝突進一步放大市場壓力，隨後出台的聯邦預算案更是雪上加霜。」
Oliver Hume Property Group 首席經濟學家 Matt Bell 分析，周三公布的消費者物價指數（CPI）顯示，6 月年度整體通脹率從 4% 回落至 3.8%。數據變化或將使得澳洲儲備銀行（RBA）選擇維持利率不變，但房地產市場依舊會持續降溫。
Bell 預計，降息窗口最早將出現在 2027 年下半年。
「市場降溫趨勢已經十分明確，這一態勢或將持續至利率預期企穩，即便未來 12 個月都不會迎來降息。只有當購房者能夠穩定預判自身借貸額度與預算，樓市才有望觸底企穩。」
Cotality 每日住宅價值指數顯示，悉尼、墨爾本、布里斯班與阿德萊德房價現已轉入下跌通道。
Lawless 認為，未來數月悉尼或將承受最猛烈的價格回調。
「悉尼購房負擔壓力突出，市場韌性偏弱，所以悉尼樓市風險最高。」
AMP 首席經濟學家 Shane Oliver 持有相似看法。他表示，受購房承受能力制約，悉尼有望成為各州首府城市中房價跌幅最大的市場。
與之形成對比的是，墨爾本過去五年房價長期橫盤，緩衝空間更大，或可避免深度下跌。
迄今為止，西澳大利亞是唯一尚未陷入住宅市場下行的州，但 Lawless 認為珀斯樓市難以獨善其身。
「多數首府城市市場已經走弱，未來幾個月珀斯大概率會跟隨其他首府城市進入調整通道。」
他提到，參照過往周期規律，全澳僅剩的少量投機熱點區域（例如西澳礦業城鎮），在今年下半年房價也會跟隨大勢走低。
加息疊加預算稅改雙重衝擊，持續打壓樓市。市場目前正在討論住宅投資者會做出何種反應 —— 投資者仍在消化近幾個月落地的一系列重大稅務調整政策。
住宅投資者入市意願低迷，是各地房屋拍賣清盤率下滑至 50% 左右的核心原因。
5 月聯邦預算推出多項房地產相關稅收政策，引發投資者強烈反對：禁止存量房產適用負扣稅、變相提高資本利得稅稅率、限制自管理退休金基金（SMSF）借貸購置住宅物業。
澳大利亞統計局（ABS）初期數據顯示，投資類房貸承諾額今年早些時候出現下滑，但 Ray White 並不認同 「投資者大規模撤離市場」 這一說法。
本周，Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee 表示，投資者活動在初期回落之後已經出現回暖跡象。
「投資者參与度開始修復。截至 7 月 18 日的四周內，投資者買家佔比達到 23.2%。該數值依舊略低於預算案出台前夕的水平，同時遠低於去年同期四周 29% 的佔比。
但趨勢已經逆轉，投資者入市比例正逐步向預算案前水平回升。」
02
澳洲住房審批被指拖慢供應，普通家庭攢首付已需11年
澳洲住房危機的根源，正在被重新指向規劃審批和土地使用限制。Productivity Commission最新報告指出，政府多年來不斷疊加監管要求，使新房建設變得更慢、更貴、更難，也讓普通家庭距離買房越來越遠。
報告顯示，普通澳洲家庭為典型住宅攢夠20%首付所需時間，已經從2005年的8年延長到如今的11年。委員會認為，如果不大幅放寬住宅用地限制，澳洲很難通過增加供應緩解住房危機。
委員會列舉了開發商必須面對的一系列門檻，包括高度限制、最高容積率、強制停車位要求、範圍過廣的遺產保護、最小地塊面積和退界要求。這些規則本意是管理城市發展，但在住房短缺加劇時，也可能阻礙新房供應。
Productivity Commission主席Danielle Wood表示，監管當然重要，但過度監管或設計不佳，會讓住房無法建設，拖慢項目並推高成本。她強調，規則應該在保護社區重視事物的同時，允許在合適地點建造足夠多、類型足夠多元的住房。
Housing Industry Association負責行業與政策事務的首席執行官Simon Croft表示，報告提出的改革會引發爭議，也會遇到規劃界反彈。但他認為，報告已經說明零敲碎打的小調整無法解決問題，真正缺少的是面對鄰避主義和規劃阻力的政治意願。
報告建議，政府應允許在大多數住宅用地上建設最多三層住宅項目，例如聯排別墅和中密度住宅。委員會認為，這是政府能夠採取的最有意義措施之一，紐西蘭類似改革已經顯示出一定成效。
報告還建議，在現有公共交通設施附近允許建設中高層公寓，降低最小地塊面積要求，並允許商業區開發住宅。同時，應取消或放寬限制住宅類型的規定，包括容積率、住宅最小面積、公寓儲物空間、退界和高度限制等。
這些政策工具大多掌握在州、領地或地方政府手中。部分改革已經開始推進。例如，新州中低層住房政策鼓勵在活動中心步行可達範圍內進行更密集住宅開發，委員會估計這將使潛在住房容量增加65萬套。
不過，在這65萬套潛在容量中，只有24萬套具備商業可行性。委員會認為，這說明僅僅放寬規劃還不夠，如果設計限制仍讓項目難以盈利，住房供應仍難真正釋放。
澳洲目前已經落後于住房建設目標。根據全國住房協議，澳洲計劃在截至2029年年中的五年內建造120萬套新住宅，但進度已經落後一整年。
報告還指出，基礎設施銜接也是重要瓶頸。開發商常常需要等待道路、下水道等設施接通后才能開工，綠地開發區尤其明顯。聯邦政府在5月預算案中承諾投入20億澳元建設配套基礎設施，可在一定程度上緩解問題。
委員會將在明年3月提交最終報告。對年輕買家和租房者來說，核心問題仍然是：住房供應是否能真正加快，而不是只停留在政策文件里。
03
中國製造模塊化住宅20天落地墨爾本，澳洲本土建房能力受拷問
澳洲住房短缺持續加劇，模塊化住宅再次成為焦點。Metricon近日在墨爾本西部完成兩套三居室預製住宅，整個建造過程僅用20天，約九成部件在中國場外製造后運抵澳洲組裝。這一試點顯示快速建房的可能性，也暴露出澳洲本土模塊化生產能力不足的問題。
據報道，這兩套住宅採用傳統地面板式基礎，其餘大部分構件在中國工廠製造，再運往墨爾本現場安裝。此前相關報道也顯示，Metricon在Truganina試點項目中，主體結構最快4天即可完成並達到防風雨封閉狀態。
西悉尼大學智能現代建造中心主任Srinath Perera教授表示，模塊化建造確實是緩解澳洲住房短缺的方案之一。只要能讓更多澳洲人獲得住房，就應該更積極推動這類建造方式。
但Perera指出，當前最主要趨勢是從中國進口模塊化組件，因為澳洲還沒有足夠工廠、資金和基礎設施大規模生產這類住宅。他認為，澳洲需要公共資助戰略，提升本土模塊化住宅生產能力。
他表示，澳洲應像改造汽車製造業一樣，把住宅建造逐步轉向機器人輔助的生產設施。規模化生產不僅能提高安全性和穩定性，也有機會降低成本。
Metricon稱，墨爾本試點住宅落成是澳洲住宅業未來發展的重要一步。該公司正在評估這種模式是否能提供更快、更可預測的交付，尤其適合勞動力短缺地區和城市增長區。
Mirvac也已在5月成為首家試用類似建造方式的澳洲大型開發商。該公司在悉尼西南部Cobbitty建成首套模塊化住宅，並計劃繼續探索這一市場。
澳洲目前距離住房建設目標仍明顯落後。全國目標是在2024年至2029年間建成120萬套住宅，但建築工人短缺、成本上升、審批緩慢和供應鏈問題都在拖慢進度。模塊化住宅的優勢在於可以減少現場勞動力需求，並縮短建造周期。
維州住房與建築部長Nick Staikos此前表示，現代化建造方式可以更快建造更多優質住宅，也需要相應技術工人隊伍支撐。
Perera認為，模塊化住宅最大優勢是能在短時間內按規模增加住房存量。目前成本可能仍略高於傳統建造，但只要規模擴大，成本就有機會下降。
他預計，模塊化住宅未來會成為標準住宅的重要發展方向，但不會完全取代傳統住宅。定製房屋和設計獨特的住宅仍將依賴傳統建造方式。對澳洲來說，真正的問題不是是否使用中國製造模塊，而是能否把快速建造能力發展成本土產業。
04
悉尼三居室成「香餑餑」！掛牌數日就有上百人諮詢，低迷市況下掀起熱潮
這套由同一家族持有逾半個世紀的住宅，掛牌僅數日便收到超過100份問詢，走勢明顯有別於悉尼整體低迷的房產市場。
悉尼房價下滑，房產掛牌的時間也在拉長，但Rosebery這套家庭住宅在營銷活動啟動后數日內，就收到了逾100份問詢。
Ray White Wentworth Point董事Jeremy Deviesseux負責銷售這套房產。營銷活動啟動后的頭48至72小時，問詢量就已超過100份。
Deviesseux表示，前來詢問的主要是自住買家，以及需要更多居住空間的家庭。
「目前確實有幾名開發商在考慮進一步探討雙拼住宅開發的可能性，不過，我們並不是按這個方向來銷售這套房產。」
Lema Najjar的父母於1975年買下這套位於101 Harcourt Pde的三居室磚房。如今，該房產在持有逾50年後首次掛牌出售。
Lema表示：「我母親94歲時去世了，這裡是她和我們一家人共同生活了51年的家。」
隨著家人逐漸成長，住宅也不斷擴建。父母Souhaila（媽媽）和Farid（爸爸）一邊攢錢，一邊讓房屋接受大規模翻修。
「這套房子由我們翻修和擴建過三次。」
「1999年悉尼冰雹風暴后，我們對主屋進行了最後一次翻修。Rosebery數月間看起來就像戰區，大家都翻修了自己的房子，而不只是進行修補。」
Lema還表示，該房產位於一條不通車的道路上，鄰里之間因此形成了濃厚的社區感，幾乎就像一個村莊。
「我們小時候放學后和周末會和鄰里其他孩子一起，在道路中央打板球。」
「兩個垃圾桶就是三柱門，如果有車開來，我們就把它們稍微挪開。」
一家人曾在這裏舉辦過多次燒烤聚會，每年平安夜也都在這裏度過。
「幾十年來，父母每個星期日早晨都會在後院的檸檬樹下招待朋友喝咖啡，大家一邊閑聊，一邊喝一壺又一壺的黎巴嫩咖啡。」
地塊後方的現代獨立工作室空間寬敞，配有小廚房和浴室，成了家中各代人都能使用的多功能避風港。
「房產後方的工作室是招待客人的絕佳地方。媽媽90歲生日時，我們請了30人，結果下起了傾盆大雨，雨還橫著打。」
「原本打算在後院慶祝，工作室卻讓大家都有舒適的空間，燒烤區也有遮擋。」
「當然，每次慶祝都少不了媽媽聞名的塔布勒沙拉，所用的大部分香草和歐芹都直接來自花園。」
這間工作室也曾是年輕一代的私人活動空間。
「我們的侄子Alex是Roc的兒子。他每月兩次帶朋友到工作室里單獨聚會，大家親切地把那裡叫作『洞穴』。」
「他們常常玩電子遊戲或紙牌，一直到深夜。對他們來說，這樣既比在街上活動安全，又一樣有趣。」
該房產距離The Australian Golf Course僅兩分鐘步行路程。
對Lema和她的兄弟來說，離開這個他們稱之為家的地方，雖然傷感，卻也是一次美好的告別。
這處房產計劃於8月8日拍賣，指導價為295萬澳元。
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