01
新州可轉移租房押金上線，租客搬家或少墊數千澳元
新州租客從8月10日起可在部分地區使用Smart Rental Bonds服務，把舊房押金轉移到新租房，避免搬家時同時墊付兩筆押金。該計劃目前先在Parramatta、Penrith和Central Coast三個地方政府轄區試運行，每次使用需支付25澳元費用。
對許多租客來說，搬家最沉重的財務壓力之一，是新押金要先付，舊押金卻要等退租流程完成後才拿回。若一套房押金為四周租金，租客可能需要臨時籌出數千澳元。Smart Rental Bonds正是為了解決這一現金流問題。
Shelter NSW首席執行官John Engeler表示，對低收入租客來說，另一筆押金可能成為搬家的重大障礙。有些人為了籌錢，需要借貸，甚至壓縮基本生活開支。
使用該服務時，租客需通過NSW Fair Trading監管的在線平台申請，並支付25澳元費用。若新房押金高於舊押金，租客只需補足差額；若新押金較低，且舊押金沒有被房東索賠，租客可獲得差額退款。
對房東而言，押金索賠流程基本不變。如果房東因欠租或房屋損壞要求扣款，仍可提出索賠。租客同意后，政府會先向房東付款，租客則需在28天內償還政府。若租客不同意，案件可交由NCAT裁定。
房東從押金中扣款的流程不會改變。
新州公平交易部長Anoulack Chanthivong表示，新州目前約有100萬筆租房押金，總額達23億澳元，因此系統需要分階段推出，確保運行平穩。
政府原本計劃在2025年底前推出該服務，但為確保系統穩定，推遲至2026年年中上線。若試點順利，服務地點將在未來幾個月擴大，政府目標是在今年年底前覆蓋全新州租客。
租客組織歡迎這項改革，但對25澳元收費有保留，認為低收入租客會受到不成比例影響。政府則表示，這筆費用用於覆蓋行政成本，並非盈利。
總體來看，這項制度不會降低租金，也不會減少押金金額，但能緩解搬家時的短期資金壓力。對頻繁搬家的租客，尤其是年輕人、低收入家庭和租賃市場中的弱勢群體來說，現金流改善可能很實際。
02
昆州清盤率跌至25%，但The Gap百年大宅仍拍出280萬澳元！
昆州拍賣市場繼續降溫，但稀缺優質房源仍能吸引買家激烈競爭。最新數據顯示，昆州初步清盤率降至25%，為6月以來最低，也是2020年以來第二低水平。布里斯班清盤率更低，僅為24%，遠低於去年同期的49%。
在整體市場低迷之下，位於The Gap的268 Lochinvar Ln卻成為例外。這處佔地6195平方米的多代同堂住宅，由Lanham家族持有逾一個世紀，最終在約40輪競價后以280萬澳元成交。
Price Buyers Agents董事Glenn Price形容當前昆州拍賣市場已經進入「房產衰退」。他說，自己周末查看了7套價格在95萬至110萬澳元之間的房產，過去這個價位通常會吸引大量買家，但現在不少開放日現場幾乎沒人。
這與全國市場形成鮮明對比。文章原文提到，全澳清盤率約為63%，Ray White全國成交率也達到53%。昆州的25%說明當地買家信心明顯不足，尤其普通房源更難吸引競價。
不過，The Gap這套名為「Estrilda」的房產並不普通。它原本是一處養雞場，由Lanham家族於1921年購入。90歲的賣家Faye Lanham是家族最後一名屋主，希望把這套四居室住宅交給另一個家庭繼續居住。
拍賣當天共有12名註冊競拍者，約80人到場圍觀。Ray White Metro North經紀人Dwight Ferguson表示，所有註冊競拍者都是自住買家。起拍價為170萬澳元，隨後8組買家參与競價，價格在250萬澳元左右正式進入市場。
數十人分散在這處大型房產各處參加周末拍賣會，這套四卧住宅共有12名自住買家登記競標。
Ray White Metro North經紀人Dwight Ferguson表示，在這麼大的地塊上實現多代同堂居住的機會，對許多自住買家來說太難以放棄。
最終，價格在265萬澳元后只剩兩組競拍者，經過約40輪出價后，以280萬澳元成交。買家是一對從事醫療工作的夫婦，育有兩個孩子，計劃長期入住。
這場拍賣說明，低清盤率並不代表所有房產都無人問津。普通房源可能需要降價和更長銷售周期，但位置好、土地大、功能獨特、適合家庭長期持有的房產，仍可能在弱市中獲得溢價。
03
ANZ銀行高級經濟學家馬德琳·鄧克（Madeline Dunk）和亞當·博伊頓（Adam Boyton）在最新報告中警告稱，受利率水平、住房可負擔性持續惡化以及聯邦政府物業稅制調整等多重因素疊加影響，澳大利亞房價在今明兩年內可能暴跌近15%。
在這份于周二上午發布的報告中，ANZ——四大銀行中對房市前景最為悲觀的機構——預測首府城市房價今年將下滑4.3%，2027年再跌3.4%，隨後在2028年逐步企穩回升。整體來看，從本輪周期峰值至谷底，累計跌幅預計達10.6%。
兩位經濟學家指出，市場放緩的速度超出了他們此前的預期。「顯然，限制性利率政策、近期的稅收政策變化以及全球不確定性共同打壓了市場信心，」他們表示，「拍賣清盤率非常疲軟，過去10周首府城市整體清盤率均低於50%。」
分城市來看，當前中位價約150萬澳元的悉尼預計受衝擊最大，將從年初峰值回落14.5%；墨爾本則預計下跌12.8%。不過，這兩大城市的房價預計將在2028年反彈近5%。其他首府城市方面，布里斯班預計下跌7.9%，珀斯下跌5.2%，阿德萊德下跌9.8%——這三個城市在過去兩年中房價累計漲幅均超過15%。
儲備銀行今日預計將維持官方利率在4.35%不變，但金融市場認為年底前再次加息的可能性約為50%。鄧克和博伊頓表示，利率走勢及建築行業持續面臨的壓力意味著房價不會長期下跌。他們預測2028年全國房價將回升4.3%。「考慮到整體供應背景和建築行業的產能限制，我們認為房價不太可能進入長期下行通道，」他們指出，「預計2027年下半年，隨著儲備銀行降息50個基點，房價將開始回暖。」
04
悉尼多區租金暴漲超百元 近半租客稱已難負擔陷兩難
受稅收改革、空置率走低和利率上升影響，悉尼部分地區租客正遭遇每周超150元的租金暴漲。
PropTrack數據顯示，悉尼絕大多數租賃市場租金持續上漲，不少城區三月內租金漲幅超10%，核心原因是租客需求上升、新增出租房源持續減少。
5月份，Mays Hill、Ermington等西部郊區周租金中位數漲約100元，North Ryde、East Ryde、Redfern和North Strathfield）的漲幅也與之類似，而Davidson、Birchgrove、East Killara、Mulgoa和Abbotsford等高端住宅區周租金漲幅超150元。雅柏文方面，Mount Pritchard、Forestville、Millers Point周漲幅在75至150元之間。
這份統計覆蓋3-5月租金漲幅，5月是聯邦預算改革首月，改革內容包括將負扣稅優惠限制在新建住宅、調整資本利得稅。
後續全市數據顯示，6月季悉尼房屋租金漲6.3%，周均漲50元，達創紀錄的850元；同期雅柏文租金漲4%，周均漲30元。
REA集團分析師雷德曼表示，預算調整的全部影響尚未顯現，未來出租房源供應可能進一步收縮，稅收變化會讓投資者需求下降，減緩新增供應步伐，進一步推高租金。
Ray White首席經濟學家科尼斯比表示，購買現有住宅的投資者減少，租客將面臨更高租金壓力，本用於改善購房者可負擔性的政策反而讓租客處境更難，不少家庭會陷入財務困境，部分租客只能搬家，年輕人和低收入家庭則要推遲獨立生活。稅收改革加劇了此前就存在的租賃供應問題，悉尼核心城區開發空間有限，投資者減少會讓租賃狀況進一步惡化。
新州租戶聯盟首席執行官利奧表示，租金上漲不能全歸咎於稅收變化，根本原因是租金上漲缺乏合理監管，不少房東跟風其他投資者漲租，政策生效前購房的房東受「祖父條款」保護，不會受到稅收變化影響。現在不少租客已難以為繼，不得不推遲就醫，在基本生活需求和付租金之間兩難。
Finder的消費者情緒追蹤調查顯示，6月份有47%的澳洲租客表示難以支付租金，62%的澳洲租客擔心利率上升將導致租金上漲，31%表示其租金在過去六個月中已經上漲。
Finder理財專家惠滕表示，低空置率意味著租客幾乎沒有其他選擇，只能接受更高的租金，否則就有可能流落街頭。
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