房東注意！ATO收緊抵稅規定，數十萬人受影響
「不準聚會、不準養寵物」，是租住過度假屋的人都不陌生的常見規定。但如今，這些限制可能讓度假屋業主失去可觀的稅務優惠。
56歲的墨爾本居民Monique Dyer，與伴侶Angela在昆州Hervey Bay共同擁有一套度假屋。兩人在出租房產時，就設定了上述要求。
「我們會要求租客不要在那裡舉辦派對，那是一項投資房產，但畢竟是我們的房產，我們希望它得到妥善愛護。」
從7月1日起，澳洲稅務局（ATO）收緊了此前讓大約25萬名業主得以就持有成本申請稅務減免的漏洞。這些業主既出租度假屋，也將其用於個人用途。
這一更嚴格的做法意味著，業主若要扣除房貸利息、市政費等成本的任何一部分，現在必須證明房產主要用於賺取收入，而不是主要供自己休閑使用。
度假屋業主Monique Dyer買下昆州一處房產，以躲避墨爾本的冬季。圖片來源：Louis Trerise
過去，業主可以根據度假屋可供出租的天數，按比例申報這類開支。至於清潔費、出租平台費用等直接因出租產生的成本，仍然可以申請扣除。
Rising Tide高級理財規劃師Rebecca Pritchard本人也是度假屋業主。她說，多數業主過去都會申報持有成本扣除，而這類扣除在大多數情況下價值數千澳元。
Brown Wright Stein Lawyers稅務合伙人Matthew McKee表示，禁止養寵物和舉辦聚會、不把房產租給25歲以下人士，或者將業主物品鎖在柜子里，都可能導致ATO認定這套度假屋是休閑設施，而非創收資產。
最典型的情況，是業主在聖誕節、學校假期等旺季把房產留作自用，不對外出租。
McKee上周在稅務學會稅務峰會（Tax Institute Tax Summit）上告訴與會者，如果納稅人在聖誕節或學校假期不開放房產出租，「基本就沒戲了」。他說，即使納稅人能夠證明房產用於創收的天數多於私人使用天數，也無濟於事。
Dyer買下Hervey Bay這套房產已有三年。此後，她一直讓Custom Bnb Hosting的物業經理Meredith Cowley把整個8月封鎖起來，供兩人自用。
她說，選擇昆州的部分原因，是兩人想躲開墨爾本的冬天；此外，兩人也會在夏季的非旺季使用房產，例如2月。
不過，兩人始終避免在旺季自行預訂這套房產，因為「這是一項投資，我們希望盡量提高收入」。
兩人也把衣物和維修工具等私人物品放在租客不得進入的區域，「我們每年會在那裡住一個月，所以確實有一個柜子，裏面鎖著我們的夏裝，不希望租客接觸到這些東西。」
Dyer表示，兩人過去曾就持有成本申請稅務扣除，但她不認為會為了保住這項扣除而改變相關規定或使用安排。
「我不認為這會改變我們的做法，但它確實會讓你重新思考。我們買下這套房產，是因為想在冬天有個更溫暖的去處。如果因為這些變化而不得不改變做法，那會讓人非常失望。」
ATO採用「紅綠燈系統」進行合規審查。McKee說，任何落入「紅區」的行為，都意味著「你一開始面對的就是這樣的判斷：ATO官員認為這是一套度假屋，而不是度假出租房」。
他表示，禁止寵物和聚會，或挑選租客，例如不把房產租給參加schoolies旅行的18歲年輕人團體，都屬於「紅區」中的「對租客施加不合理限制」。
McKee說，如果業主用上鎖的柜子或房間存放個人物品，也可能觸犯「紅區」規定，因為這會讓租客無法進入部分區域。
「不讓客人進入房產的某些部分，風險很高。ATO據此推斷，如果你確實有這些安排，就說明房產實際上是用於個人目的，而不是為了產生收入。」
McKee說，只在一個出租平台上刊登廣告，或者把租金定得過高或過低，也可能違反「黃區」要求——業主必須真誠地嘗試最大化出租收入。
「黃區其實只是紅區的一種色調，」他說，「如果你只使用Airbnb，還不夠；你還必須使用Stayz。」
同樣，如果租金定得太高，ATO會「認為你是故意抬高價格，讓沒人租它」；租金過低，則會讓人覺得業主「並不是為了產生收入」。
把房產免費或以「朋友價」提供給親朋好友使用，卻把這些天數申報為真正的創收用途，也不被允許。
McKee說，業主要想穩妥地就持有成本申請稅務扣除，唯一安全的做法就是完全不將度假屋用於個人用途。
「只要同時存在商業和個人動機，你就不在綠區，而是在黃區。因此，一旦把房產用於個人用途，就不再屬於綠區。」
他補充說，ATO還會比較房產每年出租的天數和個人使用的天數，據此判斷房產的主要用途。
「如果私人使用和非私人使用的天數相差無幾，尤其是私人使用更多，ATO就會認定這是一套偶爾出租的度假屋，而不是一套偶爾自用的度假出租房。」
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