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澳洲房市分化加劇，CBD 公寓虧損轉售，西澳賣家卻大賺
澳洲房市正在出現明顯分化：一邊是悉尼、墨爾本部分公寓業主虧本離場，另一邊是西澳和布里斯班等市場仍在創造高額轉售收益。Cotality 最新數據顯示，第二季度，墨爾本 CBD 有 47% 的房產虧本轉售，悉尼 Parramatta 的虧損轉售比例也達到 23%。
在全澳所有虧本轉售的公寓中，近 40% 集中在 5 個地方政府轄區：墨爾本 CBD、Parramatta、Stonnington、Port Phillip 和悉尼 CBD。這說明，受衝擊最明顯的仍是高密度公寓市場，尤其是疫情前後高價買入、持有時間較短的業主。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，從歷史標準看，澳洲房產轉售整體盈利能力仍然處於很高水平。過去五年累積的房價上漲，給大多數賣家提供了緩衝。但隨著更多市場開始下跌，這層緩衝對近期買家而言正在變薄。
他說，2026 年上半年三次加息、生活成本壓力、消費者信心減弱，以及針對投資者的稅改，都在削弱住房需求。對於高位買入、貸款壓力較大的業主來說，房價下跌一點，就可能把賬面盈利變成虧損。
AMP 首席經濟學家 Shane Oliver 警告，澳聯儲本月仍可能加息，但如果 11 月繼續加息，風險會明顯加大。他認為，進一步收緊可能讓更多房貸家庭陷入困境，引發房價更深下跌、失業上升，甚至推高衰退風險。
不過，不同城市表現完全不同。西澳的三個地方政府轄區成為全澳最賺錢的轉售市場，傳統生活方式熱點如 Kiama 和 Noosa 反而被擠下排名。珀斯東北部的 Chittering 位居榜首，第二季度名義中位數收益為 872,500 澳元，當地房價較 2019 年疫情前低點上漲超過 180%。
珀斯內西區 Cambridge 以 740,000 澳元收益排名第二，Joondalup 為 732,500 澳元。Kiama 以 725,000 澳元排名第四，Noosa 以 711,000 澳元排名第六。
獨立屋仍明顯跑贏公寓。獨立屋賣家的中位數收益為 435,500 澳元，公寓為 251,000 澳元。布里斯班繼續是最賺錢的首府城市，99.8% 的轉售實現盈利，中位數收益為 525,000 澳元。阿德萊德為 98.9%，珀斯為 98.8%。墨爾本則是首府城市中最低，為 89%。
買方中介 Glenn Price 表示，許多賣家仍停留在 2023 年的心理價位，認為房產一掛牌就該有人搶。但現在市場已經不同，價格最終取決於買家願意支付多少。如果房源掛牌超過 100 天，就可能被買家視為「滯銷房」，報價也會更低。
2
澳洲首置業者 「集體撤退」：需求暴跌 20.1%，創 2022 年以來最大年度降幅
澳大利亞房貸需求在 8 月仍處於收縮狀態，首置業者（first home buyer, FHB）活動錄得自 2022 年以來最嚴重的年度降幅 —— 更高的利率、可負擔性壓力和不確定性持續抑制借款人申請新房貸。
消費信貸報告機構 Equifax 發現，2026 年 8 月整體房貸需求同比下降 14.1%，標志著連續第五個月下滑。
ACT 錄得最大降幅，需求下降 17.6%，其次是新州（下降 15.9%）和昆州（下降 14.7%）。
南澳需求下降 13.7%，維州下降 12.8%，而西澳是最具韌性的市場，但仍下降 10.43%。
首置業者的惡化更為明顯 —— 其房貸需求與去年 8 月相比全國暴跌 20.1%。
昆州和新州領跌，分別下降 22.6% 和 22%。
維州首置業需求下降 18.2%，其次是西澳（18.4%）、南澳（15.9%）和 ACT（15.5%）。
數據表明，這一群體 ——2026 年早些時候曾表現活躍，尤其是在 2025 年 10 月聯邦政府擴大 5% 首付計劃之後 —— 的動能正在快速流失。
8 月，18-25 歲人群的整體房貸需求下降 21.7%，26-35 歲人群的需求下降 18.1%。
即便入市所需的債務規模仍處於高位，這一下降仍在發生。
Equifax 表示，平均首置業房貸規模維持在 74 萬澳元的創紀錄高位 ——18-25 歲首置業者的平均貸款額為 62.2 萬澳元，26-35 歲借款人為 73.4 萬澳元。
Equifax 首席解決方案官 Kevin James 表示，8 月數據反映了家庭對長期高利率環境的反應。
「2026 年 8 月的脈衝數據顯示，市場正在適應持續走高的利率環境，許多人預計年底前至少還會加息一次。」 他說。
「雖然整體房貸需求仍在下滑，但從某些方面看，它沒有延續過去幾個月的下行軌跡、而是略有緩和，這算是積極的。」
他補充說，消費者的謹慎似乎正在重塑借貸決策，家庭更注重管理近期財務壓力。
「不過，消費者似乎仍心存疑慮 —— 家庭似乎在積極重新評估自己的債務承諾，選擇暫緩承擔新的巨額資本義務，同時使用短期和無擔保信貸來維持家庭財務。」James 說。
投資者需求也仍為負值，8 月同比下降 11.4%，不過比 7 月錄得的 15.1% 降幅有所緩和。
然而，與房貸需求形成對比的是，轉貸（refinance）活動呈現更加分化的圖景。
轉向不同放貸機構的轉貸幾乎持平，同比下降 0.8%——7 月曾下降 8.4%。
西澳（上漲 2.3%）和昆州（上漲 1%）恢復增長，而 ACT 下降 12.7%，南澳下降 7%。
年長借款人推動了外部轉貸的回暖 ——56-60 歲人群的轉換活動上升 13.3%，60 歲及以上借款人上升 9.2%。
相比之下，26-35 歲人群的轉換下降 9.4%。
然而，同一放貸機構內的轉貸全國下降 23%。
新州錄得最嚴重的州級降幅（28.3%），西澳跌幅最小（15.9%）。36-45 歲人群的需求下降 25.6%。
James 表示，隨著借款人繼續尋求更優定價，外部轉貸已趨於穩定，但他補充說，首置業市場則走向了相反方向。
「同一機構內的轉貸情況，與首置業房貸市場不能說一樣 —— 後者在 8 月進一步惡化。在當前的市場環境和生活成本壓力下，澳洲年輕人仍是受影響最大的群體。」 他說。
「值得注意的是，這是我們自 2022 年以來看到的首置業者最大幅度的年度降幅。」
03
Carlton 公寓管理權爭鬥 4 年，居民被夾在裂縫和賬單中間
墨爾本 Carlton 一棟 18 層公寓樓的業主公司控制權爭議，已經拖了多年。居民面對的是兩套管理方、重複征費通知、維修資金不足，以及越來越明顯的樓宇老化問題。
這棟 Vic Apartments 位於 Victoria Street 與 Leicester Street 交界處，約有 360 套公寓，靠近墨爾本大學和 RMIT University，住戶以國際學生為主。自 2014 年落成以來，一些業主和居民已經在這裏住了十多年。
爭議核心在於誰才是合法的業主公司管理人。房地產經紀 David Wu 及其所屬 Paragon 聲稱，2021 年 6 月年度業主大會後，一個由業主組成的委員會任命 Paragon 為合法管理人。另一邊，Simon Saint John 的 Above OCM 則表示，自己是在同年 10 月另一場年度大會上，被另一個業主委員會任命為管理人。
居民 Jarrod Folino 從大樓建成后就住在這裏。他說，爭議遲遲沒有解決，樓內狀況也持續變差。地毯和牆壁髒得難以忍受，電梯老化、運行緩慢。工作日下午 5 點半左右，居民常常需要排隊等電梯上樓。
更嚴重的是維修問題。Folino 指出，陽台外側混凝土梁已經出現裂縫跡象，他家的天花板曾被水淹，其他業主的窗戶也有開裂情況。但由於維修預算不足，很多問題只能拖著。
資深分契物業律師 David McKenzie 表示，這起案件暴露了維州《業主公司法》的缺陷。他認為，VCAT 在通過費用裁定處罰當事人方面力量不足，難以形成足夠威懾。
2022 年 7 月，VCAT 曾下令禁止 Paragon 履行業主公司管理人的所有職能，並要求其交出已收取征費和財務記錄。但 Above OCM 一方指稱，Wu 沒有把 Paragon 收取的征費轉交給 Above OCM。Wu 則稱已直接向業主退款，但對方認為沒有證據支持。
根據 Above OCM 提交的文件，業主公司一直難以承擔必要維修和修復工程費用。僅保險費一項，每月就有 61,807.86 澳元的持續義務。電梯緊急維修、清潔、看護、電梯檢修、機械通風維護和蟲害防治等基本服務，也都需要資金支撐。
Above OCM 還指稱 Wu 存在利益衝突。Wu 是開發該樓公司的董事，也是 Paragon 董事，同時作為房地產經紀工作，並擔任約 60 名單位業主的代理人。Wu 否認相關指稱，稱 VCAT 尚未公布結論，現階段不適合實質評論。
VCAT 于 2024 年 1 月任命 Alice Ruhe 為外部管理人，負責編製預算，並聘請外部審計師調查財務記錄中據稱存在的差異。她任職至 2025 年 7 月。此後，Above OCM 一直嘗試管理大樓。
目前案件已在 8 月底審理三天，VCAT 副主席 My Anh Tran 尚未作出裁決，並將決定是否任命獨立管理人主持下一次年度業主大會。對居民來說，法律爭議還沒結束，但樓里的裂縫、電梯和賬單早已成了每天都要面對的問題。
04
悉尼海景墓位叫價 14.5 萬，永久使用權成稀缺賣點
悉尼房產市場貴，連稀有墓位也開始有了「海景溢價」。一戶家庭近日將 Waverley Cemetery 一塊從未使用過的雙層墓位放上市場，期望售價 145,000 澳元。它面朝大海，並帶有如今非常罕見的永久使用權。
代表母親出售墓位的地產公司高管 Rachel Maher 表示，這塊墓位已經在家族中保留了很長時間。它特殊之處在於，購買時間早於 Waverley Cemetery 在 1990 年代引入 25 年租約制度，因此不受現行租約限制。
按照現在的安排，墓地通常有效期為 25 年，期滿后需要續期。目前 Waverley Cemetery 普通墓地費用約為 28,330 至 30,100 澳元。相比之下，這塊墓位的持有人可無限期使用，未來無需再支付續期費用。
掛牌信息顯示，這是一塊雙層墓地，可安葬兩具棺木，並可放置最多 9 個骨灰瓮。墓位從未使用，目前沒有任何已安葬遺體或火化遺骸。
Maher 表示，出售墓位對母親來說並不容易。家族過去在當地生活，也有其他親屬安葬在 Waverley Cemetery，但這塊墓位與其他親屬墓地並不相連。隨著家人後來在其他地方建立生活記憶，他們決定放手。
這類資產無法像普通土地一樣正式掛牌，因為墓位沒有傳統產權證，也不屬於一般意義上的空置土地。Maher 因此選擇通過 Facebook Marketplace 發布意向出售廣告。她說，過去已有不少墓位通過 Gumtree 和 Facebook Marketplace 私下轉售，部分成交價最高達到 165,000 澳元。
Waverley Cemetery 建於 1877 年，是悉尼最著名的海濱墓園之一。作家 Henry Lawson、詩人 Dorothea Mackellar、電視大亨 Reg Grundy 以及社交名媛 Eileen 「Red」 Bond 都長眠於此。對買家而言，145,000 澳元買到的不只是一個墓位，也是一個帶永久使用權的稀缺紀念空間。
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