澳洲房價，跌到底了？買家開始行動？悉尼房價逆風翻盤
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澳洲房價連跌6個月，買家貌似獲得喘息之機！
房價走低讓購房者暫時鬆了一口氣，但借貸成本仍然高企，許多澳洲民眾距離擁有自己的住宅依然遙遠。
最新研究顯示，儘管房價下跌為澳洲購房者帶來了一些喘息，住房可負擔性仍徘徊在有記錄以來最差水平附近。
HIA周三發布的最新《可負擔性報告》指出，第三季度房價下行抵消了部分房貸成本增幅，住房可負擔性因此改善3.6%。
HIA高級經濟學家Tom Devitt表示，情況有所好轉固然值得歡迎，卻很難維持。
Devitt說：「房屋價格下跌讓澳洲購房者的住房可負擔性難得有所改善，但這份緩解恐怕不會持續太久。」
這組數據公布之際，澳洲住房市場正承受多重壓力，包括利率走高、資本利得政策變化，以及舊住宅適用的負扣稅政策。
政府計劃從2027年7月起，只允許新建住宅適用負扣稅；同時取消50%的資本利得稅折扣，改用按通脹調整的制度，並對資本利得徵收至少30%的稅率。
房產研究公司Cotality稱，全國住宅價值9月下跌1.1%，連續第六個月回落；目前價格已比3月高峰低5.2%。
房價較低，並不代表買房就會變得容易。房貸利率越高，借款人的還款額越大，銀行願意提供的貸款額度也越低，低售價帶來的好處可能因此被抵消。
但這份改善相當有限。HIA發現，住房可負擔性仍比一年前差5.4%，潛在買家即使面對低迷的房產市場，仍要跨過重重財務障礙。
First Choice Mortgage Brokers老闆Tony Bice說，利率和生活成本上升已經侵蝕了借貸能力，許多首次購房者並未因房價下跌而得到實際好處。
他向The Money Edition表示，自己從事房貸經紀25年來，從沒見過市場像現在這麼冷清，也沒見過借錢買房如此困難。
據Bice估算，一名年薪12萬澳元、首付10萬澳元，且沒有受撫養人或其他債務的首次購房者，1月份原本可以借到約66.5萬澳元。
如今，能借到的金額已降至約60萬澳元。隨著房貸利率上升，借貸能力減少了6.5萬澳元，降幅接近10%。
Bice說，房價目前的跌幅還遠不足以讓首次置業者靠較低的售價負擔得起買房。
市場放緩也波及Bice的業務。他每周經手的貸款數量，已經從大約10至15筆降到只有兩三筆。
哪些地方的住房可負擔性有所改善
第三季度，布里斯班住房可負擔性的改善幅度最大，達到5.6%；珀斯和悉尼分別改善5.2%和4.9%。
不過，澳洲民眾的生活成本壓力仍因居住地不同而有明顯差異。
The Money Edition此前報道，8月霍巴特的年度通脹率在各首府城市中最高，達到4.8%；阿德萊德和達爾文分別為4.7%和4.5%。
住房成本是推高通脹的主要因素之一：阿德萊德上漲7.9%，達爾文上漲7.6%，霍巴特上漲7.2%，全國平均漲幅則為5.7%。
墨爾本的年度通脹率最低，為3.5%；悉尼為3.9%。
HIA表示，無論在首府城市還是澳洲地區，家庭目前都需要相當於1.8份平均收入，才能較為輕鬆地償還一套中位價住宅的房貸。
該協會的標準是：一份平均收入能夠輕鬆承擔房貸還款，住宅才算得上可負擔。以如今的情況來看，這個門檻並不容易達到。
這次緩解為何難以持續
Devitt警告，澳洲住房短缺可能在市場信心恢復后再次推高房價，即使利率屆時仍處於高位。
他說：「澳洲建造的住宅數量不足，無法滿足不斷增長人口的住房需求。」
他認為，過去強勁的人口增長與受限的住房建設，對房價的推動已經超過高利率帶來的影響。
不過，前景依然不明朗。利率如果繼續上升，房價和家庭借款能力都可能承受更大壓力。
統計局（ABS）周三公布了9月最新消費者價格指數數據，顯示澳洲通脹仍然過高：同比躍升4.3，上一時期為4%。
這可能成為澳洲聯邦儲備銀行在11月3日第五次加息的依據。一些估算顯示，一筆金額為70萬澳元、還剩25年期限的房貸，每月還款額可能再增加100澳元。
02
悉尼這些區逆風翻盤，房價3個月飆升超$20萬！
在過去三個月，新州及悉尼部分城區的房價上漲超過10萬澳元。與此同時，其它地方卻在經歷史上最嚴重的下滑之一。
realestate.com.au獨家數據分析顯示，在第三季度，悉尼和新州超八成市場的房價都在下跌。不過，全州仍有17個城區打破跌勢，錄得六位數上漲。
這些城區多數位於悉尼北岸，西南區、內西區和中央海岸。新州北部的Coffs Harbour-Grafton地區，也有多個城區的房價上漲。
悉尼內東區的Woolloomooloo和Elizabeth Bay，房價分別上漲8萬至9萬澳元。
My Housing Market經濟學家Andrew Wilson表示，早前多輪加息帶來的衝擊消退後，買家似乎已經逐漸恢復入市節奏。不過，如果11月或12月再次加息，這種變化可能逆轉。
「生活總要繼續，2022/23年加息周期就出現過這種情況：最初衝擊非常大，但最終人們還是重新進入了市場。」
他還指出，頂級藍籌城區已經出現非常初步的復甦，跡象包括房產售出所需時間縮短，以及越來越多人認為「有些地區的房產又變得物有所值了」。
但這波復甦很可能受到加息影響。周三公布的通脹數據表明，澳聯儲下周加息的可能性很高。
realestate.com.au季度數據顯示，按名義價值計算，漲幅最大的地區是Milsons Point和Lavender Bay。
在第三季度，Milsons Point的房價上漲21.7萬澳元，Lavender Bay則上漲19.2萬澳元，附近的McMahon』s Point則上漲17.8萬澳元。
中央海岸Copacabana一棟位於懸崖頂、由澳洲總理Anthony Albanese於2024年買下的豪宅，該地房價在這段期間按季度上漲10.7%。
這波上漲帶動房價上漲17.4萬澳元。Copacabana也是悉尼少數房價高於去年同期的地區之一。
自動估值顯示，Albanese的房產在今年早些時候曾先行下跌，但過去幾個月價值回升，目前估值約為407萬澳元。
這一估值低於總理2024年購房時支付的430萬澳元，卻高於該房產今年8月估值的396萬澳元。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，周三通脹數據公布前，悉尼多個城區已露出非常早期的復甦跡象，相關數據也使再次加息成為很大可能。
她說，短期房價跌勢仍可能延續，但從長期看，市場前景仍是持續增長。
「這主要是因為人口高速增長之際，新房建設卻出現嚴重延誤。」
REA Group經濟學家Angus Moore上周透露，房市可能在2027年下半年觸底。
03
澳洲力推「預製房」建設，
10年內或成主流
澳洲正加快推動預製房發展，並讓該類型房產在2036年前成為主流選擇。政府希望，通過預製房提升建築業生產力、壓低建造成本並加快住房供應。
生產力委員會數據顯示，如今每名建築工人建造的住房數量只有30年前的一半左右，而大規模預製建造在新建住房中的佔比僅為3%至5%。
聯邦政府將通過國家生產力基金投入1.2億澳元，協助各州和領地處理現代建築方法面對的監管障礙。政府也計劃建立全國認證制度，簡化製造商的合規程序。
生產力、競爭、慈善事務及財政部助理部長Andrew Leigh將於10月29日在國會大廈出席澳洲可持續建築環境委員會活動，並闡述推動預製住房普及的主張。
Leigh指出，計算能力、自動化製造和數字設計等領域都經歷了巨大技術進步，住房建築的生產力卻反而倒退。
他說：「建築業許多環節至今仍以一個世紀前的建築商也會認得的方式運作。」
Leigh說，牆體、浴室乃至整套住房模塊都可以先在工廠製造，再運到工地組裝。這樣既能減少天氣造成的延誤，也可以讓各項工作同步展開。
CEDA和Urbis一份報告估計，現代建築方法大規模應用后，建造時間可縮短20%至50%，成本則可能下降約20%。
Leigh認為，推動《國家建築規範》（National Construction Code）現代化是關鍵一步。
「目前，澳洲新建住房中採用大規模預製建造的比例只有約3%至5%。」他說，「相比之下，瑞典絕大多數獨立屋都採用預製建造。」
他說，行業組織prefabAUS的目標是，到2033年讓預製建造占建築業的30%。
生產力委員會估計，建築業產出增加2%，就可能令澳洲國內生產總值增加約57億澳元。
Leigh說，澳洲已經有這類建造方式的實際示範。
2014年，墨爾本One9公寓樓使用36個預製模塊吊裝到位，5天內完成組裝。這棟樓高9層，共有34套住房。
如今，悉尼Macquarie Park一座20層的學生住宿大樓也正在採用體積模塊化技術建造，預計將成為澳洲最高的體積模塊化建築。
項目計劃提供528間學生房。首批模塊運抵約13周后，截至9月已有12層完成組裝。
Leigh表示，這種方式也有望緩解地區和偏遠社區的住房短缺。當地的勞工短缺、運輸費用和天氣，都可能拖慢施工進度。
在澳洲住房未來基金（Housing Australia Future Fund）支持下，政府投入7100萬澳元，採用現代建築方法建造117套危機安置及過渡性住房，其中包括為逃離家庭暴力的婦女和兒童提供的住所。
Leigh說，施工時間縮短后，急需安全住所的人就能更快獲得安置。
他說，艾博年政府正通過國家生產力基金投入1.2億澳元，幫助各州和領地讓現代建築方法在監管上獲得與傳統建造方式同等的地位。
政府還將投入400萬澳元，制定全國統一的定義並建立自願製造商認證制度，計劃於2028年年中全面啟動。該制度由聯邦住房部長Clare O』Neil領導，旨在為製造商提供更清晰的途徑，以證明產品符合《國家建築規範》。
政府同時通過3930萬澳元的Kit of Parts倡議推動標準化。
Leigh說，這項工作將讓澳洲設計的建築構件可以自由使用，建築師和建築商能夠以不同方式組合標準部件。
「這可以看作把製造業的一些邏輯運用於住房，同時為建築創意留下充足空間。」他說。
Leigh說，政府還將投入1.35億澳元建設卓越建築中心，幫助工人培養預製建造和先進建築技術所需的技能，同時提升製造能力。
他提到，國家重建基金公司（National Reconstruction Fund Corporation）在8月宣布，向Built Living投資最多1.2億澳元。Built Living是Built與Wesfarmers的合資企業。
這筆投資將用於在西澳Neerabup建設住房製造設施，設計為每年生產超過2000套公寓所需的建築構件。
該公司的目標是，與傳統建造方式相比，將公寓建造速度提高最多50%，成本降低20%。Leigh說，這些目標顯示，隨著行業逐漸成熟，未來可能出現的投資規模相當可觀。
他還表示，現代建築方法說明了為什麼聯邦財政部長Jim Chalmers正在重振國家競爭政策。
Leigh說，10年後，這種建造方式或許就會十分普遍。
「我們仍然需要技術嫻熟的建築工人和富有創意的建築師，只是他們的技能會以不同方式發揮。」他說。
他表示，如果計劃成功，成果不會只體現在建築統計數據上，還會體現為更多年輕人買得起住房、家庭用於住房的收入比例下降，以及弱勢澳洲民眾更早獲得安全住所。
「澳洲用了幾十年時間，仍在努力解決如何建造足夠住房的問題。答案的一部分，就在於改變建造住房的方式。」
私營企業也在採用現代建築方法。Chandolin Construction與Cuby Technologies合作，計劃在今年年底前為Bathurst一家幫助流離失所青少年的非營利機構建造3套試點住房。
04
澳洲「財富地圖」大洗牌！最新排名出爐，第1竟是…
幾十年來，澳洲的財富版圖似乎始終如一：悉尼港沿岸、墨爾本東區、珀斯黃金三角地帶，以及少數幾個長期佔據全澳收入榜前列的藍籌郵政編碼區。
但澳洲稅務局的數據顯現出另一幅圖景，富裕程度正從傳統的百萬富翁聚居地向更遠的地方擴散。
堪培拉內南區、Kyneton以及西澳Pilbara的礦業社區，都出現了全澳最高的收入中位數。當地居民的收入不僅能與許多老牌富人區相比，部分地區甚至更高。
這意味著，澳洲財富不再只集中於少數高端社區。越來越多富裕家庭正遷往外城區增長走廊、偏遠中心及生活方式目的地。
雖然悉尼仍在平均收入排名中領先，但財富增長最快的新熱點，已經出現在悉尼西北區、維州偏遠地區，以及昆州和西澳資源豐富的社區。
墨爾本包括Portsea在內的Mornington Peninsula，以321,988澳元的平均應稅收入位居全澳首位。
不過，如果把收入與房價合併衡量，Darling Point仍是澳洲整體最富有的城區。
Portsea的登頂也打破了新州長期主導收入榜的局面。這是維州郵政編碼區首次佔據榜首，也是十多年來澳洲最富有郵政編碼區第二次落在新州以外。
不過，榜首郵政編碼區的實際富裕程度，並沒有標題數字看起來那麼高。
Portsea的平均應稅收入雖然可能位居全澳最高，房屋中位價也接近250萬澳元，但當地典型納稅人的年收入僅為75,808澳元。
這個墨爾本富裕階層喜愛的度假地，包括Rebecca和Chris Judd等人也常來度假，少數超級富豪居民足以大幅推高整體平均收入。
Toorak也呈現類似情況：平均應稅收入為277,708澳元，中位數卻只有82,873澳元。
Vaucluse的平均應稅收入為246,732澳元，中位數為85,534澳元，兩者相差超過161,000澳元。
全澳應稅收入中位數從五年前的52,338澳元，升至2023至2024年度的58,739澳元。
按收入中位數計算，排名最前的是Rozelle和Balmain、Double Bay、Darling Point以及堪培拉內南區。
Double Bay的Bernadette和Jordan Sukkar去年曾以500萬澳元賣掉當地一棟豪宅。
這些排名顯示，澳洲最富有的人居住在哪裡，與普通居民收入最高的地方，並不完全相同。
悉尼西北區也成為新興高收入社區的代表。The Ponds和Kellyville Ridge的平均應稅收入為84,435澳元，Box Hill和Rouse Hill則為74,527澳元。
維州偏遠地區的Kyneton及周邊地區，收入中位數為86,568澳元；Woodend為76,542澳元。
西澳北部的採礦腹地依然是全澳收入最高的地區之一。Karratha的平均應稅收入約為142,000澳元，明顯高於悉尼和墨爾本許多傳統高端城區。
Port Hedland和Newman同樣躋身前列，說明資源行業仍在持續塑造澳洲財富版圖。
收入增長也越來越明顯地反映在房價上。
堪培拉內南區是全澳平均應稅收入中表現最好的地區之一，如今房屋中位價已超過219萬澳元，可與悉尼和墨爾本最富裕的聚居區相提並論。
悉尼新興財富帶的房價同樣居高不下。Kellyville的房屋中位價為168萬澳元，The Ponds和Kellyville Ridge也已超過150萬澳元。
就連Box Hill和Rouse Hill——悉尼發展最快的走廊之一——的房屋中位價也達到125萬澳元。
這些數據表明，澳洲最新形成的高收入社區，已經不再局限於悉尼濱海豪宅或墨爾本成熟的優質城區。
KPMG城市經濟學家Terry Rawnsley表示，高收入專業家庭大量湧入發展走廊，令悉尼新的財富帶的房價達到百萬級別。
Rawnsley告訴《每日郵報》，悉尼的高收入家庭正在增加，但傳統上更富裕的北岸城區並沒有同步增加住房。
他指出，Kellyville、The Ponds和Box Hill等城區集中了大量高技能居民，並因此受益。
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只因合租室友少付50澳分房租，澳租客險遭驅逐！
墨爾本一戶合租住戶只因少付50澳分租金，便險些遭到驅逐。這起個案被視為對維州合租人口不斷增加的警示。
他們直到物業管理公司發出自動電郵、威脅驅逐時，才知道租金出現了差額。
隨著租金成本上升，部分維州民眾只能與人合租。這宗個案也是斯威本大學（Swinburne University）一項最新研究揭示的經歷之一，研究聚焦合租帶來的財務風險。
這項較早時候刊于《Housing Studies》的研究，訪問了25名年齡介乎23至39歲的現任或前任維州合租租客。
一名受訪者因為室友拒絕簽署搬離文件，結果須承擔額外8天租金。
另一名受訪者則因別人房間內發生的損壞，損失了租房押金。
首席研究員Zoë Goodall表示，租賃法律雖然已有改善，但合租生活仍可能使人面對他人造成的債務和損壞責任。
她說：「過去幾年，租客保障方面已經取得了非常、非常大的進展。」
不過，她提醒說，仍有「一些從制度縫隙中漏掉的混亂小問題，實際上會對人們產生相當重大的影響」。
Goodall表示，一些在職成年人過了20歲出頭的階段后，仍繼續住在合租屋；但目前沒有足夠的統計數據，判斷這種情況究竟有多普遍。
她建議為合租者提供專門支援，包括在一名室友無力付款時提供臨時幫助，並敦促租客把彼此的安排記錄下來。
她說：「把所有事情寫下來，可能是對你最好的保障。」
維州租客協會（Tenants Victoria）負責社區教育的律師Ben Cording表示，共同租約下的租客可能須為整戶租金負責，而不只是自己應付的那一份。
這類租客之間的普通爭議通常不屬於維州民事與行政仲裁庭（VCAT）的住宅租賃管轄範圍。要追討其他人未分攤的租金，可能得向裁判法院（Magistrates』 Court）提出索賠。
Cording說：「現實是，很多很多租客最後可能不會再追究，只好把損失吞下去。」
他說，租客搬走後，除非名字已經從協議中刪除，否則可能仍須承擔財務責任；新入住者則可能面對追溯到數年前的損壞爭議。
Cording主張制定更清晰的租約改名程序，並擴大仲裁庭處理室友爭議的許可權。
他說，現行安排讓「租客被困在無法脫身、也無法處理的處境中」。
租客與住房聯盟（Renters and Housing Union）秘書Adu Hani表示，該組織曾處理租客為了保住住所、替室友補繳欠租的個案。
該秘書說：「我們經常看到，租賃安排引發的矛盾會讓友誼破裂。」
「我們一直聽到，人們被迫住進合租屋，因為那是唯一負擔得起的選擇。」
維州房地產協會首席執行官Toby Balazs表示，少付50澳分看起來是個錯誤，不足以發出正式通知。
他表示，如果進一步審查顯示有需要，該協會會考慮加強共同租客保障；但他認為，出租房屋數量太少，租客因此沒有負擔得起的替代選擇。
Balazs說：「所以，我們必須解決供應問題。」
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