悉尼清盤率剛過五成，Bronte一處舊房仍拍出2520萬澳元
悉尼東區沿海Bronte一套遺產房上周末以2520萬澳元拍賣成交，成為當周疲弱市場中的少數亮點。當周悉尼初步清盤率僅略高於50%。
這套位於522-524 Bronte Road的房產此前由長期居住在Bronte的Christiane Pantenier持有。Pantenier去年去世，享年92歲。
拍賣當天共有三組買家競爭。
該物業佔地1082平方米，目前是一棟單層獨立住宅。由於參与競拍的買家都計劃將現有房屋拆除，因此2520萬澳元的成交價基本被視為純土地價值。
房產由Sotheby』s的James Ball和Clint Ballard負責出售，最終買家身份沒有公開，由買家中介機構One Buyers Agency的Jayden Hurvitz代表參与競拍。
Ball表示，這是悉尼東區海濱有記錄以來最高的拍賣成交價，同時也是Bronte歷史第二高的住宅成交價。
他說：「在目前這樣的市場環境下，這塊土地能賣到這個價格非常強勁，尤其還要考慮現在的建築成本。」
這筆高價成交是悉尼上周末574場拍賣中的一場。
Cotality數據顯示，悉尼初步清盤率升至54.6%，比前一周高出接近2個百分點。
全澳首府城市整體初步清盤率也小幅回升，由前一周的48.8%升至51.2%。
墨爾本初步清盤率達到56.2%，高於前一周的54.8%。不過，前一周54.8%的初步結果最終被下修至49.8%。
其他首府城市中，布里斯班初步清盤率為31.5%，高於前一周的21.4%；阿德萊德則由46.8%降至36.4%。
不過，清盤率的小幅改善是在拍賣數量大幅減少的背景下出現的。上周全澳拍賣量比去年同期減少接近46%。
新規實施后，
墨爾本拍賣量驟降
拍賣數量下降最明顯的是墨爾本。
Cotality數據顯示，上周墨爾本僅有500套住宅進入拍賣市場，而去年同期達到1142套，同比減少超過56%。
這一變化正值維州新的拍賣底價透明規定實施。
根據新規，賣家必須在拍賣前至少7天公開明確的拍賣底價，以防止中介用明顯低於賣家真實預期的價格宣傳房產。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，此前全澳拍賣量一直比去年同期低約30%，但本周接近46%的同比降幅明顯更加極端，其中很大一部分可以歸因於墨爾本新規實施后，賣家開始避開拍賣這種銷售方式。
他說：「下周墨爾本預計大約有490場拍賣。如果最終數量接近這個水平，那麼與去年同期相比，拍賣量將下降約73%。」
在墨爾本Frankston South，一套位於7 Minimbah Court的住宅在拍賣流拍后，以116.7萬澳元成交。
這一價格低於賣家最初設定的120萬澳元底價，而這一底價已經按照新規在拍賣前一周公開。
負責銷售的Ray White中介Ashley Weston表示，提前知道賣家底價，反而給最終買家——一戶來自Seaford的年輕家庭——帶來了更多確定性。
他表示：「買家很喜歡這種公開透明的方式，他們很清楚自己的位置，也知道賣家到底想要多少。」
不過，Weston同時表示，目前賣家面對的市場環境非常艱難，並稱這是自己從業20年來見過「最困難」的市場。
他說：「價格下調的速度非常驚人。無論是全球金融危機、銀行業皇家委員會時期，甚至疫情期間，都沒有現在這麼差。」
分析人士建議：
換房最好先賣后買
SQM Research的Louis Christopher表示，目前雖然並不是理想的賣房時機，但對於在同一個市場中換大房或換小房的人來說，房價整體下跌的影響相對有限，因為買入和賣出的價格都在同步調整。
不過，他提醒，在下跌市場中換房，最好先賣掉現有房產，再購買下一套。
尤其是在現金利率已經處於15年來高位、短期內看不到明顯降息空間的情況下，更需要避免先買后賣所帶來的價格和現金流風險。
他說：「如果你只是換一個地方住，應該先賣，再買。」
Christopher表示，現在判斷維州新底價披露規定究竟會產生多大影響還為時過早，但這項變化很可能進一步加劇當地市場的下行。
他說：「這項拍賣規則變化可能讓市場對拍賣這種銷售方式本身產生了新的不信任。」
不過，與悉尼相比，他對墨爾本房價走勢仍相對更樂觀。
Christopher表示，從高點到目前為止，悉尼房價已經下跌約9%，而墨爾本跌幅約為5%。
但他同時認為，目前仍看不到市場即將觸底的跡象。
他說：「這輪下行比我們之前預期得更嚴重。悉尼和墨爾本房價仍在繼續下跌，阿德萊德和布里斯班的市場表現也開始變得更差。」
新聞來源：AFR、Cotality
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