01
近7成澳人樂見房價下跌！西太高管：房價高到民眾無法忍受
Westpac調查顯示，大多數澳洲民眾認為房價下跌對國家有利。
調查顯示，68%的樂見全澳房價下跌。但如果房價進一步下挫，67%的人又會感到擔憂。
這份結果凸顯了聯邦政府「做也不對、不做也不對」的困境。
房價下跌雖然得到民眾支持，但自聯邦財政部長Jim Chalmers在5月公布第五份預算、令房產價值下跌后，工黨一直受到選民抨擊。
選民支持率已經跌至吉拉德政府時期的紀錄低位。
2026年的四次加息，以及中東衝突帶來的經濟不確定性，都推動了房市下行。9月季度期間，各大首府城市的房價下跌4.7%。
Westpac高管Carolyn McCann表示，這項調查說明住房問題的爭議有多複雜。
「對許多澳洲民眾來說，房價可負擔性仍是一項重大挑戰。調查結果顯示，許多人把較低的房價視為解決方案的一部分。」
「但這個問題還有另一面。對許多澳洲民眾來說，住房可能是他們最大的金融資產，因此擔心房屋價值下跌是可以理解的。」
調查還顯示，82%的澳洲民眾認為，對於普通澳洲人來說，置業「完全遙不可及」。
Westpac的調查結果也呼應了Commonwealth Bank較為樂觀的觀點，即住房需要變得更加可負擔。
不過，支持房價下跌的看法未必只是為了給被房產市場拒之門外的一代人討回公平。對貸款機構來說，如果普通民眾無力申請房貸，貸款手續費收入也會減少。
澳聯儲（RBA）幾乎已確定會在2026年第五次加息，把現金利率推高至4.85%，以遏制通脹。
統計局（ABS）本周公布的數據顯示，通脹升幅超過預期。Westpac警告，房貸持有者可能很快面臨更大的利率壓力。
Westpac首席商業經濟學家Sian Fenner說：「由於12月核心通脹率可能仍然強勁，不排除再次加息的可能性。」
自由黨議員Andrew Wallace將責任歸咎於政府支出過高。
Wallace在Nine的Weekend Today節目中說：「艾博年（Anthony Albanese）指責澳洲聯儲，就像縱火犯抱怨自己的手指被燒傷一樣。」
他說：「這是因為本屆政府存在支出問題。這將是本屆政府執政以來的第17次加息。」
面對墨爾本杯日可能出現的加息，澳洲總理艾博年試圖撇清與這次加息的關係。
艾博年接受《悉尼先驅晨報》和《時代報》採訪時稱，加息是一種「簡單粗暴」的做法，這是他此前從未使用過的說法。
02
四次加息后，悉尼單身買家陷入困局！可負擔城區直接歸零
房價下跌原本應讓買家更容易進入市場，但今年四次加息削弱了借貸能力，也抬高了還款額。最新研究顯示，領取平均工資的悉尼單身人士，在任何一個郊區都買不起房。
家庭正面臨第五次加息的壓力。鑒於近期公布的通脹數據，澳洲聯邦儲備銀行（RBA）定於11月5日作出下一次決定，而再次加息似乎越來越可能。
Compare the Market的分析顯示，全國單身買家能夠負擔的房產選擇已減少一半以上，伴侶買家可選擇的範圍也明顯收窄。
可負擔性收緊對單身人士的衝擊最大。按平均工資計算，全國只有2.83%的郊區仍在可負擔範圍內，遠低於2025年的6.24%。
悉尼的情況更為嚴峻：單身人士能夠負擔房產的郊區比例為0%，而2025年9月這一比例還為0.16%。
即將發布的《家庭預算晴雨表》（Household Budget Barometer）報告將還款額不超過家庭收入30%的房產定義為可負擔房產。
對收入相當於兩份平均工資的伴侶而言，2026年在悉尼仍有16.88%的郊區至少有一種房產類型買得起，但這一比例去年為21.39%。
Compare the Market房產專家Andrew Winter表示，單身買家面臨的處境尤其艱難。他們往往要和買不起大戶型房屋、轉而尋找公寓的伴侶爭奪房源。
Andrew Winter說，房產價值正在下跌，本應讓房屋更容易負擔；然而，利率上升壓縮了借貸能力，已經抵銷了房價下跌帶來的好處。
他表示，單靠一份工資的人能夠負擔的房源供應極其有限，這正是今年單身買家格外艱難的原因。
在他看來，兩份收入仍然好過一份，但數據表明，即使是普通伴侶，如今也可能難以應對市場環境。
「市場的可負擔性極低，所以了解自己的借貸能力非常重要。假如你們其中一人失去工作，或在某個時候需要暫時離開職場，收入與還款額之間幾乎沒有任何迴旋餘地。」Andrew Winter說。
Compare the Market經濟總監David Koch表示，長期以來，悉尼房產就不是單身人士能夠企及的。
「這並不是新問題。但經過這麼多年的建設和規劃，情況仍沒有改善，實在令人失望。」他說。
David Koch說，悉尼單身人士如今想憑一份普通工資獨自買房，並不現實。
「因此，我建議大家把注意力放在能夠控制的事情上：存下更多首付，弄清自己的借貸能力，同時考慮其他地點或房產類型。」
他表示，雖然房產價值已經下跌，但貸款金額更大、利率也更高，結果進一步壓縮了人們的借貸空間。
David Koch以全國平均約731,000澳元的住房貸款為例說，每月還款額約為4,502澳元。按照還款額不超過收入30%的經驗標準，買家的家庭月收入大約要達到15,000澳元，才能低於這一比例。
他說，房價下跌帶來的好處，已經被貸款成本上漲完全抵銷；每次加息都會削弱借貸能力，並推高還款額。
David Koch指出，兩份收入雖然仍勝過一份，但即使是普通伴侶，如今也被擋在全國大多數地區的房產市場之外。
「這說明可負擔性極低。買家在準備去看任何待售房屋之前，就需要先了解自己的借貸能力。」他說。
悉尼居民Thomas Pospieszny在Coronation Property的Mason & Main開發項目租住已超過兩年。15年前，他和前伴侶先後買下一套公寓和一棟房屋。
Thomas Pospieszny表示，今天的住房可負擔性與他幾十年前買房時的情況「根本不能相提並論」。他說，悉尼房產對單身人士來說尤其已經「無法企及」。
「那是一套位於Homebush的兩居室公寓，當時是全新的，還配有雙車位。我記得我們付了450,000澳元。如今在Homebush，同樣的房子輕易就要兩倍的價格。」他說。
「我的收入確實很不錯，但我看不出一個單身人士現在怎麼攢得出錢買房，或者能在不犧牲大部分生活質量的情況下買房——而且這種犧牲可能要持續很長時間。」
03
墨爾本近半數區租金漲幅超CPI，租客保護措施被質疑未能奏效
最新分析顯示，墨爾本近半數簽訂新租約的租客，面對的租金漲幅已經超過維州政府今年3月設下的關鍵可負擔性上限。
這讓Carroll政府遭到抨擊。原政策本想讓租客有機會反對超過消費者價格指數（CPI）的加租，但實施六個月後，近50%郊區的租金漲幅仍至少比這項指標高出0.5個百分點。
維州政府昨天宣布，已推出一項網路工具，讓租客判斷租金漲幅是否過高。
在線的Service Victoria租金上漲計算器將允許民眾按不同付款周期換算租金，把擬議漲幅與CPI比較，並直接連到維州消費者事務局（Consumer Affairs Victoria）申請調查。
房地產專家警告，房東面對不斷上漲的房貸成本、通脹影響，以及為配合州政府改革、讓房屋達到最低標準而增加的開支，不少租金上調將會被認為有合理理由。
REA Group今天公布的數據顯示，過去一年有116個郊區的掛牌租金每周至少上漲50澳元。East Melbourne、Middle Park、Black Rock、Beaumaris和Kew等富裕地區，漲幅更達到每周200澳元以上，租客難以承受。
該集團的分析還發現，在評估獨立屋租金的386個郊區中，有207個的漲幅至少為4.5%。這明顯高於截至9月的12個月內，維州首府記錄到的4%的CPI漲幅。
換言之，約50%郊區的租金漲幅超過CPI。儘管州政府從今年3月起，已為租客通過維州民事與行政仲裁庭（Victorian Civil and Administrative Tribunal）和維州租金糾紛解決機構（Rental Dispute Resolution Victoria），對超過CPI的加租提出挑戰提供了途徑。
公寓租金的漲幅也不低。在記錄到租金中位數的297個郊區中，136個的租金至少上漲4%，佔45.8%，超過了這項關鍵生活成本指標。
兩類房屋的情況都顯示，租金漲幅超過CPI的郊區佔比已經高於一年前。當時，獨立屋租金在34.2%的地區超過CPI，公寓租金中位數則在42.2%的地區超過CPI。
REA Group首席經濟師Angus Moore表示，這組數據追蹤的是掛牌租金，主要反映新簽租約的情況。歷史數據表明，新租約的租金漲幅通常高於現有租約。
Moore說，租金快速上漲時，許多租客只要還有條件，就會選擇留在原處；這也說明，他們當中不少人通過與房東協商，獲得了一定緩解。
04
加息陰影下，澳洲大量房產拍賣前緊急撤回！首府城市清盤率創6年新低
臨近最後時刻被撤下拍賣的房產數量驟增，導致上周的清盤率跌至六年來最低。
報道稱，賣家撤回預定拍賣的比例比一年前高出一倍以上。由於市場預期周二將迎來年內第五次加息，原本較為樂觀的銷售活動也蒙上陰影。
Cotality的分析顯示，截至周六的一周內，近四分之一的預定拍賣被撤回，高於一年前的11.2%。
Cotality研究主管Tim Lawless周日表示，拍賣活動通常會持續三到四周，因此許多活動早在市場再次確定利率即將上調之前就已經安排妥當。
賣家撤回預定拍賣，是指房產退出銷售且沒有另行安排拍賣日期。
Cotality周日公布的數據顯示，這一變化令首府城市綜合初步清盤率降至47.2%，低於前一周的48.4%，也是2020年4月以來的最低水平。
悉尼的撤拍率為30%，僅低於首都領地的35.2%。
Ray White Phillips & Co中介Alex Phillips表示，利率成為買家和悉尼東區Bronte一套四居室賣家都重點考慮的因素。
這套位於19 St Thomas St的房產佔地884平方米，底價為1260萬澳元。不過，拍賣開始時房產以1100萬澳元掛牌，整個過程持續近一小時，最終以1195萬澳元成交。
Phillips表示，賣家確實十分猶豫。
「買家已經把加息因素考慮在內，每次出價前都反覆斟酌。這也是拍賣過程拖得比較久的原因。」
悉尼初步清盤率根據731場預定拍賣中已報告的511場結果計算，從一周前的48.2%升至53.8%。
墨爾本的撤拍率為22.9%，在各首府城市中排名第三，初步清盤率則從54.8%降至49.5%。
受周二標誌性賽馬賽事前非正式長周末的影響，墨爾本預定拍賣數量從831場降至514場。
Lawless表示，即使供應減少，也不足以支撐清盤率。
他說：「較低的拍賣數量似乎沒有為拍賣成功率提供足夠支撐。49.5%的清盤率對墨爾本來說非常低。」
在墨爾本東部內城區Balwyn North，一座五居室裝飾藝術風格豪宅上市一年多后，業主把指導價從原先的330萬至360萬澳元下調至260萬至286萬澳元。
銷售中介Neil Wang告訴Domain：「兩年前，這套房產本來會以330萬至350萬澳元的價格迅速售出，但現在的市場已經完全不同。」
另據Woodards銷售中介Edward Carlile介紹，South Yarra一套一居室公寓在周四晚間流拍后，以42.5萬澳元售出，該公寓最初的營銷價格區間為40萬至44萬澳元。
這套位於24/26W Toorak Rd的公寓原本受到首次置業者青睞，但其產權安排較為特殊：公寓本身採用所謂分層地契，屬於分契式物業，而樓內公共區域則受公司所有權約束。這使銀行不太願意為其提供貸款。
Carlile表示，最後買下這套公寓的是一名投資者。
布里斯班則提供了市場放緩最明顯的證據。
當地初步清盤率為26.2%，僅略高於前一周的25.2%；在預定拍賣數量從199場增至238場的情況下，清盤率仍處於低位，說明市場疲軟已經根深蒂固。
Lawless表示，初步清盤率和最終清盤率連續數周都維持在20%出頭至中段的區間，說明這並非單純的市場波動。
「這顯示買家和賣家對市場定價的看法存在明顯脫節。」
阿德萊德當周預定了144場拍賣，初步清盤率為46.5%，高於一周前的42.5%。
堪培拉預定了81場拍賣，初步清盤率從前一周的52.1%大跌至38.9%。這反映出超過三分之一的預定住宅被撤出拍賣。
Lawless表示，清盤率持續處於如此低的水平，凸顯出當前銷售環境的挑戰，也解釋了為何新掛牌量正在減少，儘管市場上的總掛牌量——即待售房產庫存——仍然偏高。
「由於房產需要更長時間才能售出，市場吸收率下降，庫存也因此增加。」他說。
05
悉尼聯排別墅$214萬成功售出！3人競爭激烈，但仍沒超底價
一對準備換大房的年輕夫婦，在周六的拍賣會上以214萬澳元買下Alexandria一棟帶屋頂花園的翻修聯排別墅。
在競價過程中，他們擊敗了另外兩名買家，但最終成交價仍低於賣家底價。
報道稱，這棟位於182 Henderson Rd的三居室房產，廚房和用餐區連接著庭院，庭院再通往車庫上方的屋頂露台，適合招待賓客。
上周，悉尼共有985套房產參与拍賣。到周六晚上，Domain錄得的初步清盤率為48%。
清盤率較上周的低位略有回升。當時的初步結果為45%，是今年以來最低。
不過，目前的清盤率仍明顯低於60%的平衡線——達到這一水平通常意味著買家和賣家勢均力敵——也顯示房價仍在下跌。
Alexandria這套房產的指導價為200萬澳元，共吸引3名註冊競拍者，他們競爭激烈。起拍價為200萬澳元開始，兩方把價格推高值210萬澳元后，第三人加入競爭。
最終，該房產以214萬澳元成交，賣家底價原定為225萬澳元。
Ray White Erskineville / Alexandria / Glebe/ Surry Hills銷售中介Shaun Stoker表示，賣家完成了翻修，並打造了一個漂亮的地中海風格庭院。
「最讓買家眼前一亮的，是車庫上方那座漂亮的屋頂花園。賣家後來因工作搬到布里斯班，於是決定出售悉尼的房產。」
最終買家是一對來自Redfern的年輕夫婦，原本住在公寓，如今希望換一套更大的房子。
Stoker表示，他們看中該房產配有封閉式車庫——這在當地相當少見——也喜歡這裏的環境和便利的交通條件。
另外兩名買家都是首次置業者。
談到整體市場時，Stoker表示，看房的買家並不少，但只有在認為價格划算時才會表現出興趣。
「開放日來了不少看房團體，但很多買家似乎仍在場外觀望。市場上買家的數量並不比行情好的時候少，只是他們都選擇等待。」
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