巨變：「潤澳大潮」可能要「歸零」！賣紐西蘭房湊悉尼首付還值嗎
上周六，布里斯班Kenmore Hills一棟帶1公頃庭院的豪宅開拍。
據realestate.com.au報道，現場來了大約200人。真正登記競價的，只有2個。
最後，它以620萬澳元成交。
當周，布里斯班拍賣清盤率暴跌至16%，全澳最差。
澳媒以「拍賣現場：布里斯班度過了特別艱難的一周」作了報道：
同一周，房地產研究機構Cotality（原CoreLogic）公布：澳洲房價已經連續第7個月下跌。
下跌的速度，被形容為「過去40年裡最快」。
Cotality澳大利亞研究總監Tim Lawless表示，這輪房價下跌是40年來最快的。
而就在這個周二，澳洲央行又加息了。
這對紐西蘭人意味著什麼？
過去幾年，潤澳是不少人的「退路」。
現在這條路，好像沒那麼好走了。
澳洲房地產逼近40年來最大下跌
澳洲房地產迎來40年來最大下跌，而這個現象的後面還醞釀著一個」完美風暴」。
先看數字。
據Cotality 11月2日公布的數據，澳洲全國房價10月再跌1.2%，比3月的高點低了6.7%。
按ABC的轉述，全國中位房價現在是88.49萬澳元，較3月減少約6.34萬澳元。
首府城市7個月累計下跌8.1%。
Cotality研究主管Gerard Burg對ABC說：「按目前的速度，我們已經在走向過去40年裡最大的一輪下跌。」
按realestate.com.au的數據，布里斯班的中位房價已經比高點少了6.2萬澳元以上，現在是101.4萬澳元。
另一份分析顯示，過去三個月，全澳有82.2%的郊區房價下跌。
在昆士蘭跌得最重的郊區，房主的房屋凈值最多縮水了24.4萬澳元。
再看拍賣場。
Cotality的初步數據顯示，上周首府城市的拍賣成交率只有47.2%，是2020年4月以來最低。
布里斯班最慘，只有26.2%。Ray White自己的統計更低，只有16.2%。
據AAP介紹，成交率被視為房價的領先指標，低於60%，就意味著市場在下跌。
另外，Cotality指出，過去三個月的房屋成交量比一年前少了23%；房子掛牌到賣出的中位時間是39天，是2020年8月以來最長。
賣家的平均降價幅度4.7%，是2019年5月以來最大。
▲ 圖：Cotality澳洲研究總監Tim Lawless表示，這輪下跌是40年來最快的。
最近這段事件，澳媒的標題，也一個比一個重。
ABC寫的是：「40年來最大房地產下跌」正在逼近。
AAP寫的是：謹慎的買家，把成交率推到疫情后新低。
澳洲財經媒體Mortgage Professional Australia的標題，直接用了「完美風暴」（Perfect storm），並在副標題中提示：悉尼下跌已經達到兩位數（和峰值相比）。
相關報道還引述Cotality的Tim Lawless的話說，過去六年漲得最瘋的中等城市，如今「已經完全進入調整」。
「布里斯班、珀斯和阿德萊德，幾乎每一個郊區，過去三個月房價都下跌了。」
澳洲加息，紐西蘭沒動
這裏需要關注一個最新的動向。11月3日，澳洲儲備銀行宣布，把現金利率目標提高25個基點，到4.85%。
這是自2008年金融危機以來的最高水平，也是澳洲央行今年第五次加息。
紐西蘭這邊呢？
10月28日，紐西蘭儲備銀行把官方現金利率（OCR）維持在2.75%。
兩國利差達到了2.10%，這種水平的利差是大約15年（自2011年以來）未曾見過的。
澳新兩國央行貨幣政策看起來有點像「分道揚鑣」，並反映出在兩國央行眼中，經濟基本面目前的不同癥狀。
房價跌、利率高、通脹高，經濟環境「不利於潤澳」
紐西蘭媒體Stuff捕捉到了這一動態，並在今日撰文並引述本地經濟學家的觀點認為，紐西蘭人潤澳的經濟吸引力，正在迅速地下降。
其結果，甚至將導致潤澳人數凈值「歸零」。
該報道的標題中，甚至用「freefall」（自由落體）在形容澳洲房市當下情況。
理論上，這個邏輯是通的，原因有三個。
第一，房價下跌，意味著家庭財富縮水。據Mortgage Professional Australia引述，悉尼的房價自2月以來已經跌了超過10%。AMP首席經濟學家Shane Oliver預計，澳洲房價從高點到低點，累計要跌約15%，大概要到2027年9月前後才見底。他還說，降息要等到2027年底。
他認為，最脆弱的是悉尼、布里斯班和阿德萊德，獨立屋的跌幅可能在15%到20%。墨爾本相對輕一些。
另外，高利率，意味著還款壓力大、能借的錢變少。
第三，通脹沒壓下去。澳洲央行說，通脹在2027年大部分時間里仍會偏高。
紐西蘭獨立經濟學家Cameron Bagrie說，「我認為我們很可能會看到的紐西蘭人前往澳大利亞的那股大潮將會歸零……我們還沒到那一步，但目前正在朝那個方向靠近。」
▲ Cameron Bagrie：「I think that big wave that we typically see of New Zealanders going to Australia is going to go to zero… we aren』t there yet, but it』s shifting closer to that at the moment.」
據RNZ報道，澳洲失業率已經升到4.7%，是十年來最高（低於紐西蘭今天發布的5.7%）。
在這篇《澳洲夢是否要褪色了》的報道中，BNZ首席經濟學家Mike Jones表示，兩國經濟的差距，正在縮小。
紐西蘭第二季度經濟同比增長2.6%，高於澳洲的2.1%。
不過他也提醒，紐西蘭過去幾年太弱，這個門檻本來就低，追不平兩國之間已經拉開的差距。
ANZ的Miles Workman也表示：紐西蘭正在從周期性低谷中恢復，澳洲則是從較強的起點開始放緩。
Westpac的Eckhold則說，澳洲消費者信心急轉直下，紐西蘭過去半年信心總體在改善。
近半年多來，離開紐西蘭的人在減少。
Stats NZ的數據顯示，截至2026年8月的一年裡，紐西蘭凈流出移民38,200人，去年同期是39,900人。
截至3月的一年裡，去澳洲的紐西蘭公民有27,900人，比前一年的31,100人少。
紐西蘭已經歷5年下跌，「風險基本釋放」
那紐西蘭自己呢？
Cotality NZ的數據顯示，9月全國房價下跌0.3%，是連續第6個月下跌，同比下降1.3%，中位值79.7萬紐幣。
這個中位值，比2023年6月那個周期低點還要低。
紐西蘭房價比2021年高峰，已經下跌超過18%。
紐西蘭的房價，已經在低位磨了好幾年。從這個角度看，有人會說，本地的風險，已經釋放了不少。
Cotality NZ首席房產經濟學家Kelvin Davidson也提到，這幾年房屋可負擔性明顯改善，應該有助於限制進一步下跌。
但他同時說：「在現階段，房價重新持續上漲，看起來還有一段距離。」
紐西蘭房價的另一個拖累，是供應。Davidson提到，房屋供應明顯增加，會影響房價，奧克蘭很多地區2016年以來的年均漲幅只有1%左右。
有意思的是，澳洲投資者對紐西蘭房產的興趣，正在上升。
據realestate.co.nz數據，澳洲境內的買家搜索，5月同比增長163%，到8月接近190%。
賣掉紐西蘭房子「潤澳」，還划算嗎？
這個問題已經非常值得思考了。
在Reddit的澳洲房產板塊里，一位匿名網友在今年3月留言說，自己是在2024年底在紐西蘭賣房，虧了10萬紐幣，然後在澳洲買了房。
截至發帖時的今年初，這位網友說，澳洲那套房已經漲了10萬澳元以上，換成紐幣，「還是賺的」。
但這條留言發在3月底，正是澳洲房價高點所在的月份。
之後澳洲房價已經連跌7個月，這套房現在值多少，並不清楚。
另一位發帖人說，自己兩年前從紐西蘭搬到悉尼，考慮把奧克蘭的投資房賣掉，預計比買入價低3萬到4萬紐幣，用來湊悉尼的首付。
Yahoo Finance引述了以為經紀人的話，他說，早期很多客戶，其實不願意在低價時賣房，去買澳洲的房子。
換句話說，至少在他的客戶里，很多紐西蘭人也並不願意「賣在底部」，而是儘可能先保留了紐西蘭的房產。
當然，也有人不在乎這點差價，只在乎今後發展。
紐西蘭前總理Jacinda Ardern與丈夫Clarke Gayford位於奧克蘭Sandringham的舊居在2026年7月售出，成交價為215萬紐幣（也有報道稱250萬紐幣，存在數據差異），他們2018年購入該奧克蘭房產的價格是174萬紐幣。隨後他們於2026年9月在悉尼Dee Why購入一套五居室住宅，成交價530萬澳元。
你覺得，這時候的紐西蘭和澳洲，哪邊風險更大？
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