澳洲的房子，可能永遠都不再適合投資了…
投資客加速退出
隨著澳洲利率升至18年來最高水平，
澳洲房地產投資者正加速退出市場。
業內人士警告：即使未來利率回落，部分投資者也可能不再回歸。
本周，澳洲央行再次加息，
將官方現金利率提高至4.85%，創下18年來新高。
CBA經濟學家隨後預測：澳洲房地產市場可能迎來有紀錄以來最大規模的下跌，
所有首府城市的房價都將下滑，其中悉尼房價跌幅可能高達16%。
不過，除了利率上漲，
聯邦政府今年5月預算中對負扣稅（negative gearing）和資本利得稅（CGT）折扣的改革，
也被認為是投資者撤離市場的重要原因。
央行行長Michele Bullock指出：本輪加息周期中，投資房貸款的下降幅度明顯超過以往，說明背後還有其他因素。
根據澳洲央行的數據：目前新增住房貸款承諾額已經比2025年11月的峰值下降27%，
降幅超過1990年以來大多數信貸緊縮周期。
對於墨爾本房地產投資者Ben Nobelius來說，
政府政策的變化已經讓他徹底打消了繼續購買住宅投資房的念頭。
Nobelius目前持有多套房產，本職工作是一名土地測量師。
他表示：在新的稅收政策下，投資房的財務回報已經很難算得過來。
Nobelius表示：你每周都得額外掏出幾百澳元，
才能填補貸款、物業管理和其他持有成本的缺口，
但所有風險都由投資者和房東自己承擔。
更讓他擔憂的是，過去六個月政府已經進行了多項重大政策調整，
未來是否還會進一步收緊投資房政策，仍然充滿不確定性。
Nobelius表示：作為投資者和開發商，你始終都在努力管理風險。
但現在感覺，來自政府和政策的風險，已經和其他方面的風險一樣大。
滙豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham認為：當前澳洲房地產市場正面臨雙重衝擊，
一方面是加息帶來的周期性下行壓力，
另一方面則是稅制改革造成的長期結構性變化。
Bloxham表示：房地產市場的周期性低迷遲早會結束，
但稅收制度的結構性變化將持續存在，
因此整體投資者需求可能長期低於過去。
與此同時，最新一次加息將使澳洲平均浮動房貸利率升至6.75%。
根據REA Group的分析：典型澳洲家庭的房貸還款額將佔家庭收入的37.4%，
僅略低於1989年12月創下的37.5%歷史紀錄。
Ray White集團高管Thomas McGlynn表示：按照以往的市場規律，房價下跌通常會吸引投資者入場，
因為這意味著出現了更好的購買機會。
但這一次，情況明顯不同。
McGlynn表示：投資者並不一定是對房地產本身失去了信心，
而是對他們必須面對的政策和經營環境反覆變化失去了信心。」
他指出：近年來持有投資房的各項成本持續上漲，
稅收改革和利率前景又存在不確定性，
使房地產不再像過去那樣，是一種相對穩定、可預測的投資。
McGlynn表示：過去，房地產幾乎是投資者的避風港，
一切都相當可預測。但今年發生的事情，已經徹底改變了這種情況。
澳洲房地產投資者協會主席Tim Graham同樣擔憂，
投資者可能長期退出住宅市場。
他指出：澳洲本來就存在結構性住房供應短缺，
如果投資者持續撤離，未來租賃住房的供應可能進一步受到影響。
Graham表示：協會支持通過合理的資本利得稅改革，抑制短期投機行為，
但政府也應該重新評估現有改革對住房投資、租金負擔能力以及住房供應的實際影響。
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