公寓比House抗跌？那只是低成交率營造的假象
來源：澳財網 作者：Clay
新冠疫情的延綿，令澳大利亞最重要的兩大房地產市場——悉尼和墨爾本的房價出現了下跌，然而出人意料的是，現在有數據顯示，公寓相對獨立屋似乎更為抗跌一些。
澳大利亞房產研究機構CoreLogic的數據顯示，自3月以來，首府城市獨立屋整體價格下跌了2.1％。同期公寓價格下跌了1.2％。今年7月份，獨立屋價格下跌了0.8％，而公寓價格則下跌了0.6％。
儘管房價仍在持續下跌，但是成交率減少、低利率和政府刺激措施在一定程度上幫助對沖了供應過剩和需求下降的影響。
這讓房地產研究機構CoreLogic都覺得意外。
該機構研究總監Tim Lawless表示：“在新增公寓供應水平提高和租賃需求減少的時候，尤其是在整個內城區公寓市場，公寓價格比獨棟屋價格相對更為堅挺似乎有悖常理。”
“我們原本認為，公寓相對獨棟屋表現應該更為疲軟。因為在空置率很高的情況下，一些陷入困境的投資者可能會被迫出售。”
“但是，為什麼公寓會相對獨棟屋更為抗跌？政府刺激措施和抵押貸款延期還款可能是目前支持該行業的重要因素。”
Lawless指出，成交率低也可能是公寓價格未能大幅下降的一個主要影響因素。
根據CoreLogic提供的數據，今年6月，首府城市獨立屋銷量較3月增長了16.5％。相比之下，同期的公寓銷量則下降了0.7％。
供需已然失衡
事實上，需求下挫和供應過量的現狀隨時可能導致投資者面臨“賣在最低點”的壓力。
墨爾本地產經紀公司NextRE的安東尼•西米諾（Anthony Cimino）表示，由於新冠相關出行限制導致市場需求受損、租金收入大幅下降，一些投資者曾經承受著明顯的拋售壓力。
“眼下，我們看到一些投資者開始決定推遲出售，並希望等到國際旅行限制取消、租金開始回升時再次將公寓掛牌出售。”
“不過，仍然有一些房東等不到那個時候。由於無法負擔持有成本，這些房東開始虧損轉售。”
據《澳洲金融評論報》報道，來自布里斯班的投資者梁女士（Lisa Liang）就是其中之一。由於擔心房價在未來三年內還會進一步下跌，她于最近將位於布里斯班市中心的3套公寓掛牌出售。
她說：“目前對公寓的需求非常少，尤其是高層公寓，而布里斯班的公寓又實在太多。”
她認為這個市場上的公寓沒有資本增長的前景。自從六年前購入以來，她的每套公寓價值縮水了多達10萬澳元。“因此，我想要賣掉這些公寓，並買進獨立屋。”
很不幸，目前市場上沒有太多人想要購買公寓。即便有，他們也只想買便宜貨。
國境開放前，公寓需求難恢復
國際清算銀行牛津經濟研究所（BIS Oxford Economics）執行主席羅伯特·梅洛爾（Robert Mellor）指出，澳大利亞封鎖邊境將在未來幾個月給公寓需求帶來巨大的壓力。
“我們現在所有數據均表明，由於凈移民人數減少和每戶人數增加，公寓市場正在逐步陷入嚴重供過於求的狀態。”
“即使未來幾年的移民水平保持在10萬人左右，也不過正常需求的一半。”
在所有細分市場中，內城區公寓市場首當其衝。由於難以找到房客入住，一些原本出租的公寓可能會轉為出售，繼而對市場構成進一步的打擊。
CoreLogic提供的最新報告顯示，墨爾本南岸的待租賃房源數量激增，從568套（截至3月15日的28天）激增至1200多套（截至8月9日的28天）。
同期，墨爾本中央商務區和悉尼市的待租賃房源數量增加超過一倍。
同時，空置率一直居高不下。據統計，今年7月，悉尼中央商務區八分之一（13.2％）以上而墨爾本中央商務區的公寓空置率也高達8.8％。
Lawless說：“內城區高層出租公寓的前景可以說是最暗淡的，一方面，供應水平居高不下，另一方面，投資者和租房者的需求持續低迷。”
“在國際邊境開放、以及國內租賃需求恢復之前，這種情況可能會一直延續。”
公寓開發商貸款困難
而對於公寓樓的開發商而言，壞消息不僅僅是沒人買公寓租公寓。
作為澳大利亞最大的貸款機構，聯邦銀行（CBA）最新公布的年報顯示，在過去三年中，CBA針對公寓項目的貸款削減了近三分之二。同時，公寓貸款在住宅貸款總額中的佔比減半。
數據顯示，CBA針對公寓開發的貸款從2017年6月的45億澳元（佔123億住房貸款總額的36%）下降至2020財年的16億澳元（佔88億澳元住房貸款總額的18%）。
在提供給投資者的年報中，CBA表示，截至今年6月的半年內，對於因新冠陷入財務困境的借款人，銀行提供了延期還款服務。此舉有助於減少住房貸款的減值情況。不過，新冠疫情已經開始對新開發項目產生了影響，儘管影響規模相對較小。
報告指出，“特定項目的問題，包括防疫限制和經濟影響導致的問題（例如估值降低、就業狀態不確定等）已經導致預售結算時間延長，並且導致少數項目的全額還款受到影響。”
CBA削減了近三分之二的公寓貸款，說明澳大利亞的公寓和密集型住宅的開發管道正在縮小。同時，新冠大流行導致海外留學生和入境移民接近乾涸，繼而限制了大量的新增住房需求，導致情況進一步加劇。
房貸報告作者Ken Nguyen 認為：“新冠疫情期間，儘管銀行仍在繼續向一些開發商提供貸款，但是他們已經具有明顯的選擇性。”
“對於開發商而言，能夠向潛在貸方提供既往業績、以及交付和降低項目風險的證明變得非常重要。”
然而，疲軟的市場意味著許多開發商甚至沒有能力獲得足夠的預售量來推動期房項目的開工建設。
本月初，非銀行貸方MaxCap表示，市場條件過於疲軟，要想實現預售要求、以滿足融資條件——這一點變得越來越難。