聽我一聲勸！現在買房要注意這幾點
去年我讓大家買房，今年我讓大家躺平。
什麼行情辦什麼事兒，觀點就是這麼鮮明，方向就是這麼明確。
最近，聽到不少朋友說，現在是最好的投資時間。
但我誠心地和大家說：牛市這麼久，拐點已經初現，除非自住（我一直說：自住不管什麼時候買房都是好時機），房產投資時機已不成熟，切勿盲目行動。
你要問我為什麼？
就是現在好房子太貴了！
高端市場增值飛速
Ray White 的研究表明，經濟的增長推動了高端市場的快速增長。低利率、家庭儲蓄走高和某些地區強勁表現的有力結合，澳洲27 個郊區的房屋中位價達到400 萬澳元，佔全澳所有住房市場的 5%，幾乎是一年前的兩倍。
Ray White 首席經濟學家 Nerida Conisbee 對 9315 個郊區的分析還發現，10%的住房市場的中位價超過 300 萬澳元，是十年前的三倍多。
在所分析的所有地區中，超過一半（52%）的房屋中位價超過 100 萬澳元，五分之一的房屋價值超過 200 萬澳元。
「每十年，澳大利亞最昂貴的郊區房價都會上漲約 100 萬澳元。」
「2001年，以 100 萬澳元為基準，5% 的城區價格高於這一中位數。十年後，這個基準增加到200萬澳元。而到了今年的價格，應該是300萬澳元，然而，由於疫情期間房價的強勁增長，現在5%的城區房價中位數高於400萬澳元，而100萬澳元成了全澳房價的中位價。」
在接下來的幾個月里，還有 12 個郊區或將突破 400 萬澳元大關，包括：珀斯的 Peppermint Grove、悉尼下北岸的 Cammeray、Castle Cove 和 Castlecrag、上北岸的 Killara 和北部海灘的 Balgowlah Heights。
在澳大利亞，豪宅的銷量猛增了 70%，而高檔公寓的銷量則攀升了 40%。自新冠肺炎疫情爆發以來，悉尼以2,438套獨棟屋和3,113套公寓的銷售量居全澳首位。
得益於採礦業的繁榮，珀斯 1000 萬澳元的房屋銷售量增長了 150%，達到 181 套，創下七年來最好的豪宅市場狀況。
Ray White 對豪宅的定義是價格超過 1000 萬澳元的獨棟屋和價值超過 300 萬澳元的公寓。
房價漲勢遍地開花
不僅僅是豪宅，由於自住升級剛需的強勢推動，百萬大關已不足為奇。
以墨爾本為例，在過去的3個月，墨爾本房價大幅上漲，使得10個區邁入「百萬房價俱樂部」。
據悉，這些新晉的百萬俱樂部成員都有很多共同點，比如大多位於水邊等。數據顯示，Bayside的百萬住宅，包括房屋、聯排別墅、公寓在墨爾本市的佔比最大，為80%。
例如，Frankston South房價中位數3個月內上漲了4.4%，達到了102萬澳元。
Point Lonsdale增長7.4%，目前是107萬澳元。Lake Wendouree上漲幅度最驚人，達到了31.2%，為121萬澳元，高於6月份的92.25 萬澳元。
其他加入百萬俱樂部的還有Heathmont（103萬澳元）、Newtown（102萬澳 元）、Oak Park（104萬澳元）和Torquay（105萬澳元）。Maribyrnong和Rye也進入榜單，房價中位數正好達到100萬澳元。
房產價值超過百萬的區域反映了疫情導致的「退而求此次的生活方式」， 沿海和綠樹成蔭的區域佔據主導地位。
這很大程度地反映了已經進入房地產市場的人員的一個賺錢渠道，但對那些想要買房的人來說，無疑「令人失望」。
布里斯班的房市也出現同樣的趨勢。
在經歷了創紀錄的一年增長之後，現在布里斯班的42個郊區一套普通平房要超過100萬澳元才能買，一些地區的房價飆升超過40萬澳元。
根據最新Domain房價報告顯示，布里斯班市表現最好的地區—Norman Park、Indooroopilly和Camp Hill的房價中位數在12個月內上漲36%，使房價中位數超過7位數。
在截至9月的12個月內，共有13個郊區加入百萬澳元俱樂部，然而這些地方在一年前還沒有加入。
更另人驚訝的是，藍籌郊區（blue chip suburbs）New Farm令人印象深刻的26.1%的漲幅使房價飆升至創紀錄的207.5萬澳元，這是布里斯班郊區首次實現中位數超過200萬澳元。
目前的市場行情，連久經沙場的房產從業者都沒有預料，他們從沒想過市場會這麼快反應。
但所有的漲勢終究會有一個拐點，行業從業者已經開始討論市場的下一個問題（何時會放緩）。
市場瘋漲該如何投資？
不可飢不擇食投資
現金流永遠是第一位的，看看現在中國房地產商面對的窘境你就知道了，所以只要有流動資金什麼時候都好辦。
每當牛市出現盤整，好的區、好的地塊永遠最抗跌。
所以，急不可待的投資可以理解，錢放在手裡發燙可以理解，沒趕上抄底好時機也可以理解，但是投資不確定性、投資未來機會就一定不能饒恕。
在澳洲，寧可錯過一輪房市周期，也切不能投資不確定性（說未來）的房產，投資就要看當下，當下好，以後一定不會差！
增值是第一要務
我反覆強調，房產投資的第一要務必須是增值潛力，而不是租金多少。
許多老、破、小、古迹建築由於缺少維護所以租金往往不太如意，但是房價增值往往會跑贏大盤。
反觀那些新式住宅，雖然交通便利、生活方便、該有的都有，但是投資回報率就是較低。
拉滿槓桿，佔盡政策利好
眾所周知，槓桿最大、首付最低的時候，就是入場的好時機。
買房一定要用槓桿，這不是你財富多少的問題，而是因為如果槓桿不友好，房價壓根就不會漲。
後記
還有朋友問，那下一波地產牛市是什麼時候了？
目前，市場需求、資金、貸款量都已經消耗得差不多了，需要重新積攢和蓄力，才能衝擊下一波牛市。
但問題是現在行情漲得這麼猛，哪還有什麼力量可以重新積攢了？
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