突然變向！6月7日將決定澳洲房市走向
周二，澳大利亞央行召開了4月例會，雖然是維持利率在歷史最低點0.1%不變，但是央行行長會後的言論表明：澳洲或提前加息！
會後聲明中，央行行長菲利普·絡威（Philip Lowe） 承認，通脹上升預計將繼續，但表示勞動力成本低於央行希望的水平。
「在接下來的幾個月里，委員會將獲得有關通貨膨脹和勞動力成本演變的重要額外證據，委員會將評估這一信息和其他有效信息，作為其支持澳大利亞充分就業和通脹結果與目標一致的政策。」
聲明中不再像往常那樣提及澳洲央行願意保持「耐心」並暗示可能會提前加息。
不過，考慮到4月27日將公布的通脹數據和5月18日將公布的工資數據表明，所以在選舉前加息的可能性不大。
澳洲最有可能的加息時間是在6月7日！
市場上對於澳洲央行加息的次數也是有諸多猜測。
澳洲加息預測
AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver認為，澳洲央行可能會在貨幣政策收緊周期開始時對利率採取更激進的做法，6 月份加息 0.4% ，使現金利率達到 0.5%。
澳洲四大銀行之一的CBA 預計現金利率將會達到1.25% 的峰值。
金融市場暗示今年澳洲至少加息6次，這可能會使當前歷史新低的 0.1% 現金利率在 12 月前升至近 1.7%！
而期貨市場的預測更為激進，預計澳大利亞央行將在2023年8月前將官方現金利率上調至3%左右！
無論如何，央行加息基本上是板上釘釘的事了，不管加多少，確實都會對澳洲房市造成影響。
全澳房價中位數目前保持在創紀錄水平，房價估值與收入的比率也保持在 10 左右。
由於家庭背負著高水平的債務，加息對家庭預算的影響將是澳大利亞央行的一個關鍵考慮因素。
不過，在疫情期間，澳洲政府的補貼和新冠限制措施迫使消費者減少支出，建立了大量現金緩衝。
所以，經濟能夠消化最初的幾次加息。
只要不是很激進的加息，問題就不大！房市充其量就是在過熱的情況下小幅回調。
假如說，央行真的如期貨市場預測的那樣，會發生什麼結果？
不斷飆升的抵押貸款利率或導致房價崩潰風險
澳大利亞儲備銀行(RBA)更新了3月份的貸款利率指標，顯示澳大利亞各地的抵押貸款利率都在上升:3月份固定和浮動抵押貸款利率均有所上升。
平均浮動貼現抵押貸款利率最終從流行時期的低點上升了0.15%，至3月份的3.6%。
3月份，3年期固定抵押貸款利率也上升了0.3%，至3.8%，目前較2021年3月的低點高出1.7%。
根據最新的期貨市場預測，澳大利亞央行將在2023年8月前將官方現金利率上調至3%左右。
相當於在16個月內加息12次!
假設這些上調的利率全部傳遞給抵押貸款持有人，那麼平均折現浮動抵押貸款利率將從目前的3.6%飆升至6.5%:抵押貸款利率在16個月內達到6.5% ，是什麼概念?
平均按揭還款將從當前水平提高39%！
按澳洲房產中位價的房子月度按揭還款來看，相當於從2022年3月的2688澳元上升到3737澳元，直接增加了1049澳元。
對於悉尼購房者來說，買一套在中位價左右的房子月還款中位數將會上升1,585澳元，而墨爾本則會上升1143澳元。
顯然，抵押貸款利率如此大幅的上升將摧毀家庭財務，打擊房地產市場以及本地經濟。
值得慶幸的是，槓桿掌握在澳大利亞央行手中，而不是市場。
所以，澳洲央行斷然不會如此激進地提高利率，從而引發一場不必要的房價崩盤和經濟衰退。
正是由於這些原因，澳大利亞央行不太可能像市場預測的那樣迅速或瘋狂提高利率！
摩根士丹利方面預測，房價到 2022 年將逐步下降，到年底將下降 5%。
需要明確的是，對於一個一系列指標仍在創紀錄高位徘徊的市場來說，這算不上是一個猛烈的打擊。
對於一個可以說是過熱的市場來說，房價下跌5%，不過是一個調節。
澳洲房價支撐點在哪裡？
3 月份最新的 CoreLogic 住宅價值結果顯示，價格增長已經真正實現了雙倍增長，首府城市之間以及首府城市和地區之間的差異非常明顯。
有趣的是，房價上漲的最大驅動力似乎是上市房源的減少。3 月份全澳範圍內的房屋上市數量比前五年平均水平低 30%，而上市量下降的原因是增長最快的市場，即布里斯班、阿德萊德和偏遠地區。
儘管 3 月份澳大利亞首府城市房價年增長率保持在 16.3% 的強勁水平。
但摩根士丹利 MS 策略師 Chris Read 表示，全澳房價中位數僅上漲 0.3%，這表明價格持續承壓！
隨著 RBA 開始加息，這種影響將變得更加明顯。
相比之下，過去一年悉尼和墨爾本的待售房源有所增加，這有助於解釋他們最近的價格疲軟。
在墨爾本，截至 3 月底，上市數量比前五年平均水平高出 8%，而悉尼可供購買的房屋數量幾乎正常化，比一年前高出 7.5%，僅比去年同期低 2.6%。
隨著更高房源量和更少的競爭，買家正逐漸回到主導地位。
這意味著買家有更多時間來考慮他們的決定並就價格進行談判。
相比之下，布里斯班和阿德萊德房源量仍比前五年平均水平低 40% 以上，比一年前下降約 20% 至 25%。
澳大利亞偏遠地區的情況類似，房源總量比去年水平低 22%，比前五年平均水平低 43%。
如此低的庫存水平以及持續的高買家需求繼續在這些地區創造強勁的銷售條件，從而支撐價格的上行壓力。
其二，公寓房市場也將成為本次房產回調的支撐點！
在過去 12 個月里，需求激增和租金供應減少推動墨爾本市中心一些城區的租金中位數上漲了 22% 以上，隨著空置率收緊，預計還會出現更多漲幅。
墨爾本內城區的公寓周租金中位數在年內漲幅最大，Docklands 飆升了 22.2%。南岸的租金上漲了 21.6%，西墨爾本上漲了 20.5%，墨爾本市區上漲了 17.7%。
同期在悉尼，Pyrmont 公寓的租金中位數上漲了 16.9%，Ultimo 上漲了 14.6%，Haymarket 上漲了 14.3%。
CoreLogic研究負責人Tim Lawless表示，許多市中心的出租公寓市場已經從疫情的低谷中恢復過來。
澳洲國境的開放，留學生的返回，海外移民的回歸將會再次讓緊湊的租賃市場更加繁忙。
在此情況下，投資者正在陸續回歸。
結語
總結下，澳洲央行很有可能在6月7日決定上調2020年11月以來就沒有變動過的歷史最低利率。
從多方面因素考慮，今年加息幅度不會特別激進。
澳洲房市將會受到本次加息影響，出現回調波動，但市場需求依然存在，因此不會出現崩盤現象。
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