每日地產丨以史為鑒，澳洲房市未來暴跌30%的可能性有多大？
利率正在上升，而且速度很快，在當前形勢下，許多人對澳洲房價可能會急劇下跌擔憂正在增加。
一些專家或金融機構預測警告說，在即將到來的調整期中，
房地產價格將從今年3月的峰值下跌30%，另一些更為溫和的預測則認為會有10-20%的下降。
然而，Realestate.com的資深經濟學家Eleanor Creagh認為，重要的是要把這些預測放在房市的大背景中。
在過去的兩年裡，我們看到了房產價格的快速增長，
自2020年2月疫情以來，全澳整體房價累計增長了34%。
你應該擔心嗎？
到今年目前為止，利率已經大幅上升，澳大利亞儲備銀行自5月以來三次提高現金利率，將其從0.1%的歷史最低點提高到1.35%。
這可能會以同樣快的速度升得更高，澳聯儲董事會決心克服高通脹的挑戰，並採取 "必要的措施 "來控制通脹壓力。
在過去的三個月里，利率已經上升了125個基點，預計在8月份將再增加50個基點。
當前市場的房貸利率目前意味著到12月現金利率將接近3.5%。
快速升息致使澳大利亞各地房地產價格的增長放緩或下降。
隨著利率的上升，全澳範圍內的房價增長已經放緩，一些地區的房價已經迅速開始下降。PropTrack房屋價格指數顯示，
自3月以來，全澳範圍內的房價下降了0.55%。
抵押貸款利率已經走高，許多人不再能借到與去年這個時候相同的貸款額度。隨著利率繼續攀升，借貸能力將進一步受到限制。
這意味著潛在買家不僅會面臨更高的借貸成本，而且未來抵押貸款成本增加的不確定性也比過去兩年的要大。
這一點正反映在住房市場上。隨著信心的減弱和對錯過機會的恐懼消退，潛在的買家需求已經下滑。
拍賣量和清倉率已經下降，銷售量已經從去年的水平放緩。
我們預計這些趨勢將繼續下去，房價可能在今年和明年繼續下降。
這些下降可能會加速，並在未來幾個月內變得更加普遍。
過去的房產低迷時期是什麼樣子的？雖然歷史不能預測未來，但研究以前低迷時期的數據，可能會對未來的趨勢提供一些洞察力。
自1990年以來，只有五個時期的房價增長為負值
這些低迷期的跌幅從未超過10%。
而且在每一個例子中，之前的上升都比之後的下降要大。
再往前看至1880年，經通貨膨脹調整后，
價格下降30%的情況也從未發生過。
當然這並不是像我們現在所看到的，當前的情形是，就貸款成本相對於可支配收入的比例而言，
是40多年來最嚴峻的緊縮周期。
但這些跌幅是否會像一些人預測的那樣接近30%，則完全是另一個問題。
隨著利率的上升，專家預計到2023年底，全澳房價將下降9%至15%，其中悉尼和墨爾本的降幅較大，而阿德萊德、珀斯和布里斯班則保持較強的彈性。
最近的低迷時期有多長，有多陡峭？根據PropTrack的房價指數，在最近的歷史上，全澳大利亞的下跌平均持續了9個月到10個月，房價從高峰到低谷平均下跌2.8%。
在悉尼，情況有些不同，最近的衰退期平均持續9個月，價格下降3.4%。
近年來最大的峰值到谷底的跌幅是在2018/19年度，
當時全澳房價在13個月內下跌了5.5%。
同樣，在悉尼，這一跌幅更大，房價在22個月內下跌11.4%。
在2018/19年度，利率並沒有上升，但下跌是由信貸緊縮驅動的，因為各種審慎措施的影響減少了借款金額，在工資增長疲軟和勞動力市場疲軟的時期。
再往前看，價格下跌的情況又如何呢？近幾年來，首府城市的一些歷史性的房價下跌比修正的幅度更大，但仍然沒有看到30%的下跌。價格平均下降了5.3%，跌勢平均持續6個月。
接下來會發生是什麼？現在利率迅速走高，抵押貸款利率也跟著走高，隨著利率繼續攀升，借貸能力將進一步受到限制。
隨著現金利率超過2%，接著轉嫁到抵押貸款利率，借款者最大借貸能力將受到接近20%的限制，抵押貸款的成本也將大大增加。這將影響潛在的借款人，並對房價產生影響。
隨著現金利率超過2%，接著轉嫁到抵押貸款利率，借款者最大借貸能力將受到接近20%的限制，抵押貸款的成本也將大大增加。
這將影響潛在的借款人，並對房價產生影響。
在某種程度上可以抵消這一影響的一線希望是
緊縮的勞動力市場。
失業率是1974年8月以來的最低值，希望更強的工資增長將因此而實現。
總的來說，許多家庭還坐擁自疫情爆發以來積累的大量儲蓄和財富緩衝。
目前，家庭預算面臨壓力，因為生活成本和利率都在上升，並使實際工資增長處於嚴重的負值區域。
目前面臨的最大問題是，在更高的通貨膨脹率、更高的利率和房價下跌（負財富效應）的背景下，家庭支出如何維持，與儲蓄和財富緩衝相比，只能寄希望于工資增長更強勁。
目前面臨的最大問題是，在更高的通貨膨脹率、更高的利率和房價下跌（負財富效應）的背景下，家庭支出如何維持，與儲蓄和財富緩衝相比，只能寄希望于工資增長更強勁。
這種情況如何展開將是決定經濟狀況損失的關鍵，從而決定現金利率上升的高度和速度。
這種動態也將是房產市場以及房價下跌的速度和深度的不確定性的一個關鍵來源。
參考資料：REA