想當年，澳洲首例被聯邦法院罰款25萬澳元的外國買家, 做錯了什麼?
此前，一則新聞震驚了整個澳洲房產界——
一名外國買家成為全澳首個因違反外國投資者法而被澳洲聯邦法院罰款的人！
據報道，這位名叫Vijay?Balasubramaniyan的外國買家因違規投資，被罰款高達25萬澳元！
而這也是根據澳洲外國投資規定開出的首次罰款。
那麼，他到底幹了什麼？違反了什麼規定？竟引得如此破財大禍？
海外買家一定要了解的FIRB
在澳洲，海外人士在購買產權時需要獲得FIRB的批准。
本案中，Vijay便是因為未得到外國投資審查委員會（FIRB）的審查，被法院命令向聯邦政府支付25萬澳元的罰款以及澳洲稅務局（ATO）法律費用。
調查發現，他在已有2套房屋的情況下，未經允許又在墨爾本外郊Hoppers Crossing、Werribee和Aintree購買了4套房屋。
什麼是FIRB？
FIRB全稱為Foreign Investment Review Board，即「外商投資審核委員會」，旨在為澳洲政府和外國投資政策提供管理和建議，在吸引海外投資的同時也保護澳洲本國利益。
因此，對海外人士而言，無論是否暫時居住在澳洲，都需要在購買產權或者進行商業投資之前申請FIRB許可，成功獲批后才能購買房產或進行投資。
疫情影響的重要更改
在新的變化下，FIRB對於涉及國家利益的外商投資加強了把控力度。住宅投資或商業收購涉及到應予申報的國家安全行動時，無論價格是否高於審查門檻金額，都必須要申報且先獲得FIRB的批准。
某些特定情況下，即使在獲批之後，FIRB仍有權力修改現有限制條件或者增加新的限制條件。
自2021年1月1日起，除了FIRB申請費發生變化外，澳洲政府還對澳洲的外國投資政策進行了重要改革。新法案大幅上調了罰款金額，並允許FIRB針對不守法的外國投資者採取更多行動。
FIRB費用
澳洲最新的申請費，如下圖：
*更多FIRB申請費詳細信息可參考：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf
海外買家，如何被定義？
此外，澳洲稅務局還提到了Vijay曾經違反了《外國收購和採購法》（Foreign Acquisitions and Takeover Act，FATA）1975年六項規定的問題。
其中最受房產投資者關注的，便是FATA中對於「海外買家」的定義：非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。
同時，根據規定，海外買家可以購買的澳洲住宅房地產類型也是受到限制的。
對澳洲房產投資稍有了解的人，大都聽說過「外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子」。
準確的描述應該是：普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准后，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定義
全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但並不包括經過整修或修復的舊住宅。
新住宅不包括被翻新或整修的住宅，或者在一處或幾處住宅基礎上拆除重建的住宅。
新房交易是海外投資者選擇最多的房產類型。我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准，這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。
具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當海外買家購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。
但在以下情況中，外籍人士則可在澳洲購買二手房：由外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房）。不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；
非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如：拆毀一個現有住房，然偶建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准且附有一定條件。
結語
由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，而被發現違反規定的海外買家是要被處以罰款的，金額可能達到房價的25%！
因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，通過他/她來與開發商律師進行交涉，以便其幫助您順利遞交購房申請。
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