澳洲房產造富神話，還能繼續嗎？
一隻幽靈，一隻高利率的幽靈，正在世界經濟復甦的上空徘徊。
在過去三年的全球經濟運行中，有一個無法繞開的話題——
疫情造成全球經濟停擺下的復甦。
我們當下所面臨的一切經濟話題都與其息息相關。
2020年突如其來的大流行打亂了世界經濟的腳步。這場疫情造成的衝擊不亞於08年次貸危機的影響。在這樣的背景下，為了保住本國經濟、應對大流行的衝擊，全球央行集體開啟「大放水」模式。
各國政府通過貨幣政策和財政政策雙加持下在需求端為經濟保駕護航，分別採取降息、量化寬鬆和直接發錢等方式來直接干預本國經濟。
據彭博數據顯示，僅美聯儲、歐洲央行、日本央行、英國央行2020年在量化寬鬆政策上就投入了5.6萬億美元，其他經濟體也是不遑多讓。
天量的貨幣大放水只是一方面，同時伴隨著主要發達經濟體密集的降息，全球經濟萎縮僅持續了一個季度，在2020年二季度暴跌之後，三季度就出現了大幅反彈。
包括大宗商品在內的各種資產迅速回升，隨著經濟如期復甦，「缺貨」與「漲價」成了當時最大的流行詞。
通脹在2021年已經成為了最為重要的財富關鍵詞。
因為通脹，全球股市大漲；數字貨幣被認為具有和黃金一樣的抗通脹屬性也隨機大漲；而房產更是從基因上就有抗通脹屬性，自然也是飆漲。
注意是全球性的飆漲
問題來了，08年世界經濟出現問題，全球也放水，我們還搞出個「4萬億」怎麼就沒有這麼明顯的通脹呢？！
最重要的是這一輪的大放水不僅僅落實在貨幣政策中更是直接採取財政政策放水，說的直接點就是政府直接把錢發給老百姓手中，澳洲也是緊急執行了Jobkeep和Jobseeker的政策。
大筆資金直接流向居民和企業部門，幾萬億的資金以現金補貼的形式發放給「低收入人群」和小企業。
這就造成了一個奇觀，包括美國在內的居民，疫情期間收入不僅沒有下降，反而大幅上升。
以美國為例，從來不存錢的美國人，手裡竟然有餘糧了！！！（可支配收入大漲16.6%）
買買買自然成了各主要發達經濟體的主旋律。
消費需求大漲的同時，而社會供給卻因為疫情等因素無法及時更上，通脹水平自然也是水漲船高。
美國旺盛的需求推高了全球商品的價格，也推高了大宗商品的價格，其他主要發達經濟體有樣學樣，全球性通脹就這麼洶湧澎湃的擴散開來。
而同時在這一輪周期中投資地產絕對獲得了豐厚的回報。
簡單概括：量化寬鬆——增加流動性——股市、樓市、虛擬貨幣等衍生品市場啟動
降息——增加可負擔性+一系列房產利好政策——樓市起飛
直接發錢——增加盈餘、「不勞而獲」——股市、樓市再創新高——引發全面通脹
就這樣從大宗商品開始，到晶元，到汽車到耐用消費品，到建築材料，到生活的方方面面，通脹指數乘著火箭起飛。
直到2022年3月，各個經濟體發現通脹已經接近7-8%的高點，才開啟加息。
澳洲也是在大選之後匆忙開啟極速加息的旅程。如此誇張的幅度，在同期別的發達經濟體中竟然屬於保守狀態。
各主要發達經濟體央行在宏觀政策層面，面對抑制通脹的同時還要避免經濟衰退的兩難困境，而在執行層面又面臨著短期維持社會運轉穩定和長期信用的考驗。
雖然內債不是債，雖然大而不能倒，但持續飆高的資金成本確實耗散掉了太多的經濟活力。
近20年的發達經濟體都是吃著長期下降的利率紅利，但這十八個月著實讓發達經濟體好好感受了把什麼叫做無風險年化收益可以穩定在4%以上的激情時刻。
包括美聯儲、RBA在內的各大央行在「成年人我都要」的狀態下，閃轉騰挪小心謹慎的管控著市場預期。
利率是宏觀世界和金融世界的連接點，利率的一側連接的是真實世界里的國家政策、通貨膨脹、經濟增長、國民財富儲蓄的存量、風險預期等，另一頭則連接著整個金融世界，連接著房子、股票、基金、各種投資產品。
因為金融世界里的大部分東西，都以利率為定價的基準。
在縮表、加息、稅利債費全面上漲，全社會物價飆漲之後，留下的可真的是苦苦支撐的房貸市場。
加拿大、美國、紐西蘭等地的房地產市場表現均是這套邏輯下的產物，高利率下造成的開工不足讓已經本以岌岌可危的房產市場有了一絲緩衝的空間，上漲空間呢？在目前不進入降息通道前似乎沒有了太多的空間，同時現實也沒有給市場出現崩潰的可能性。
那試問如果真的出現崩盤呢？
很簡單政府出面救市啊！
包括中國、澳洲、美國在內的各國政府，對房價下跌的忍受程度遠低於對於房價上漲的忍受程度，每次房價出現兩位數的回調，政策便迫不及待的放鬆，而在上漲階段，政策收緊總在房價暴漲乃至泡沫化時才姍姍來遲。
政客如此，其實民眾也是一樣，回想澳洲19年大選，工黨竟然想對負扣稅等房產政策動手，那選民立刻教你乖乖學做人。奪人錢財如殺人父母乃更古不變的人性。
澳洲的情況又與其他幾個經濟體略有差別，在相對低的利率環境中，通脹表現仍然不容樂觀，而在構成通脹的主要因素中，住房板塊的比重卻越來越高。
其主要表現在洶湧澎湃的移民潮。在2023年《私人財富遷移報告》中，澳大利亞令人印象深刻的復甦，超越了阿拉伯聯合大公國（UAE），重新成為百萬富翁和億萬富翁的首選目的地。
這將為澳大利亞帶來更多的國際投資和創新，從而加強其在全球經濟中的地位。
在維州政府公布的報告中，2051年維州人口將達到1030萬，墨爾本將超8百萬人口，到2033年墨爾本將有610萬居民，近四分之三的新增居民來自海外移民。
伴隨著澳總理的高規格訪華，澳洲承諾為商務人士以及遊客提供「三至五年多次入境簽證」，這不僅僅能推高住宿需求會提高遊客經濟，更會刺激消費，但同時也會讓已經危險的空置率更加岌岌可危。
從而進一步推高住房因素對於通脹的影響。
一句話，需求端持續持續發力。
那供應端呢？
雖然伴隨著后疫情時代，原材料價格的大幅回落，但人工成本不降反升，造成新建房屋成本大幅提升，雖然房價有所回升，但是對於受高利率折磨的開發商來說，仍然沒有足夠的吸引力。高利率造成的開工不足的情況仍然在繼續。
澳洲各大首府的住房可負擔性降至30年來最低點！！！
真是讓人感慨「長安米貴 居大不易」
雖然澳洲政府為此也做了很多的努力，如取消多個已批准大型公共基礎設施項目，盡量讓更多的建築工人投入到住宅建築市場中，但其效果還需要一段時間來消化。
綜合來看，澳洲短期內無法解決房地產市場供小於求的情況，住房危機會進一步加深，從而更深刻的影響通脹水平。
RBA也不得不從現實出發可能進一步的加息來調控經濟。
當然對於本地投資人而言還是要做好自己的壓力測試，畢竟高昂的利息支出考驗著所有人的現金流。
2023的世界，註定是個分化的世界。澳洲也無法獨善其身。
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