澳洲房貸違約率下降，房價預計將上漲4-6%
01、悉尼豪宅市場排名全球第11貴
根據Knight Frank發布的《2025年財富報告》，悉尼被評為全球豪宅市場第11貴的城市，100萬美元在過去10年中能夠購買的房產面積縮水了1/3。
報告顯示，在澳洲，黃金海岸提供了最具性價比的豪宅，160萬澳元可購買119平方米的高端住宅，其後依次為布里斯班和珀斯。
與全球房產熱點如摩納哥相比，黃金海岸的價格仍然比較實惠。摩納哥是全球最貴的奢侈房產市場，100萬美元僅能買到19平方米的房產，其後是香港（22平方米）和新加坡（32平方米）。
Knight Frank全球研究主管Liam Bailey表示，儘管過去四年利率上漲，澳洲城市的高端住宅價格仍在上漲，主要因為一是「現金買家較少依賴貸款」，二是「市場供應的減少」。
Bailey說：「雖然豪宅買家對貸款的依賴度較低，但澳洲儲備銀行在最近2月的會議上決定降低利率，表明市場正朝著更加穩定、經濟更強的方向發展。」
「市場情緒已經改善，預計今年進一步降息將恢復市場增長勢頭。」他說。
然而，Knight Frank預計，2025年澳洲豪宅市場的價格上漲將與主流市場趨於一致，主要受聯邦大選、持續的地緣政治不確定性以及可能推遲至下半年的進一步降息的影響。
澳洲在全球高凈值人群（資產超過1000萬美元）中排名第九，約佔全球財富精英的1.8%。2024年，澳洲的高凈值人士數量增長了3.9%，預計到2028年將再增長5.3%。
全球資產超過1000萬美元的富人中，美國佔了近39%，位居首位，是排名第二的中國（20%）的近兩倍。
報告顯示，房地產已成為年輕富豪的主要投資選擇，18至35歲的年輕人最希望擁有的奢侈資產便是房地產。
02、悉尼新公寓和二手房價格差變大，開發商開發難度大
悉尼的公寓市場正面臨著新建和現有公寓價格差距擴大的問題。
這主要是由於建築成本不斷上漲以及各種稅費增加所導致的。
Charter Keck Cramer（CKC）表示，這種情況使得新公寓項目的開發變得極其困難，因為它們需要的收益要遠高於市場現有價格。
CKC研究總監Richard Temlett指出，要讓市場恢復平衡，可能需要較長時間及政府的積極干預。
儘管新州政府通過多項規劃變更和改革刺激了供應，但高額稅費仍然 是個障礙。
規劃控制的新變化也導致了對於可負擔住房的行業混亂，開發商紛紛重新評估他們的項目。
Temlett預計，到2025年市場情況會有所改善，因為各種市場指標會發生變化。不過，目前悉尼公寓的完工量仍低於需求，這是因為新公寓是增加住房供應的重要手段。
2024年，預計悉尼將推出7690套公寓，比2023年少1%，開工率減少8%。
儘管高端市場價格繼續上漲，但中低端市場的價格基本停滯不前。為了應對這種情況，政府需要採取措施刺激需求，以改善因高利率和生活成本上升而導致的投資者退出市場的問題。
目前租賃市場嚴重短缺，預計在供應增加之前，這種情況可能會繼續推動租金上漲，有利於投資者。
自疫情以來，悉尼的建築成本急劇上升，但現在趨於穩定。
由於新州有更大的勞動力市場（儘管在縮小），悉尼預計不會像其他城市那樣頻繁出現建築公司倒閉的情況。
在規劃和監管方面，問題依舊存在，市政會和州政府需要目標一致，以推動新的住 房供應進入市場，尤其是在國家住房協議的初期，悉尼的大城市地區完工量遠低於需求水平。
03、澳洲房貸違約率下降，房價預計將上漲4-6%
儘管生活成本危機持續，澳大利亞的房貸逾期率有所下降，同時最新預測顯示，未來12個月全國房價可能上漲4-6%。
根據Fitch Ratings最新發布的《Dinkum RMBS指數報告》，截至2024年第四季度，30天以上的房貸逾期率環比下降7個基點，至1.13%，延續了上一季度的下降趨勢。
報告指出：「如果沒有新增交易（通常逾期率較低）的影響，合規房貸的30天以上逾期率將上升1個基點至1.21%。」
「非合規房貸的逾期率環比下降32個基點，但如果剔除新增交易的影響，逾期率將上升19個基點。」
報告還預計，由於澳大利亞儲備銀行（RBA）已在2025年2月下調現金利率，並可能在年內再降息兩次，房貸逾期率可能會進一步下降。
澳大利亞房價在2024年第四季度環比下降0.3%，但同比上漲4.8%。
「房價繼續上漲，2025年第二季度已經上漲0.3%。我們預計，由於供應緊張、租賃市場需求旺盛以及高凈移民流入，2025年房價將上漲4-6%。」
「對於大多數借款人而言，房價的強勁增長將有助於抵押房產出售損失保持在較低水平。」
不過，報告指出，2023年借出的房貸逾期率仍然高於平均水平。
「2023年發放的貸款在封賬一年後，30天以上的逾期率為1.2%，而其他年份的貸款在相同時間點的平均逾期率僅為0.5%。」
澳洲聯儲在2025年2月將現金利率下調了25個基點，這是自2020年11月以來的首次降息。目前現金利率為4.1%。
與此同時，另一份報告警告稱，澳大利亞住房危機或將惡化，預計到2029年，全國住房短缺將達到40萬套。
《2025年土地狀況報告》（State of the Land Report 2025）由澳大利亞城市發展研究所（UDIA）發布，預測聯邦政府提出的到2029年新增120萬套住房的目標將面臨39.3萬套的缺口。
該報告發現，2024年全澳各大首府城市的新住宅供應量為135,640套，比2023年增長2.4%。
這一增長主要受到全國綠地釋放區及城市現有區域獨立住宅供應量增加5%的推動。
各地市場表現分化，其中大珀斯地區的新增住宅數量在2024年同比增長22%，大墨爾本地區增長7%，東南昆士蘭地區增長1%。
但同期，大悉尼地區住宅完工量下降4%，大阿德萊德地區下降6%，澳大利亞首都領地（ACT）下降16%。
UDIA的預測模型顯示，除珀斯外，所有首府城市的住宅供應量將在2025年減少，並在隨後幾年持續下降。
04、10年來，悉尼多地區房價上漲乏力 甚至降價十余萬
在整體房價大幅飆升之際，悉尼一些地區成為被遺忘的角落，公寓價格與2015年相差無幾，有的甚至還低了十幾萬。
根據房地產數據分析公司PropTrack的市場趨勢數據，這些房價低於十年前的區大多集中在悉尼西部的帕拉馬塔地區和西北部的通勤樞紐周圍，也就是公寓密集區。
數據顯示，十年來，公寓價格跌幅最大的是悉尼西北部的Rouse Hill，下跌了16.67%，目前的價格比2015年平均低了13.1萬澳元。
在內西區Concord West，公寓價格同期的跌幅為9.76%，房價比十年前平均低了8萬澳元。
帕拉馬塔地區的Rosehill公寓中位價同期下降了2.9萬澳元；Ermington下降了近5500澳元。
專家表示，這些地區的公寓價格下跌是因為市場供應過剩，因為買家不喜歡高層公寓。由於買家面對的競爭小，往往可以通過還價以低於要價的成交價買到公寓。
此外，還有許多地區的房價漲幅低於通脹，包括Mortlake、North Rocks、Schofields、Ryde、Harris Park、Kingsgrove、Parramatta、Berala、Mays Hill、North Ryde。
REA集團的經濟師弗萊厄蒂（Anne Flaherty）告訴Realestate房地產網，需求超過供應房價才會上漲，而悉尼許多地區的房價自2015年以來上漲乏力，這正是因為這種類型公寓的市場需求少。
澳洲住房產業協會（HIA）負責規劃的執行董事赫蒙（Mike Hermon）表示，市場迫切需要更多的住房來解決住房危機，但在房屋類型上取得平衡至關重要。
他說，目前的分區規劃法已經過時，而且限制性很強，澳洲人往往只能在面積過大的獨立屋和密集型的公寓之間做選擇，房屋類型的選擇上十分有限。他認為，通過支持興建聯排別墅和小型公寓等中等密度的住房可以解決房屋類型不平衡的問題。
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