悉尼墨爾本房價漲，投資者湧入；2025年50區慎投
01 悉尼部分地區房價或已觸頂 購房風險較高
悉尼一些地區的房價在長期上漲之後可能已經觸頂。這些地區在最近一輪加息周期中往往價格相對實惠，但現在卻面臨可能貶值的前景。
雖然澳洲儲備銀行宣布降息的消息可能拉動一些地區的房市，但專家警告說，並非所有地區都會從中受益。
市場分析公司Suburb Data的分析師謝潑德（Jeremy Sheppard）表示，一些房價被高估的地區可能迎來市場調整，部分原因是這些地區已經失去價格優勢，沒有哪個地區能一直保持房價上漲，當價格已經高到買家不願意承擔的時候，價格會趨穩，甚至下降。
Suburb Data的研究顯示，目前西區獨立屋價格觸頂、購房風險較高的地區包括Macquarie Fields、Blacktown和Bossley Park。
在Mount Druitt周邊也有一批獨立屋價格觸頂的地區，包括Bungarribee、Willmot、Emerton和Werrington County。
悉尼北岸一些價格相對便宜的地區Asquith和Mount Kuring-Gai獨立屋價格也已經觸頂。
研究認為，這些地區過去幾年需求旺盛，但如今需求開始下降，而房源供應量則在增加。
不只是價格較低的郊區房價觸頂。謝潑德表示，悉尼北部、東部和內西區的一些高價區的獨立屋價格增長也已顯示出失去動力的跡象。
這些區域包括Rose Bay、Enfield、Terrey Hills、North Willoughby、Lane Cove North、Camperdown和Asquith。此外還有Cremorne Point地區的公寓。
02 2025年澳洲這50個地區不宜投資房產
澳洲房地產分析Hotspotting根據其最新的調查，向2025年的潛在房產投資者發出警告，由於市場銷售活動下降，全澳範圍有五十個地區的房產市場可能會受到衝擊，最好不要在這些地區購買投資房。
Hotspotting的最新調查顯示，澳洲有36個大都市地區和14個非大都市地區的房地產銷售活動正在下降，表明這些市場的高峰期已經過去，其中絕大多數下滑的市場都在西澳。
Hotspotting的創始人Terry Ryder表示，在過去幾年中，西澳的房價漲幅居全國之首。但他說：「珀斯市場的頂峰已經過去……因此，如果作為投資者，現在想進入珀斯市場，就需要慎重考慮了。」
在西澳，有29個地區的房產銷售活動正在減少，包括South Perth、Golden Bay和Atwell。
想在新州和維州的大都市地區購買房產的投資者則應盡量避開Carlingford、Engadine、Lidcombe和Vaucluse以及Abbotsford、Cranbourne East、Croydon和Oakleigh South。
就非大都市地區而言，在新州，投資者應該避開East Lismore、North Lismore、South Lismore、Griffith和Mittagong；在昆州則應該避開Centenary Heights和Zilzie。
Ryder說，Vaucluse（悉尼最富裕的區之一）和Lismore的房產銷售活動自2023年9月以來就一直在下降，特別是Lismore地區，近年來曾多次遭受洪水災害，因此，那裡的房產市場出現下滑並不奇怪。
同時他也表示，由於澳洲是「自然災害的多發地」，因此澳洲的房地產市場對於重大天氣事件的抵禦能力特彆強。
對於墨爾本而言，Ryder認為，近幾年來那裡的房地產市場一直停滯不前，由於維州有高額的房產稅，因此缺乏推升房價的動力。
根據Hotspotting的研究，對於想購買獨立房的人來說，南澳的Willaston以及昆州的Collingwood Park和Wishart是應該避開的地方。
對於想要購買公寓房的潛在買家來說，新州的Arncliffe、維州的Murrumbeena以及昆州的Chermside都是應該避開的地方。
03 悉尼、墨爾本房價即將上漲，大批投資者趁機入市！
一名房產專家透露，澳洲兩個首府城區富裕城區的貸款持有者和投資者將從降息中受益最多。
Metropole Property Strategists的Michael Yardney表示，已經在悉尼和墨爾本的「高檔」城區買了房的業主將看到最大的房價上漲。
Yardney預測，墨爾本可能出現大量搶購房產的投資者，這些房產的價格因澳聯儲降息0.25%而普遍下跌。
「越來越多的房產投資者正在利用這一機會進入澳洲第二大房市，而這種價格在一兩年內是無法實現的。」
但他警告稱，對於苦苦掙扎的貸款持有者或首次置業者來說，這是個壞消息。
「降息的好處不會平均分配。」
「與受到生活成本危機影響的普通澳人相比，擁有大量房產權益的高收入者可能會對重新進入房市更有信心。」
從過去的經驗來說，降息會提振人們對澳洲房市的信心，並推高房價。
數據顯示，降息1%，房價平均上漲19%，主要是在高端市場。
Yardney表示，悉尼和墨爾本將出現最顯著的房價反彈。
他預測，在未來幾周的拍賣會上，這種影響將顯而易見。
「這一次，0.25%的降息可能會穩定墨爾本和悉尼的房價，而不是引發房產周期的下一個階段。」
「2025年伊始，墨爾本和悉尼的清盤率很高，這很好的表明了買家興趣的深度，未來幾周，我們的兩大首府城市很可能會出現強勁的拍賣成交結果。」
04 悉尼178萬澳元房產已步入高端市場，首購族面臨挑戰
據《悉尼晨鋒報》2月23日報道，如果你擁有一套價值178萬澳元或以上的房產，你 就已經躋身悉尼房地產市場的高端行列了。
悉尼房產(包括獨立屋和公寓)的中位價約為119萬澳元。而被定義為高端房產的門檻，也就是排名前25%的房產，其實只需要178萬澳元就能 達到。
在悉尼這個動輒上百萬的房地產市場中，178萬澳元的門檻看起來似乎不高。但統計數據顯示，178萬澳元以下的房產占所有房產的75%，而那些價值數百萬的豪 宅僅佔市場的1%到2%。
CoreLogic澳洲研究部主管Eliza Owen表示，很多人可能會對高端市場的起點感到 驚訝。
她說：「事實上，悉尼地區估值達數百萬澳元的房產比例很小。」
Owen解釋道：「我們討論的是整個悉尼地區的所有獨立屋和公寓，一直延伸到藍山 腳下。」
「當我們按價值從低到高排列這些房產時，前25%就被視為高端市場。而這個門檻就 是178萬澳元。」
Owen補充說，悉尼地區的家庭年收入中位數僅為12萬澳元左右。
「以當前的抵押貸款利率，要買得起180萬澳元的房產，你可能需要年收入40萬澳元 左右。」
「這還是假設你有20%的首付，且每月抵押貸款還款不超過收入的30%。」
「這就是為什麼悉尼對首次購房者來說是如此具有挑戰性的市場。」
「不僅首付就需要數十萬澳元，還要考慮到一般的房產價值和交易成本，而且在當 前的抵押貸款利率下，無論是中等價位還是高端市場的房產都難以負擔。」
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