01
在澳洲，六位數收入才能避免租房壓力
在澳大利亞所有主要城市，租客需要六位數的年薪才能租得起普通住房而不陷入住房壓力，因此，許多人選擇在更晚的年齡與他人合租，或者降低住房質量以應對高昂的租金。
一項關於年收入與租金佔比的分析顯示，儘管房租上漲速度有所放緩，但想要合理支付租金仍需極高的收入，無論是在城市還是在偏遠地區。
根據CoreLogic 1月份的數據，悉尼的中位住宅租金（包括獨立屋和公寓）為每周775澳元，租戶家庭的年收入需達到134,384澳元才能避免租金壓力。
墨爾本的中位租金為每周604澳元，需要年收入104,757澳元；布里斯班每周租金663澳元，對應年收入114,915澳元；珀斯的典型租金為每周702澳元，租戶家庭需賺取121,730澳元。
阿德萊德和堪培拉的租戶同樣需要六位數年薪，分別為106,621澳元和116,258澳元。
霍巴特的租房負擔最低，但年收入仍需97,403澳元，僅略低於六位數；而在偏遠地區，典型租戶年收入需求幾乎相同，為97,786澳元。
根據澳大利亞統計局的數據，澳大利亞全職工作者的平均每周收入為1,973.70澳元。
儘管2月份的現金利率下調讓房貸持有人稍感寬慰，但目前的租房市場依然「嚴峻且令人沮喪」，住房可負擔性倡導組織Everybody』s Home的發言人兼Anglicare Australia副首席執行官Maiy Azize表示。
CoreLogic的數據顯示，儘管過去12個月租金漲幅有所放緩，但長期來看，租金上漲仍是一個持續存在的現實。
「儘管租房者在政治上變得更加引人關注，但目前沒有人提出任何真正能緩解他們負擔的措施。」Azize說。
Azize提到，去年Everybody』s Home組織的社區調查揭示了租房危機帶來的困境。
Azize指出，頻繁搬家的經濟成本和心理影響可能不像流落街頭那麼「戲劇化」，但依然造成巨大壓力。
「有些人死死咬住不放，勉強維持支付他們無法負擔的租金。」她說。
「他們雖然沒有流離失所，但卻在做著不公平的妥協。」
「人們不得不在更晚的年齡與他人合租。如今，許多家庭依然是租房戶，而這與過去相比是個更嚴重的問題，因為租房市場的穩定性已大不如前。」
牛津經濟研究院（Oxford Economics Australia）的建築與房地產預測高級經濟學家Maree Kilroy表示，疫情期間的「空間爭奪戰」加劇了租房市場的緊張狀況，其影響至今仍在持續。
她指出，租戶為了應對租金壓力，開始增加合租室友，並在住房質量上做出讓步。
「從生活成本壓力的角度來看，人們開始選擇價格更低、品質相對較差的房源，而不是追求高端住房。」Kilroy說。
「我們正在從疫情期間的租房市場激增中逐步回歸正常化，但這場疫情導致的供應短缺問題並未得到快速解決。」
CoreLogic經濟學家Kaytlin Ezzy表示，租戶未來仍會看到租金漲幅的「輕微放緩」。
數據顯示，截至1月份，租金在過去12個月內上漲了4.4%，低於2024年的4.8%和2023年的8.1%。而在2022年，租金漲幅曾高達9.5%。
「漲幅正在回歸到更正常的水平。」Ezzy表示。
整體而言，租金增幅的放緩主要由市場上投資者增加、海外移民減少以及租客傾向合租等因素推動。
「投資者的回歸推動了房產價值的復甦，這也增加了租房市場的供應。」Ezzy說。
「與此同時，由於海外凈移民數量下降，租房需求也有所減少。通常來說，新移民抵達澳大利亞時會先租房，因此移民減少也影響了市場需求。」
「此外，家庭戶規模的擴大也值得注意。或許是疫情期間，許多人選擇獨居，但現在，他們重新開始合租，以應對租房負擔加重的問題。」
02
澳洲租房投資 成首次購房者新選擇
澳大利亞的首次購房者在追求房屋所有權的過程中變得越來越精明，「租房投資」（Rentvesting）策略日益受到青睞。
「租房投資」是一種購房策略，即買家在自己負擔得起的地區購買投資房產，同時在更適合自己生活方式和工作需求的地區租房居住。
雖然「租房投資」一直是購房者可選的策略之一，但Westpac最新的《房屋所有權報告》顯示，超過54%的首次購房者正在考慮將其作為他們的首個房產投資方式。
數據顯示，82%的澳大利亞人正在擴大他們的購房搜索範圍，並願意在最初未考慮的地區購房，以便更快進入市場。
隨著越來越多的澳大利亞首府城市面臨房貸壓力，以及購房存款時間的延長，專家表示，「租房投資」已成為布里斯班和悉尼部分購房者唯一的選擇，他們轉而在珀斯、阿德萊德和墨爾本購房。
Westpac高級經濟學家Matthew Hassan表示，由於房價可負擔性和供應短缺問題持續存在，越來越多的首次購房者開始考慮「租房投資」。
「首次購房者正處於澳大利亞房價可負擔性問題的前沿，進入市場的第一步是最難的，我認為『租房投資』提供了一條替代路徑，讓購房者能夠在進入市場的同時，管理其中涉及的一些財務風險，同時也能平衡生活方式需求。」
根據Domain年度《首次購房者報告》，過去五年裡，澳大利亞入門級房產價格上漲了58%（獨立住宅）和27%（單元房）。
數據還顯示，在各大首府城市，購房者需要平均五年零一個月的時間來攢夠入門級獨立住宅20%的首付。
「我們自己的調查顯示，人們預計至少需要存四年才能攢夠購房首付，而在許多價格更高的市場，這個時間要更長，因此『租房投資』可以加速他們進入房市的進程，」Hassan說。
Domain首席研究與經濟學家Nicola Powell表示，尤其是在東海岸房價較高的城市，「租房投資」正越來越受首次購房者歡迎。
根據Domain的數據，在悉尼，購房者平均需要六年零九個月才能存夠20%的首付，而在珀斯，存夠首付的時間則較短，僅需四年零十一個月。
房產類型和地理位置仍然是決定購房難易程度的關鍵因素，通常離市中心較遠的地區是購房者進入市場的最快途徑。
然而，對於那些希望留在市中心但預算有限的首次購房者而言，「租房投資」提供了一條另類購房途徑，同時幫助他們積累房產資產。
「他們的妥協方案是：『我還能在哪裡購房？如果在自己的首府城市買房，我可能無法維持基本生活，或者根本無法入市，那麼我可以選擇成為一名租房投資者』，」Powell解釋道。
AXTON Finance的合伙人兼房貸經紀人Nicole Campbell表示，她在墨爾本市場也觀察到了越來越多的首次購房者轉向「租房投資」策略。
「許多首次購房者仍然希望留在CBD附近……但他們已經被市場價格淘汰，除非購買非常小的公寓，而這並不是他們想要的，因此，我們發現他們變得更加策略性，不會選擇自己居住的房產，而是為了搶佔市場先機，在房價進一步上漲之前，先購入一套投資房。」
這一群體的購房者傾向於尋找價格較低、資本增值潛力強的市場，以便通過房產增值積累資產。
許多選擇「租房投資」的首次購房者的目標是通過積累房產資產，未來升級到自住房產。
「他們把首次購房當作一項投資，而最終，他們還是希望能擁有屬於自己的住房，」Powell補充道。
03
澳洲最大住房項目草案公布
維州政府本周宣布，總投資1,250億澳元的「郊區鐵路環線」（SRL）計劃進入實質開發階段，Box Hill、Burwood等六大樞紐車站的「結構規劃草案」公布，清晰描繪了交通走廊沿線郊區的面貌，目標在軌道經濟圈內打造便捷生活新典範。
該項目也最大的住房項目，將在墨爾本東部提供超過70,000套住宅，靠近公共交通、醫療服務和澳大利亞最大的幾所大學。
SRL還將為超過70,000名乘客節省時間，減少大量車輛上路，讓人們更快地到達工作、學校或家中。
SRL東段的建設在所有車站點都在加速推進，隧道鑽掘機將於今年到達，隧道施工將於2026年開始。
規劃展示了六個SRL車站周邊社區如何發展，為下一代提供更多住房，同時減輕外郊區的成長壓力。該計劃還提出了新的開放空間、步行道和自行車道、綠色街道以及學校、醫院和更多就業機會的計劃。
社區諮詢將從3月17日星期一開始，6月30日截止， 最終區劃修正案（Planning Scheme Amendments）預計2026年定案。
維州州長艾倫（Jacinta Allan）和郊區鐵路環線食物廳長Harriet Shing本周一參觀了未來的Box Hill SRL車站地點，宣布項目已進入下一階段，釋放高密度住宅潛力。
根據規劃草案，環線東段（SRL East）六大車站半徑800米範圍內，將划設「優先開發區」：*Box Hill：擬建Nelson-Thurston步行和單車橋，以及一條連接Union與Laburnum站的道路。*Burwood：規劃學生友善廊道，強化迪肯大學周邊步行網路，新建3處社區公園。*Glen Waverley：擴建Kingsway廣場，更好連結市政中心與The Glen購物中心 * Monash：沿Mile Creek Drainage Reserve打造綠帶， 圍繞SRL Station建設新的開放空間。
*Clayton：修建一條從Clayton路經商店到社區中心的新通道，同時拓寬了Clayton路部分路段的人行道，提高了安全性併為街頭餐飲創造了機會。
*Cheltenham：強調改善人行道的重要性，並計劃在Frankston Line、Nepean Highway和Bay Road.增加更多的人行橫道。
艾倫州長說，這是澳洲史上最大規模的交通導向型開發（TOD），將在成熟社區創造下一代需要的住房，緩解遠郊發展壓力。
SRL事務廳長Harriet Shing說，這不是盲目追求密度，而是在宜居與發展間取得平衡，草案將新增23公里自行車道與14處社區中心，綠地覆蓋率須達30%。
房產分析機構數據顯示，SRL東段沿線未開發土地現值年年上漲，分析估計未來十年這裏將新增5萬個就業崗位，帶動房價跑贏大市3-5%。上前所未有的基建投資，東區能否成為澳洲TOD典範？答案將在社區與開發商的角力中逐漸清晰。
04
悉尼、墨爾本房價開始反彈！存夠20%首付需13年
墨爾本房價在2月開始回升，打破了持續10個月的下降趨勢，預計隨著信心提升， 價格將進一步上漲。
據《澳洲金融評論報》報道，Richard Laettemaegi希望在墨爾本Kensington購置家庭住宅，但因為競爭激烈，而不得不加速購房計劃。
他和妻子已經錯失了一次機會。
「我們要儘早買房，」Laettemaegi表示，他們之前提出的報價已被接受，但最終被更高出價截胡。
他擔心如果現在不買，將來更難踏入這個市場，尤其是在房價上漲的情況下。
根據CoreLogic的數據，墨爾本信心回升，與霍巴特一起成為表現最佳的城市。
降息也促使悉尼房價上漲了0.3%，結束了4個月的下降期，但研究主管Tim Lawless表示，如果負擔能力沒有進一步改善，悉尼的上漲趨勢可能不穩。
與此同時，全澳房價上個月上漲了0.3％，結束了僅持續3個月的短暫低迷期。
CoreLogic數據顯示，悉尼房價是收入的10倍，家庭需要用60%的收入償還新抵押貸款，存夠20%的首付需要超過13年。
AMP首席經濟學家Shane Oliver也同意悉尼的復甦因低負擔能力而面臨風險。
他指出，儘管降息后借款能力平均僅增加了9000澳元，但比3年前借款能力仍減少了約17萬澳元。
HSBC首席經濟學家Paul Bloxham認為，人口增長放緩也會限制降息帶來的價格提升。
他表示，國際移民放緩導致需求下降，同時供應改善，更多房屋進入市場。在其他首府城市，CoreLogic數據顯示，珀斯、布里斯班和阿德萊德的增速明顯放緩。
珀斯和阿德萊德各上漲了0.3%，布里斯班則上漲了0.2%。
在去年中期，這些城市的增速每月高達2%。
除了達爾文（下跌0.1%）之外，其他所有首府城市的房價都在上個月均有小幅上漲。
在墨爾本，買方代理Cate Bakos表示，買家情緒正在逐漸趕上市場改善的步伐。
她指出，潛在買家都知道競爭激烈，而那些還未購房的仍然認為墨爾本落後于其他城市。
當地中介Kevin Chokshi表示，房價的小幅上漲可能促使更多買家加快購房決策。
「這雖然是小幅復甦，但為市場注入了更多信心。如果你已在市場中，這會增強現在就買房的決心，因為未來競爭可能會更激烈。」
Lawless表示，由於墨爾本在最近周期中表現不佳，該市已做好準備實現持續復甦。
據悉，墨爾本的房價自2022年3月高峰以來下降了6.4%，但在過去5年中僅增長 了8.2%。
「我認為墨爾本的復甦是可持續的，因為它的負擔能力在過去幾年中大幅改善，經濟變得多元化。」
Lawless說道，投資者因高稅收等政策大多撤離墨爾本，但他預計 隨著資本增值的證據開始顯現，他們將逐漸回歸。
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