瘋了！悉尼房屋中位價將達 190 萬澳元，全澳首府城市房價均創新高，維州地產中介要被大整治
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2026 年悉尼房屋中位價將達 190 萬澳元，全澳首府城市房價均創新高
根據最新預測，受首次購房者擔保計劃擴容、住房供應緊張、利率下降及收入增長等多重因素推動，2026 年底悉尼房屋中位價預計將升至 190 萬澳元，全澳所有首府城市的房價均將創下歷史新高。
全澳首府城市房屋整體中位價預計將上漲 10.25 萬澳元，達到 130 萬澳元；自今年 9 月至 2026 年底，單元房價格預計將增加 5.25 萬澳元，升至 75.9112 萬澳元。
所有首府城市的房價預計將在 2026 年上半年加速上漲，下半年漲幅放緩。這對今年表現不佳的墨爾本和堪培拉來說，將是一次顯著轉折。
「我們預計房價增長將由悉尼和墨爾本的房屋價格，以及布里斯班的單元房價格引領。這與近年來珀斯、阿德萊德和布里斯班領跑漲幅的情況有所不同，」Domain 首席經濟學家尼古拉・鮑威爾（Nicola Powell）表示。
根據 Domain 的預測，2026 年悉尼房屋價格將上漲 7%，墨爾本緊隨其後上漲 6%；布里斯班、堪培拉和珀斯預計上漲 5%，阿德萊德房屋價格漲幅為 4%。
明年房價預測的關鍵影響因素之一，是聯邦政府的首次購房者擔保計劃。該計劃于上月擴容生效，提高了合格房產的購買價格上限，並取消了收入限制。這使得不限數量的首次購房者只需支付 5% 的首付，且無需繳納貸款人抵押貸款保險即可入市購房。
Domain 表示，該計劃預計在第一年將推動房價上漲 3.5% 至 6.6%—— 但如果有更多投資者因預期房價上漲而入市，漲幅可能會更高。
「我認為，住房擔保計劃的擴容將產生顯著影響，尤其是對悉尼這樣購房門檻極高的市場，」 鮑威爾說。
報告稱，在悉尼，該計劃可將首付儲蓄時間從 10 年大幅縮短至約 3 年，使住房所有權的挑戰從攢首付轉變為償還房貸的可負擔性問題。
不過目前，許多房主已不堪重負。在悉尼，若以中位價購買房屋並支付 20% 首付，普通兩人家庭的房貸支出占家庭收入的比例已高達 72%，遠高於 2019 年的 47.8%。
阿德萊德的房貸負擔率位居第二，達 51.5%，其次是墨爾本（50.9%）、布里斯班（49.5%）、珀斯（39.5%）和堪培拉（28.6%）。
澳大利亞儲備銀行將房貸支出占家庭收入超過 30% 界定為高還款負擔。
「購房可負擔性壓力最大的當屬悉尼房產市場，」 鮑威爾說。
「這一現象背後，既有得到父母資助的首次購房者，也有擁有資產凈值的購房者在推動。」
至於墨爾本，Domain 預測其房產市場將在 2026 年底完全復甦，房屋價格將上漲 8.71 萬澳元，中位價達到 118 萬澳元。
「預計到 2027 財年，維多利亞州將成為人口增長最快的州，這將提升住房需求，」 鮑威爾說。
「在布里斯班、阿德萊德和珀斯，我們預計這些首府城市的單元房價格表現將優於房屋價格。我認為這反映了這些城市購房可負擔性格局的變化，推動需求轉向更經濟實惠的單元房類型。」
報告預計，到 2026 年底，住房供應增加的整體影響，將與利率下降和家庭收入逐步增長的效應相互抵消，從而減緩房價上漲速度。
畢馬威（KPMG）城市經濟學家特里・羅恩斯利（Terry Rawnsley）表示，首付計劃對購房者而言是件好事，尤其是在悉尼。他稱，這將使購房者更快脫離租房市場、實現住房所有權，同時對房價增長的影響較小。
「你能節省房租，更長時間持有房產，而房產還在升值，因此這對悉尼租房者來說確實能帶來福利改善，或許還能在一定程度上平衡那些有父母資助的購房者帶來的競爭差距，」 他說。
「此前，如果你沒有父母資助來支付 15% 或 20% 的首付，就可能被市場拒之門外。而當前的計劃實際上為那些沒有父母支持的人打開了市場大門。」
他表示，墨爾本在建造更多經濟適用房方面做得更好，因此能夠吸引並容納人口增長。
「悉尼房價高企的部分原因，除了迷人的海港景觀外，實際上是 20 年來住房整體長期供應不足的結果。悉尼 200 萬澳元的房價，或許更多反映了經濟適用房供應的短缺。」
02
維州地產中介將被要求在拍賣前公布底價
在州政府對非法報低價做法的打擊中，維州的房地產中介將被要求在拍賣的至少7天前公布一棟物業的底價。
維州政府周四上午揭曉了澳洲第一的要求地產中介公布底價的法律，法律要求中介在拍賣或固定日期銷售前公布房東可以接受的最低價格。
這些法律意味著沒有在時間框架內公布底價的中介不能拍賣或賣房。新法將於明年引入。
報低價是故意把物業的廣告價報成低於估計的首家或業主所要求的價格。
儘管這種做法是非法的，州政府承認這個問題在地產業很嚴重。
2022年成立的打擊這種做法的工作組收到了5000多個投訴。
03
過去30年，悉尼房市升值最差區揭曉！
過去30年間，悉尼內城區及高層公寓密集區的房產價值漲幅在全市表現最弱。
最新研究揭示，悉尼各區房產增值呈現顯著分化：漲幅最高的區，當前房價較30年前最多已翻15倍；而內城區房價僅為30年前的約3倍。
房產數據分析平台PropTrack對悉尼近385個區展開研究，對比了各區自1995年以來 的房產價值增幅。其中，Glenwood的增值表現位居榜首，Cecil Hills緊隨其後。
與之形成鮮明對比的是，悉尼CBD的房產增值表現最差，當前房價約為30年前的3 倍；Haymarket的房價增幅也與此持平。
其他增值表現不佳的區還包括Homebush West、Gosford、Darlinghurst、 Parramatta和Rockdale，這些區域的房產價值僅為30年前的約4倍。
REA集團經濟學家Angus Moore表示，過去30年悉尼各區房價快速上漲的原因不盡相 同，從區域紳士化、重新開發，到吸引手持充足資金的購房者，均可能成為推動因素。
「部分原本就價格較高的區域變得更受歡迎，」他指出，「我們知道，房價的眾多驅動因素之一是財富與人們的收入水平。如今悉尼有大量人群的收入較上世紀90年代顯著提高。」
Moore還提到，海外移民也是悉尼房價的重要推動因素。
他表示，悉尼的人口外流 規模超過澳洲其他地區，許多年輕家庭常會為尋求更實惠的住房市場而搬離。
「儘管面臨這一阻力，悉尼人口仍在增長，因為它吸引了大量海外移民。但住房供應始終未能跟上人口增長的步伐，多年來，悉尼對更多住房的需求不斷推高房價。」
Ray White高級數據分析師Atom Go Tian則指出，與那些集中在東區或西區、增值表現頂尖的區不同，增值最差的區域多靠近市中心，以內西區和內西南區為主。
「增值表現最差的區似乎集中在內城區，我首先注意到的是，悉尼CBD、Haymarket 和Pyrmont這幾個墊底區域，過去30年幾乎沒有太多住房開發項目，它們更多是公 寓聚集區。這些靠近市中心的區域人口密度較高，幾乎看不到獨立屋。」
他還提到第二個關鍵發現：「增值表現最差的區在30年前就已是非常成熟、發展完善的市場。正因為當時就已成熟，與Cecil Hills、Blacktown或地鐵沿線區相比， 這些區域幾乎沒有太多開發空間。」
買家代理Michelle May也對增值墊底區域的增長乏力原因提出了見解。
「若能看到這些區域的供需曲線，定會很有參考價值，」她說，「自1995年以來，這些區開發了大量房產，尤其是公寓樓，這顯然會對資本增值產生直接影響。購房者 的選擇越多，就會對房價漲幅形成下行壓力。」
May指出，開發商通常會追求投資回報率最大化，因此更傾向於開發一居室或兩居室公寓。
「但若進一步細分就會發現——我敢肯定三居室兩衛的公寓表現會好得多，」她解釋道，「因為如今有一代嬰兒潮時期出生的人想換小房子，卻沒有合適的房源；那些想從公寓搬出來的人，又因房價差距過大買不起獨立屋，所以三居室公寓和聯排別 墅成了當前市場上最搶手的房源。」
May強調，理解房產資本增值的規律對購房者，尤其是首次購房者至關重要，因為購置房產本質上是一種財富積累方式。
「理解供需關係是其中的關鍵一環，我再怎麼強調這一點的重要性都不為過。如果選錯了房產，你可能會被遠遠甩在後面。」
「比如那些在Homebush買房的人，現在想賣出房產再購置下一套時，會發現自己根本追不上其他區的增值步伐。」
她提醒道：「人們需要明白，購置房產很可能是一生中最大的投資，務必謹慎行事。」
04
澳洲要多建190萬套新房，房價才有望回到「可負擔」水平
據澳洲金融時報消息，澳洲最大的住房行業機構表示，如果要讓單身、拿平均工資的人買得起房、還貸也不吃力，全國還需要額外增加190萬套新住房。
根據住房產業協會（Housing Industry Association，簡稱HIA）的測算，這一規模的新增住房，相當於全國現有住房存量的16%。在此情況下，全國平均房價約77.4萬澳元將下跌40%，單身買家年薪約10.6萬澳元時，其房貸支出才能控制在稅前收入的30%以內。
不過，這完全是理論推演，HIA假定這額外的住房可以「立刻」供應市場，也沒有把實際建房所需時間里新增人口和額外需求算進去。
HIA首席經濟學家蒂姆·里爾登（Tim Reardon）表示，這次測算凸顯了澳洲住房缺口有多大，而現實是，全國連每年24萬套新開工都很難做到，更不用說在五年內實現120萬套新建住房的目標。
他說：「做到每年24萬套新開工只是第一步，之後還得繼續往上沖。這有點像美國前總統約翰·肯尼迪說的，要在十年內把人送上月球。這是個雄心勃勃的目標，但聯邦政府追求這個目標是對的，也能讓各級政府非常清楚方向。」
澳洲住房需求快速增長，背後有多重原因：人口增長、移民增加，以及本地居民對居住空間「越住越大」的偏好。
例如在新冠疫情期間，家庭規模縮小、大家更希望擁有獨立空間，就推高了對住房的需求。
家庭人數減少在技術上會增加住房總需求，但由於可負擔性太差，這一趨勢基本已經逆轉。
牛津經濟澳洲公司（Oxford Economics Australia）高級經濟學家基爾羅伊（Maree Kilroy）說：「家庭結構只要稍微有點變化，就足以逐步推動整體住房需求，但家庭人數已經從疫情時的低點一點點回升。」
「即便未來家庭規模繼續變大，也就是多人合住的情況增加，我們的住房可負擔性問題依然不會自動消失。」
這190萬套新住房的測算，假定當前房貸利率為6.13%，房價按全國平均A$773,803計算。按目前情況，要讓每周稅前收入A$2032的家庭，也就是年收入約十萬澳元把房貸支出壓在稅前收入30%以內，需要1.7個「平均工資收入者」一起還貸才行。
獨立研究中心首席經濟學家、前澳洲央行研究員圖利普（Peter Tulip）估算，住房存量每增加1%，住房成本會下降約2.5%。要讓房價回落40%，讓單身平均收入者也能「買得起」，就意味著需要190萬套新增住房。
公寓市場的前景正在改善。HIA最新數據預測，在經歷連續三年的低迷后，隨著買家逐漸接受更高價格，多戶型項目的開發即將回升，再次變得具有經濟可行性。
這個行業遊說團體預計，從現在起三年內，公寓、聯排別墅和半獨立式住宅等多戶型項目的新開工，將比截至今年6月的一年內增長三分之一，從69,265套增至91,948套。
這一漲幅明顯高於整體新開工的增幅。HIA預計，全國新建住宅從2025財年的109,836套，到2028年將增至124,664套，漲幅約14%。這也反映出一些特定因素正在把買家推向公寓和高密度住房。
到2030年，附屬或連棟住房每季度的新開工量將接近獨立屋的水平，HIA預計。
《2025年春季澳洲前景報告》指出，人口增長正在推動需求；既有住宅價格持續上漲，土地供應受限，也把更多買家推向更高密度的居住方式。「多戶型項目的新開工在過去近十年一直疲軟，預計從2026年開始會出現扭轉。」
多戶型開發的反彈將首先由昆州領跑。昆州在三個大州中增幅最大，新開工預計將跳漲近45%。多戶型新開工數量預計將從2025財年的12,323套，增至2028年的17,840套。
在布里斯班，當地開發商兼建造商莫納漢（Brook Monahan）表示，他主打的高端公寓售價在過去兩年裡上漲了35%，漲幅遠高於同期15%的建造成本上漲。
馬賽克地產集團（Mosaic Property Group）董事總經理莫納漢說：「市場已經慢慢接受了一些新的價格『高水位線』。越來越多的人開始習慣，在昆州東南部好地段，一套高品質兩到三居公寓是什麼價格。」
他表示，公司在布里斯班半島區袋鼠角（Kangaroo Point）開發的一棟17層公寓樓，目前已動工半年，項目包括128套公寓以及底層一家大型沃爾沃斯（Woolworths）超市。
該項目已售出約95%，平均售價為每平方米兩萬澳元。
莫納漢說：「大部分單位是在去年聖誕節前後，以及今年年初在圖紙階段就賣掉的。到現在為止，價格應該又上漲了至少10%。」
不過，並非所有買家都願意為此買單。莫納漢指出，要讓更「親民價」的高密度項目具備開發可行性，未來三年售價仍需每年上漲8%至9%，前提是建造成本在此期間的年漲幅不超過6%至7%。
他也警告，昆州東南部市場仍潛伏著風險。過去五年，一波建築行業破產潮已經席捲該地區，多家新加入的開發商試圖藉機搭上需求和高房價的順風車。
他說：「現在有一批新玩家進入市場，他們未必有足夠經驗或業績記錄，卻想接手一些相當複雜的大項目。這很可能讓現在隱藏的風險在未來幾年集中爆發。」
在更廣範圍內，HIA的里爾登表示，各級政府正逐步推出刺激新開發的改革舉措。例如，新州政府今年6月宣布，將為中密度公寓項目中最多五千萬的庫存提供兜底，以加快項目推進。
他表示，聯邦政府延長的5%首置房擔保計劃，幫助買家免交貸方抵押保險費用，再加上簡化規劃審批和增加土地供應，都會加快新房增長速度。
里爾登說：「我們已經開始看到一些關鍵槓桿被真正拉動。各級政府的關注度很高，也在做一些能切實降低完工住房成本的大動作。」
他指出，對「提速」的強調，比如新州的中低層住房新政、維州指定一批墨爾本高層開發「活動中心」、以及通過修法壓縮反對意見的空間，都將讓開發節奏明顯加快。
里爾登說：「如果這些政策能夠延續下去，我們有可能把新建速度提升到，到2030年建成120萬套新房所需要的水平。要做到這一點，公寓類項目的開工量至少要在現在基礎上翻一番。」
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