悉尼墨爾本房東虧慘了！墨爾本74%房產折價成交，房價竟暴跌20%
01
房產盈利創20年新高！但悉墨這些地區賣家卻虧慘了
澳洲房東正迎來2005年以來最容易獲利離場的時機，但對於身處高密度公寓區的部分房主來說，盈利依然是一個遙不可及的夢想。
周三發布的CoreLogic《損益報告》顯示，在2024年第四季度出售的澳洲房產中，約有95.9%實現了盈利。
這一數字較第三季度的95.6%有所提升，創下自2005年3月以來的表現新高。
該季度的盈利中位數也刷新了紀錄，達到了36.5萬澳元的歷史巔峰。
CoreLogic研究主管 Gerard Burg 指出，多數賣家持有房產時長約為十年，這表明盈利更多取決於長期積累而非短期波動。
他強調，房產市場總有起伏，持有時間越長，越能平攤周期性風險。
數據顯示，盈利房產的持有時間中位數為9.2年，而虧損房產則為8.2年。
城市冷熱不均：布里斯班完勝墨爾本在城市表現上，布里斯班、珀斯和阿德萊德等城市佔據主導地位，盈利比例均高達 99%左右。
相比之下，悉尼的盈利比例為93.3%。
除達爾文外，墨爾本在首府城市中墊底，盈利比例僅為91.5%。然而 Burg 認為這未必全是負面信號，可能反映出州政府在增加供應和鼓勵置業方面的成效。
他表 示，從買家尤其是首次置業者的角度來看，這反而是個好消息。
獨立屋vs公寓：高密度地區成虧損重災區房產類型的差異直接決定了財富的增減。
全國範圍內，98.1%的獨立屋實現了盈利，而公寓的這一比例僅為92.1%。
這一差距在墨爾本尤為顯著：虧損房產的持有時間中位數僅為4年，而盈利房產則為11年。
高密度地區成為虧損的「重災區」，在全澳地方政府轄區（LGA）中：墨爾本：市中心（Melbourne City）高達45.9%的交易虧損，Stonnington 和 Port Phillip 也有超過四分之一的賣家賠錢。
悉尼：Parramatta 有23.9%的賣家蒙受損失，Ryde 和 Strathfield 的虧 損佔比也超過五分之一。悉尼市中心（City of Sydney）同樣上榜，虧損佔比 達11.1%。
Burg 分析稱，這些地區過去十年公寓供應量激增，不僅壓低了新盤價格，也拖累了周邊二手房。例如墨爾山市中心的公寓中位價早在2017年就已經觸頂。
投資者止損與未來不確定因素 數據主管 Angie Zigomanis 指出，由於新公寓的稅務和折舊優惠在轉手時會消失，導致二手買家不願支付溢價。
他觀察到，墨爾本公寓多由投資者持有，他們更趨向于「務實止損」——如果持有五年沒見到增長，便會果斷割肉，將資金轉投他處。
展望未來，Burg 和 Zigomanis 均表示，加息壓力和中東局勢的動蕩可能會讓今年第一季度的數據顯得低迷。
Burg 強調，目前最大的擔憂是全球局勢的不確定性。
風險尚可計劃應對，但面對無法預知的不確定性，購房者和投資者往往會選擇持幣觀望。
02
學區房溢價高達$20萬！悉尼這個區吸引大批家長搶購
在悉尼上北岸 Hornsby 地區的地產廣告中，一個核心主題正脫穎而出。
這裏的熱門賣點並非綠意盎然的街道、便捷的鐵路或 Westfield 購物中心，而是教育資源。
高級銷售主管 James Campbell 透露，學校划片區（School Catchment）是廣告標題中最先出現的關鍵詞，也正是買家極力追求的目標。
目前，Hornsby North Public School 和 Hornsby South Public School 這兩所公立小學已成為買家鎖定的焦點。
Campbell 表示，Hornsby North 是許多家庭夢寐以求的中意學校，如果房產位於該校划片區內，其身價往往會高出 10 萬至 20 萬澳元。
正因如此，該區吸引了大量來自北岸其他地區及北部海灘（Northern Beaches）的年輕家庭。
Campbell 分析稱，許多買家認為這裡是家庭置業的「性價比之選」，經濟負擔相對較輕。
在建築風格上，Mount Errington 社區擁有部分可追溯至 19 世紀 90 年代的百年古宅，而其他地段的加州風格平房也備受市場追捧。
根據目前的市場行情，買家購入兩居室公寓約需 70 萬澳元，三居室獨立屋起價為 120 萬澳元，四居室則從 140 萬澳元起步。
Campbell 補充道，一套優質的四居室住宅，成交價通常落在 170 萬至 180 萬澳元之間。
對於有意在該區置業的家庭，位於9 Pulbrook Parade 的一套翻新住宅正備受關 注。
該房產佔地 1132 平方米，特色包括大教堂風格的高挑天花板及被葡萄藤覆蓋的環繞式露台。
負責代理的 Stone Real Estate Turramurra 預計標價在 125 萬 至 137.5 萬澳元之間。 另一處熱門選擇是位於 10 Pinera Close 的房產，由 Soames Real Estate Hornsby 掛牌。
該房產標價在 110 萬至 117.5 萬澳元之間，佔地達 1904 平方米，擁有階梯式後院及叢林美景，頗有鄉村莊園的意境。
該房產不僅距離 Hornsby 火車站僅 5 分鐘車程，更位於 Hornsby South Public School 的學區範圍內。
03
墨爾本淪為買方市場！74%房產折價成交，部分區房價竟暴跌20%
最新數據顯示，墨爾本樓市正經歷劇烈震蕩，維州首府近四分之三的售出房產成交價低於掛牌價格。監測機構明確指出，墨爾本已正式進入「買方市場」。
Spachus 指出，這種向買方市場傾斜的轉變正在加速，以往掛牌價與成交價之間的差距正在向下進一步擴大。
目前，「折扣」幅度在5%至12%之間，而在 Mount Martha、Wyndham Vale 和 Mornington 等區，成交價甚至比亞價低了20%以上。 此外，公寓市場的表現乏善可陳，跌幅維持在5%至15%之間，拖累了整體成交價。
許多房產在市場上的滯留時間已超過80天。相比之下，珀斯和達爾文的房市依然「極熱」，增長率分別達到6.4%和5.3%。
墨爾本房市的低迷與多重因素交織有關。除了新冠疫情留下的經濟後遺症，維州政府針對房產投資者大幅上調土地稅，以及持續的加息和買家對未來形勢的恐懼，都導致了市場「回縮」。
SQM Research 董事總經理 Louis Christopher 分析認為，雖然數據顯示市場轉冷，但應理性看待。
他解釋道，維州政府目前正嚴厲打擊「低報價」行為，透明度的提高和普遍的議價過程，使得高比例的折價成交變得合情合理，這並不等同於市場崩盤。
Christopher 補充稱，雖然他預測受通脹和國際局勢影響，墨爾本房價今年可能會有所下跌，但過去12個月平均要價實際上漲了7.2%，這顯示出市場仍具一定韌性。
墨爾本房貸經紀人 Lachlan Williams 觀察到，儘管市場整體放緩，但 Hawthorn 和 Camberwell 等富裕區的表現依然強勁。
這些地區200萬至300萬澳元房產的買家對利率敏感度較低，抗風險能力較強。
Williams 認為，從長遠來看，墨爾本房價反彈是不可避免的。
隨著此前低價城市（如珀斯和阿德萊德）的價格被推高，墨爾本的性價比將再度顯現。
他表示，由於土地稅改革將不少投資者趕出市場，目前的情緒顯得過度負面。如果投資者長期看好墨爾本，現在恰恰是入手體面房產的絕佳機會。
隨著未來利率企穩和庫存進一步收緊，這種「相對可負擔」的狀態很快就會被新的需求潮所打破。
04
房貸壓力山大！140萬澳人面臨違約風險，加息潮恐令財務危機加劇
隨著今年兩度加息的重拳出擊，澳洲140多萬抵押貸款持有者的財務壓力正逼近臨界點。
據 Roy Morgan 今日發布的調查顯示，澳聯儲（RBA）在2月加息0.25個百分點后， 面臨房貸壓力風險的家庭比例上升了1%，總數達到130萬人。
緊隨其後的上周第二次加息，預計將使風險人數再度激增1.7%，推高至140萬人，這意味著全澳每四名房貸持有者中就有一人深陷困境。
通常情況下，當還款額達到家庭收入的25%至45%之間時，即被視為處於風險中；若僅利息支出就超過上述比例，則被定義為「極端風險」。
據估算，目前約有91.8萬澳 洲人正處於這種極端風險狀態。
研究警告稱，如果 RBA 在5月的會議上再次加息25個基點，局勢可能徹底惡化，屆時將有額外28.7萬人被捲入風險地帶，總人數或將攀升至160萬人的高位。
Roy Morgan 首席執行官 Michele Levine 指出，中東衝突的高度不確定性為 RBA 的決策引入了易變變數。
儘管艾博年政府保證未來幾周能源供應充足，但伊朗境內的衝突已令全球經濟預測蒙上陰影。
值得關注的是，儘管今年壓力劇增，但由於 RBA 此前曾一度將利率下調0.75個百分點至3.6%，目前面臨風險的總人數同比仍減少了23.2萬人。
受1月通脹率意外跳升及國際局勢影響，RBA 通過今年連續加息，已經逆轉了去年 的降息紅利。
行長 Michele Bullock 此前明確暗示，雖然不希望看到經濟衰退，但若通脹難以壓低，央行將不得不採取進一步行動。
目前澳洲通脹率為3.7%，但前景不容樂觀。
財長 Jim Chalmers 預測今年晚些時候通脹將升至5.5%，而 Roy Morgan 的最新民調更是顯示，民眾預期未來幾周通脹率可能飆升至6.9%。
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