墨爾本租金失控！全澳漲幅創2年半新高，未來一年或再漲10%
據AFR消息，澳洲租金正以兩年半以來最快的速度攀升，且漲勢難止。
與此同時，各界擔憂聯邦預算案不僅難以在短期內提振供應，反而可能進一步推高租房成本。
澳洲租金漲幅
創兩年半新高
SQM Research周三公布的數據顯示，全澳首府城市的每周掛牌租金較一年前平均上漲6.9%。
其中，悉尼獨棟房屋和單元房綜合租金同比上漲7.1%，墨爾本上漲6.3%，布里斯班漲幅更高達8.7%。
SQM董事總經理 Louis Christopher 表示，未來一年租金年增長率可能高達10%，超越2023年11月創下的歷史紀錄。
他指出，上周公布的聯邦預算案可能導致出租房源進一步減少，加劇本就嚴峻的空缺問題。
「我沒看到建築數量有任何變化，也沒有跡象表明供需平衡會在短期內實現，」Christopher說。
他進一步指出，隨著房產稅政策的調整，未來兩年可租房源預計將減少。租金回報率必須上升才能吸引投資者重返市場，而這最終將通過房價下跌和租金上漲的雙重作用來實現。
澳洲稅收新政
對租金的影響
預算案宣布，投資者購置現有房屋將不再享受相關稅務優惠，針對新房投資的優惠則予以保留。這一變動隨即引發關於稅收減免究竟在多大程度上補貼了租金的激烈辯論。
投資者支持者認為，負扣稅（允許房東用出租房產的虧損抵扣工資等其他收入）使租金保持在比原本更低的水平。
「任何能緩解投資者現金流的因素，都能讓他們持有房產，」買方代理、行業機構Property Investment Professionals of Australia主席 Cate Bakos 表示，「說白了，這就是在補貼租金，減輕了房東的持有成本。」
Bakos 指出，這一點在新冠疫情期間得到印證。當時低利率降低了房東的持有壓力，因此他們更願意接受租金減免或凍結。
「持有成本低的時候，答應減租就容易得多，」她說。
然而，獨立經濟學家 Saul Eslake 持不同看法。他認為，租金水平更多取決於空置率和市場承受能力，而非房東面臨的成本。
「租賃業務並非成本加成模式，」Eslake 說，「房東收取的租金取決於市場能承受多少，而這主要受空置率驅動。」
他舉例指出，去年澳洲聯邦儲備銀行（RBA）降息時，租金並未隨之下降；而今年租金上漲，也並非因為借貸成本回升或房東的市政費（Council rates）增加。
相反，Eslake 認為，負扣稅讓房東得以借入更多資金參与競價，從而推高房價。
「他們通過激勵房東借更多錢來抬價，吹大了房價泡沫，」他說，「如果沒有負扣稅，房價不會漲到現在這個水平，租金占房產成本的比例也不會這麼高。房東也無需為了讓資產產生回報而如此大幅地上調租金。」
租金上漲同時加劇了通脹風險。Christopher 表示，首府城市近7%的租金年化增長率，已是后疫情時期以來的最高水平。
租金還將
持續上漲
Barrenjoey首席經濟學家 Jo Masters 指出，在統計局（ABS）的CPI籃子中，租金是僅次於新建房屋成本的第二大支出項，租金持續上漲構成不容忽視的風險。
值得注意的是，CPI中的租金數據涵蓋所有租約（包括未續約的現有租約），因此其漲幅通常會低於目前的掛牌租金漲幅。
不過，Barrenjoey預測本自然年度CPI租金漲幅將達到3.9%，Masters形容這一幅度「相當強勁」。
「租金是一種持續性的通脹，」她說，「你今天看到的7%漲幅，會在6個月後固化下來，對此幾乎無解。」
Bakos 補充道，當投資者面臨財務壓力時，他們會想方設法追求最高的租金回報。「我們在土地稅上看到了這種情況，在利率上升時也看到了同樣的現象。」
Christopher 表示，租金在後疫情時代加速上漲——年增長率從去年5月的2.5%跳升至目前的6.9%——勢必對整體通脹形成壓力。
「這是否意味著回到了2021年和2022年的日子？目前還不至於。但顯而易見的是，這一輪加速很快就會反映在統計局（ABS）的CPI數據中，」他說。
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