買澳洲房子，要賠錢？！澳洲房產危機持續惡化！墨爾本拍賣清盤率大升，信號來了？
01
新建住宅項目普遍陷入盈利困境，澳洲租房危機持續惡化
澳洲樓市即將陷入負向循環，租金漲幅將創下多年新高。
這意味著租房者的居住壓力將進一步加大。但對房產投資者而言，房源稀缺疊加租金收益穩定，在常規市場環境下本應構成極強的投資吸引力。
目前市場已經進入本輪變革的第一階段：房價下行帶動存量房源的租金回報率走高。據摩根士丹利預測，澳洲房價從峰值到谷底的累計跌幅或將達到10%。
不過，房價走弱推升租金回報率，僅僅是市場變化的開端。澳洲住宅市場深層次的結構性重塑已然開啟。
簡言之，房產資本增值的重要性將持續下降，穩定的租金收益將成為樓市最核心、最突出的投資邏輯。
澳洲房產研究機構SQM Research首席執行官路易斯·克里斯托弗表示：「可以確定的是，未來市場上將出現更多正向現金流的投資型房產。」
而推動租金持續結構性上漲的核心動因，正是行業經濟學家所稱的「惡性循環」。
雷·懷特地產集團首席經濟學家內里達·康尼斯比解釋道，當前全國租房空置率僅維持在1%的低位，房源供給不足早已讓租金承壓。
而所謂的「惡性循環」，直指澳洲樓市當前的深層困境：一系列短期難以逆轉的基本面因素，持續壓制新增租賃房源的落地供應。
利息成本攀升、監管政策嚴苛早已限制了新房供給。如今，再度抬頭的建築成本加劇了市場危機——澳洲建築成本年度漲幅達6%，創下新冠疫情以來最高增速。
「未來兩年租金或將大幅上漲，核心原因在於房屋重置成本飆升。」康尼斯比指出，「新建租賃房源已無法讓開發商獲得合理回報，新建租賃住宅基本無利可圖。」
多年來，開發商一直詬病政府開發審批制度抬高開發門檻，而當前建築成本暴漲，更是給行業雪上加霜。
「按照當前的成本水平，幾乎沒有真正平價剛需的住宅項目具備開發可行性。」她說道，「目前能夠順利落地的項目，大多是面向高凈值人群的高端住宅，而非首次置業者急需的剛需平價房源。」
歐文分析公司總監阿什利·歐文表示，儘管租房者認為近年租金漲幅過高，但實際上此前租金增速僅與通脹持平。「但這一局面即將改變，未來租金漲幅將大幅超過消費者物價指數，市場格局將徹底轉變。」
「目前已有大量購房者退出樓市，自營養老基金（SMSF）也已被禁止房產借貸——該群體曾是新房供給的重要支撐。如今建材通脹持續走高，還將迫使更多建築商倒閉退場。」
房產研究機構PropTrack最新數據印證了市場壓力：澳洲全國周租金中位數環比上漲10澳元，創下670澳元的歷史新高。
既然租金看漲、收益可觀，為何投資者仍持續觀望、退出市場？核心原因在於聯邦政府的稅制改革。
在本年度聯邦預算落地前，大量投資者曾重新回歸住宅市場。但預算髮布三個月後，稅制改革的負面影響全面顯現：負扣稅優惠僅適用於新建房源，資本利得稅稅負也較以往有所增加，極大打擊了投資積極性。
歐文分析稱：「從經濟邏輯來看，租金上漲、房源短缺、人口增長三重利好疊加，本應吸引投資者重返市場。」
儘管新的資本利得稅規則短期降低了部分收益稅負，但市場情緒並未回暖。業內專家對此普遍持悲觀態度。
路易斯·克里斯托弗警示：「我擔憂租房者的支付能力已經觸及上限。」
「市場或將率先出現需求收縮：民眾會主動調整居住方式，選擇合租、搬回父母家居住等方式降低租房支出。」
針對存量房源租金收益的提升空間，他補充道：「租金回報率上行是大勢所趨，但這一修復過程將會十分漫長，短期內難以緩解租房市場危機。」
02
墨爾本拍賣清盤率升至62.6%，買家是否正在回歸？
墨爾本樓市在連續悲觀消息后出現回暖跡象。最新周末拍賣數據顯示，墨爾本初步清盤率升至62.6%，明顯高於前一周的53.7%，接近五個月來最高水平。現場買家迴流，也讓部分中介認為市場可能正在接近底部。
PropTrack數據顯示，周六公布的342個拍賣結果中，墨爾本初步成交率達62.6%。由於後續未公布結果補齊后清盤率通常會回落，最終數字仍需觀察。但如果最終清盤率高於55.7%，將成為3月中旬以來墨爾本最強的拍賣周末。
Ray White Mill Park銷售顧問Adam Velardi表示，部分買家在觀望幾周后重新入場，但市場改善並不均衡。高價房仍可能難找買家，而地段好、維護佳、競爭房源少的房產，則更容易引發競價。
Ray White Victoria首席拍賣師Luke Banitsiotis表示，現場人群、緊張肢體語言和買家情緒，有時在第一口價之
不過，專家也提醒，清盤率不能單獨代表整個市場轉強。Whitefox Advocacy董事Nicholas Morrison指出，在疲弱市場中，很多房產會被中介從拍賣轉向私人銷售或意向書銷售，因此拍賣清盤率可能只反映進入拍賣場的那部分房源。
Morrison認為，墨爾本可能已經接近周期底部，優質房產仍能吸引買家。他預計今年春季市場會是「審慎有序」，而不是全面繁榮。對換房升級買家來說，當前價格調整反而可能創造機會。
周六已公布成交中，Richmond的14 James St以331.5萬澳元成交，成為最高價拍賣結果。Carlton North的542 Canning St以238萬澳元成交，Kew East的12 Minto St以227萬澳元售出，Hawthorn和Armadale也出現接近或超過200萬澳元的成交。
墨爾本市場是否真正反轉，還要看春季房源增加后買家能否繼續吸收供應。目前更準確的判斷是：市場沒有死，但只對優質、定價合理的房產更友好。
03
房價高槓桿區低迷期跌幅大 購房三年後轉售受衝擊最大
一項新研究揭示了一批「慣犯」級房價波動郊區，每次房地產低迷來襲，這些省會城市都會遭遇最慘烈的房價暴跌。
數據分析機構FoundIt的研究追蹤了三次重大低迷期的房屋中位價：2011至2012年全球金融危機後下行期、2017至2019年信貸緊縮期、2022至2023年連續13次加息后的調整期。
獨家研究報告顯示，全國多個高端郊區和房貸重壓區都很容易出現房價兩位數暴跌。其中柏斯集中了最多的波動性市場，墨爾本內城區、悉尼外城區及達爾文部分區域也易出現價格劇烈下行，布里斯本和阿德雷德在歷次低迷中出現大幅價格下跌的郊區數量較少。
報告作者、數據科學家拉德納表示，受房價下跌衝擊最嚴重的是購房三年後轉售的業主。這些家庭往往只能接受任何能拿到的價格，這種高出售意願通常源於債務相對於收入過高，在2017至2019年低迷期，三分之一的三年期持有者在市場觸底時處於虧損狀態。
柏斯是主要首府城市中波動性較大的住房市場，低迷期持續久、復甦慢。其東南部的Serpentine-Jarrahdale在2017至2019年信貸緊縮期中位價暴跌40.3%，從67萬元跌至40萬元，2011至2012年該區域也曾下跌20.4%。
悉尼受衝擊最嚴重的是高端高槓桿受追捧區域。
Dural-Wisemans Ferry在三次低迷期分別下跌21.5%、18.7%、14.1%，房價約為典型家庭年收入的15.9倍，是業主高槓桿的標誌。
Rouse Hill-McGraths Hill、Hawkesbury、Ryde-Hunters Hill也在對應低迷期出現超19%的跌幅。
墨爾本的Stonnington、Port Phillip和Essendon在三次低迷中均出現兩位數跌幅，Stonnington西區在2022至2023年三個月內蒸發22.4%，損失47.1萬元。
拉德納說，這些地區自2010年以來已經出現過三次房價跌幅兩位數的情況，而在低迷時期表現最差的地區在市場調整後有所回升。
達爾文的Palmerston在2011至2012年下跌26.3%，當地也開啟了長達十年的下行周期。
阿德雷德的房價下跌主要集中在高檔內城區，跌幅最大的是Norwood-Payneham-St Peters（2011-12年度下跌19.5%）和Holdfast Bay（2011-12年度下跌19.3%）。
大布里斯本房價的持續下跌幅度相對較小，只有Bribie-Beachmere的跌幅在2011-12 年下跌了20.9%，整體房價下跌幅度較小且持續時間較，中位數房價在19個月內就恢復到了峰值水平。
拉德納說，對於有能力持有房產的人來說，時間會撫平經濟衰退帶來的創傷，在2022至2023年房地產低迷的底部，持有房產超過10年的業主幾乎全部擁有正資產，部分人房產價值甚至上漲90%。
04
公寓需求升跑贏獨立屋 高房價區域漲幅差距拉大
高利率正加劇住房負擔壓力，促使買家尋找更實惠的選擇，隨著獨立屋變得越來越難以負擔，買家可能正轉向公寓，這也導致部分地區的公寓價格漲幅顯著超過獨立屋。
根據PropTrack 6月房價指數，公寓價格年漲6.7%，月環比持平，表現優於獨立屋，後者年漲幅為5.6%，月環比下跌0.4%。
進一步分析顯示，自2025年1月以來，公寓的累計價格漲幅9.9%已高於獨立屋的9.6%。
截至2026年6月的六個月里，新上市的獨立屋和公寓數量分別同比增長6.3%和6.9%，供應量增幅相近也表明價格增長趨勢很可能由需求驅動。
Realestate.com.au的搜索行為也指向類似趨勢。
2020年底公寓搜索量佔總購房搜索量的比例不足30%，2021至2024年間持續攀升並穩定在37%至39%之間，自2025年底以來該比例再次上升，反映出近期對公寓的需求有所增加。
支撐公寓需求及其更強勁價格漲幅的核心因素，是其相對獨立屋的負擔能力優勢。全國範圍內，獨立屋中位價為1,001,000元，典型公寓價格為735,000元，兩者相差266,000元。儘管近期房價有所回落，但房價仍接近峰值，遠高於疫情前水平。
根據PropTrack的住房負擔能力報告，2025年中等收入家庭僅能負擔得起15%房產的貸款還款，獨立屋的高門檻將越來越多買家擠出市場，進一步推高公寓的受歡迎程度。
另外，不同地區的公寓與獨立屋價格漲幅差距十分突出。
新州過去一年North Sydney – Mosman、Great Lakes和Canterbury地區的公寓表現，分別比獨立屋高出13.5%、12.3%和12.1%，其中North Sydney – Mosman和Canterbury的雅柏文價格不到獨立屋的一半，為潛在居民提供了更實惠的入市切入點。
維州的Murray River – Swan Hill、Boroondara和Mildura地區，自2025年6月以來公寓價格漲幅分別比獨立屋高出13.6%、12.5%和12%。
布里斯本的Brisbane Inner、Brisbane Inner – West和Beaudesert，過去一年公寓價格增長15%至28%，是當地獨立屋漲幅的兩倍以上。
南澳的Port Adelaide – West、Prospect – Walkerville和Marion，公寓漲幅分別比獨立屋高出12.6%、12.4%和7.4%。
西澳的South Perth、Cottesloe – Claremont和Belmont – Victoria Park，公寓價格漲幅分別超過獨立屋8.7%、5.9%和5.2%。
最新CPI數據顯示，通脹仍高於央行2-3%的目標區間，未來加息可能性上升。若加息落地，借貸能力下降將進一步推高公寓需求，公寓大概率繼續跑贏獨立屋，高房價區域的漲幅差距還會進一步拉大。
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