墨爾本太慘了！房價跌回五年前！28 萬套房在賣！房源大幅增加，澳洲房東房子賣不掉了
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28 萬套房在賣！春季房源再涌 30%，澳洲房主：不降真賣不掉了
房主和投資者已被警告，要為未來幾周房產房源激增做好準備，因為春季銷售季可能會給已經疲軟的住宅市場帶來一波新的掛牌房源。
這一來自澳洲頂級房產分析師之一的警告發出之際，澳洲儲備銀行（RBA）仍為 11 月加息敞開大門，而悉尼一家建築商因 36 億澳元債務倒閉。
房地產市場已經在約 3 萬套高於平均水平的未售房源重壓下疲軟，但下周開始的春季銷售季通常會帶來 30-40% 的待售房產數量增長。
「我們正進入一個供應增加的時期，」SQM Research Group 首席執行官 Louis Christopher 告訴《The Money Puzzle》播客。」
那些預期高於市場水平的房主，我現在可以向你保證，他們在這個市場上賣不出去。「市場需求減少，而現在我們看到賣家們互相擠壓。」
Christopher 對市場的警告恰逢本輪周期首個大型住房開發商倒閉 —— 在高建築成本下房價走軟。
Bathla Group 進入自願管理程序，導致悉尼 1.5 萬套房屋和公寓在建項目停工。
房產分析師警告稱，高利率、取消新房產負扣稅以及更高的資本利得稅，將引發房價進一步下跌。
ANZ 等銀行已預測房價將下跌 11%，其中悉尼跌幅最大，達 14.5%。最近房價每月下跌約 1%。
與此同時，建築成本同步飆升，過去一年上漲 6%，分析師預測這最終將導致一些建築商破產。
Owen Analytics 負責人 Ashley Owen 表示，成本上升是 「將讓更多建築商倒閉的最新因素」。
對於房主來說，房地產低迷讓他們在房價下跌的同時支付更高的房貸成本。而隨著 28 萬套房產在市場上待售，許多人將被迫按兵不動。
「房地產市場已經有很多稅費，」Christopher 說。」 已經有很多交易成本。
「在當今的澳洲，當你想買賣房產時，你可以預期這次買賣的總交易成本約為房產總價值的 7%。」
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區域住房市場表現優於首府 西澳地區表現全國最佳需求旺盛
西澳區域城鎮房價增長表現優於全國其他地區及首府城市，其中一個城鎮增速更是遠超其他區域。
Cotality最新發布的《Regional Market Update》顯示，全州區域住宅平均價格漲幅達2.1%，與南澳並列是全澳各州和領地最高。
報告指出，過去三個月多數主要區域市場價值增長放緩或下滑，但區域澳洲住房市場整體表現仍優於首府城市。
Kalgoorlie-Boulder錄得6.4%的平均住宅價格漲幅，全國範圍內僅次於南澳的Port Pirie。
覆蓋Goldfields地區的Professionals Platinum經紀人喬平表示，過去一年市場沒有絲毫放緩的跡象，需求非常旺盛，投資者正與首次置業者展開激烈競爭，單套房產有時能收到三到六份報價，直接推高房價。
喬平表示，對首次置業者而言，這是一個「極具吸引力的市場」，儘管房價持續上漲，但和其他區域城鎮、Perth相比，這裏的房價仍更親民。當地有大量年輕就業群體，受高生活成本和高租金驅動，他們自然選擇購房安家，這裏購房門檻低，不用承擔大城市的天價房價和巨額首付，普通人買房的可行性高很多。
而Kalgoorlie對投資者的核心吸引力是當地租金水平足夠支撐正現金流。
喬平說，全鎮空置率持續顯著下降，市場需求不斷攀升，當地暫無新增住宅開發項目，房源缺口明顯，但市場關注度和買家儲備依然充足，可租房源極度稀缺，進一步推高租金，整體房源供給收緊。
截至7月的三個月內，全國租金漲幅最高的是Albany，達3%，其次是Toowoomba的2.9%和Kalgoorlie-Boulder的2.8%。
Cotality數據顯示，Kalgoorlie-Boulder也是全澳銷售速度最快的區域市場，中位銷售周期僅11天，Albany為16天，Geraldton為18天。喬平表示，她認可房產平均上市11天的統計，實際很多房源五到七天就能成交。
Cotality Australia研究主管伯格表示，此前表現亮眼的西澳西南部區域增長勢頭已開始放緩，全州最強勁的增長正向房價更親民的區域中心集中。西澳仍是全澳增長最強的州，擁有活躍本地經濟和高性價比住房的區域，在當下買家愈發挑剔的市場環境中韌性更強。不過此前靠溢出需求拉動的生活方式型市場不再是增長主力，買家正大量流向房價性價比更高、本地需求托底住房價值的區域中心。
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墨爾本房價跌回五年前，住宅中位價低於80萬澳元
墨爾本房價已經回到五年前水平。Cotality 數據顯示，7月墨爾本住宅中位價降至797,354澳元，比五年前低1.6%。在澳洲其他首府城市房價大多仍高於疫情前的背景下，墨爾本成為一個少見的例外。
高利率、投資者稅負變化、土地稅壓力、租賃法規收緊，以及遠郊新房供應增加，共同壓低了墨爾本房價。自2021年以來，墨爾本市場一直沒有像布里斯班、阿德萊德和珀斯那樣持續上漲，反而在多輪壓力中逐漸失去動能。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 認為，墨爾本市場疲軟的根源可以追溯到疫情封鎖時期。2021年至2022年間，很多人為了尋找更大居住空間離開墨爾本，區域市場和外州市場出現明顯增長。這種人口流動削弱了墨爾本本地需求，也限制了房價上漲空間。
2022年3月，墨爾本住宅中位價曾達到843,355澳元的峰值。此後，隨著利率上升和住房供應增加，價格逐步回落。
Burg 指出，外界常忽視維州在住房建設方面的成果。從2020年初到2025年底，全澳約三分之一的新住宅建設發生在維州。其中，約62%為獨立屋，38%為單元房。大量住房供應提高了買家選擇，也壓低了市場價格。
KPMG 城市經濟學家 Terry Rawnsley 表示，墨爾本與悉尼最大的不同，是墨爾本仍能向外擴展，綠地開發市場運作更好。購房者如果必須買房，仍可以選擇遠郊新房；但在悉尼，這類選擇更有限。
ABS 數據顯示，2020年6月至2025年6月，墨爾本批准建設24.5萬套住宅，同期人口增加56.7萬人。按每套住宅平均居住2.6人估算，這些新房大致能夠容納約63.7萬人，理論上足以覆蓋人口增長。
不過，綠地開發並非沒有代價。遠郊基礎設施往往追不上人口增長，交通、學校、醫療和公共服務壓力持續存在。Rawnsley 也認為，維州需要更多中密度住房供應，而政府的活動中心計劃或許能為熱門中等密度區域提供更明確的發展方向。
Quantify Strategic Insights 數據與洞察主管 Angie Zigomanis 表示，維州投資環境也削弱了買家信心。更高土地稅、租賃保護法規以及相對較弱的經濟表現，都讓部分投資者轉向其他州。
今年以來三次加息也進一步打擊了墨爾本和悉尼。這兩個市場房價高、貸款規模大，因此對利率更敏感。相比之下，布里斯班、阿德萊德和珀斯此前沒有經歷同樣幅度的疫情前後房價暴漲，後續表現反而更強。
短期看，墨爾本房價可能仍會低迷。高利率、投資者撤退、失業率上升和政策不確定性仍在壓制市場情緒。對買家來說，價格回落意味著機會；對賣家和投資者來說，這仍是一段需要調整預期的時期。
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悉尼仍疲軟銷售量大幅下滑 市場定價取決於買家反饋
一對租住在Surry Hills的首次置業夫婦，通過拍賣以205萬元的價格買下了一處位於Redfern的排屋，成交價比保留價低了5萬元。
該房產也是上周悉尼計劃拍賣的631套房產之一，Domain集團根據423份已報告結果得出拍賣清盤率為53%，另有113場拍賣被撤回，清盤率計算中撤回拍賣按未售出房產統計。
這棟位於William Street 23號的三居室Victoria式排屋內部經過翻新，由一名投資者出售，拍賣保留價定為210萬元，競拍起拍價為185萬元，兩名註冊競拍者加價至200萬元后，後續出價在201萬元陷入僵局，最終一對海外迴流澳洲夫婦放棄競拍，年輕夫婦以205萬元報價與賣家協商成交。
BresicWhitney East的賣房經紀人皮爾斯說，他認為現在賣出房產的機會比三個月前更大，前提是賣家要真正傾聽市場的聲音。
在Lindfield，一處兩代同堂家族持有的紅磚房產吸引家庭和開發商關注，最終以355萬元成交。
這棟位於Bayswater Road 39號的三居室住宅，成交價比307.5萬元的保留價高出47.5萬元，兩方激烈競拍數分鐘后，建築商就拿下該地塊，價格基本等同於純土地價值。
Belle Property North Shore的賣房經紀人迪恩表示，開發商看中了該地塊29.9米的寬闊臨街面，目前全新全磚住宅的銷售情況依然非常好，因此可建房地塊也賣得很不錯。
在Bexley North，一棟六居室住宅被當地多個換房家庭的激烈爭奪，最終該房產在拍賣會上被一個來自Canterbury的家庭拍得。
這棟位於Benjamin Street 37號的兩層拎包入住住宅價格指引為190萬元，最終以221萬元成交，僅比其222.5萬元的保留價低了1.5萬元，共有四方註冊且全部積极參与競拍，所有競標者都是人口較多或正在擴充的家庭，大家都被這棟房產寬敞的空間所吸引。
Ray White Elevate的賣房經紀人米拉貝拉表示，賣家的策略是設定一個較高的底價，然後在成交當天進行調整。這是一個很難定價的市場，最終完全取決於買家的反饋。記錄顯示，該房產上一次成交是在2014年，成交價為92.5萬元。
AMP首席經濟學家奧利弗表示，悉尼現在仍然是非常疲軟的市場，銷售量大幅下滑，儘管掛牌低迷讓成交量略有上升，買家在持幣觀望，他沒有看到恐慌性拋售的跡象，降息還遙遙無期，市場可能還會在一段時間內保持疲軟。
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