澳洲房東，撐不住了！大批房東忍痛降價！下調掛牌價！全國房市拍賣數量持續低迷
01
澳此地房市掀起「降價潮」！近3成房源下調掛牌價
最新數據顯示，墨爾本房市正領跌全澳，近三分之一房產的售價比最初要價低了數萬澳元。
房產追蹤機構Spachus分析發現，維州首府城市29%的待售住宅已經下調掛牌價，且這一比例「每天都在繼續上升」。
Spachus創辦人Phil Seymour告訴澳洲新聞集團，墨爾本的降價房源比例高於悉尼，悉尼最多有12%的房產正在降價。
Seymour表示，墨爾本部分城區仍有房產以高於要價的價格成交，但其他大多數房產都受到多重因素衝擊。
「墨爾本公寓的降價幅度尤其高，這可能是最明顯的情況。」
「離市區最近的聯排別墅競爭激烈，但這可能是我們唯一注意到的情況，其它房產都在下跌。」
Spachus數據顯示，過去三個月墨爾本房產成交價中位數，比上市時的標價低23,750澳元。
按住宅類型和對應折扣細分后，27.5%的獨立屋降價14%，28.5%的公寓降價12.5%。
Spachus的實時數據還顯示，略超過四分之一的聯排別墅已降價，降幅為近20%。
其他地區的房產也在降價，悉尼為70,000澳元、中央海岸為75,000澳元、卧龍崗為50,000澳元、Geelong為45,500澳元，陽光海岸為40,000澳元。
不過，Seymour表示，在全澳房市持續低迷之際，墨爾本大量房產降價出售或降價掛牌的現象格外突出，且已經持續了一段時間。
「我認為，墨爾本可能是整個房產下行趨勢的起點。」
「它下跌的時間比人們想象的更長。真正開始下跌，應該是從今年年初開始的。」
「但去年也已經明顯出現下跌跡象。」
他說，多項發展給墨爾本市場帶來了下行壓力，其中包括新冠疫情結束時維州民眾外流的一段時期。
此外，附屬住宅的州級稅費政策發生變化，並對Airbnb等短租住宿提高征費，令房產投資者活動受到抑制。
在此之後，2026年加息以及5月預算案相繼出台。為讓首次購房者獲得更公平的競爭環境，預算案收緊了資本利得稅折扣和負扣稅政策。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee周一表示，自預算案公布以來，在澳洲各地拍賣會上競價的投資者數量銳減31%。
她說，買家中投資者所佔的比例，更能清楚反映投資者的行為是否相對於市場其他買家發生變化。
「在預算案公布前，以四周滾動數據計算，投資者占買家總數的24.3%。」
截至6月27日的四周內，這一比例降至20.7%，是2026年記錄到的最低四周投資者佔比。
Seymour說，儘管墨爾本在2026年以前就經歷房價持平或下跌，但「今年我們看到的10%至20%跌幅明顯更多」。
「以前最多跌10%。」
「像悉尼這樣的地方，現在的降價幅度為70,000澳元，中央海岸為75,000澳元。」
「過去這些地區的房價要麼上漲，要麼沒有變化。我認為，其他地區如今確實已經超過墨爾本，但墨爾本長期以來一直領跌。」
Cotality的周末拍賣數據顯示，近幾周成交數量小幅增加，但清盤率仍處於明顯低位。
上周墨爾本舉行707場拍賣，比前一周增加18%，卻比去年同期減少10.1%。
Cotality經濟學家Annabelle Mezieres表示，初步清盤率下降1.9個百分點至54.6%，連續第四周處於50%中段水平。
悉尼上周舉行433場拍賣，按周減少2.3%，較去年同期減少27.5%。初步清盤率升至56.1%。Mezieres表示，這「較前一周47.4%大幅反彈」。
截至周一，Cotality數據顯示，墨爾本房價同比增長為-2.2%，高於悉尼的-1.4%。
早在2025年年底，Seymour就一直指出，房市似乎正在放緩，或在一些城市下跌，當時這種分析還屬於少數觀點。
他周一表示：「我認為，2023年市場開始小幅下跌，並著手重新調整。」
「預算案的政策變化可能只是讓這輪下行加速，但市場本來就會朝這個方向發展。」
「墨爾本一直相當平淡，但我認為悉尼從去年年底左右開始轉向。1月，我們開始注意到一些變化……我知道當時有人說『不，悉尼肯定不會下跌』。」
「但我認為，市場自然觸及峰值，不再有州際買家支撐。」
02
全國房市拍賣數量持續低迷
澳洲住房市場降溫趨勢絲毫未減，買家和賣家正紛紛逃離各大首府城市的周末拍賣現場。
Cotality的最新數據顯示，在全國1421場計劃拍賣中，初步拍賣清盤率率在53.4%左右徘徊。儘管拍賣數量略有回升，在上周上漲4.8%后、本周再漲4.0%，但仍遠低於歷史水平。
Cotality研究總監勞利斯指出，這一小幅回升建立在較低基數之上，現在拍賣數量持續低於一年前的水平，較2025年同期下降了16.9%，撤回率的改善在一定程度上緩解了早期清盤率數據的下滑，在截至6月21日的一周內，撤回的拍賣占所有計劃拍賣的比例升至24%，但本周已回落至17.4%，不過和2025年相比撤回率依然偏高，2025年平均有11.8%的拍賣被撤回。
一線從業者也親眼見證了市場的戲劇性轉變。
悉尼拍賣師、Real Estate Gym創始人帕諾斯描述近期拍賣幾乎陷入詭異死寂。
帕諾斯說，當拍賣現場唯一出現的人只有中介時，你就知道市場有多冷清，甚至連賣家都沒來，當天他主持的兩場拍賣毫無動靜，沒有一個買家註冊，第一場只有賣家和中介到場，第二場賣家連面都沒露。
帕諾斯將這種變化比作90年代初利率高達18%左右的時期，他曾連續16個周末開放看房，沒有一次看房、沒有一個買家，一周又一周什麼都沒有。
擁有30年行業經驗的Raine & Horne拍賣師馬修斯也經歷了類似僵局，他說，悉尼下北岸的一套雅柏文僅收到一個出價，這是他見過最糟糕的情況，甚至算上全球金融危機時期也是如此，現在的房價大概已經回到了四年前。
分城數據顯示，墨爾本拍賣房產數量領跑全國，環比漲18%但同比降10.1%，過去四周清盤率穩定在50%中段；悉尼拍賣房產數量環比降2.3%、同比降27.5%，不過即便有29.8%的拍賣被撤回，清盤率仍升至56.1%；布里斯本拍賣房產數量環比降18.3%、同比降28.3%；阿德雷德降10%同比漲24%，清盤率52.6%；坎培拉環比降9.5%、同比降22%；柏斯和塔州依舊冷清，分別僅10場和0場拍賣。
Cotality預測下周將有約1570套房產上拍。
帕諾斯說，冷清的市場會考驗所有參与者，但最淡的行情里往往藏著最大機會，當多數人觀望時，總有少數懂行情的買家在穩步推進交易。
03
一年暴漲14.7%，澳洲房屋保險年費創紀錄！每年多掏$373
澳洲家庭正為房屋保險支付創紀錄的費用。最新數據顯示，家庭每年額外支付的保費高達373澳元。
房屋是全國最有價值的資產，為其投保的代價也變得前所未有地沉重。保費較去年上漲14.7%，而不少受影響的家庭從未提出過索賠。
自然災害是保費上漲的主要原因。極端高溫、災難性火災、突發洪水和冰雹天氣接踵而至的夏季，加上建築成本持續上升及勞動力短缺，迫使保險公司提高費率。
更令人擔憂的是，這些統計數字反映的還是新報價。Compare the Market的Sarah Orr表示，如果一份保單已經持續多年——有些人甚至持有幾十年——續保時收到的通知金額只會更高。
Anna Harrison的房屋保險保費較去年上漲了30%。
她說：「（我的情況或索賠）沒有任何變化，完全沒有。」
保費不斷上漲，已讓部分房主開始考慮極端的應對方式。
Harrison說：「我認為保險保費現在已經到了讓人考慮是否要自行承擔風險、而不是繼續繳納保費的程度。」
戶主都知道應該比較不同保險方案，爭取更優惠的價格，但許多人很難抽出時間。
澳洲氣候委員會（Climate Council of Australia）研究發現，過去五年保費上漲了51%。與此同時，保險公司正努力應對頻率更高、破壞性更強的災害。
04
墨市多棟豪宅掛牌出售 前REA高管售優質地段豪宅
前REA首席執行官費洛斯，將墨爾本Albert Park優質地段的排屋掛牌出售，指導價1250萬至1350萬元。
她2012年以337.5萬元購入St Vincent Place South的這套房產，兩年後成為新聞集團控股的房產巨頭REA行政總裁，任職至2019年。
這套保留遺產風貌的住宅經建築師默里翻新，312平方米土地上打造出三層奢居，配套地下娛樂室、城市景觀屋頂泳池、酒窖、桑拿房、獨立工作室、後巷直達雙車位車庫，還有帶天窗客餐廳與6米垂直花園環繞的採光井。
房源俯瞰St Vincent Gardens，周邊環繞受保護的Victoria式、攝政式樣式，中央公園配網球場、草地滾球場，還有Cruden Farm捐贈的植物。
這是該緊俏區域的罕見放盤，當地最高成交紀錄1510萬元，由Greencape Capital的賴蘭從科技從業者蓋爾巴克手中購得，此前紀錄為製造商Ryco Hydraulics前負責人莫里森創下的1369萬元。
之後，政府科技平台Granicus 的總經理蓋爾巴克又以1203萬元，從餐飲品牌Nomad及Reine & La Rue的經營者手中購入Hambleton House翻新為奢宅。
現任瑞典Hemnet集團董事的費洛斯，委託Marshall White的布魯斯與馬諾利察斯代理銷售。
布魯斯說，這套房源位於墨爾本核心位置，公園對面僅百余戶，該區域擁有維州最高單位地價，預計很快就能成交。
Eureka Tower最後空置樓層以1200萬元售出，一個墨爾本家庭從傑里薩蒂家族手中買下85層的毛坯房。
房地產開發商轉型為釀酒師的傑里薩蒂和妻子科琳，出售了這套佔地676平方米、可360度俯瞰墨爾本全景的整層空間，該樓層可通過四部私人電梯進入，這套2006年完工後一直用作儲物室的毛坯房，後續將被改造成單一豪華住宅。
傑里薩蒂家族也在出售82層的頂層雅柏文，指導價2150萬至2350萬元，這套房源設有可容納1358瓶酒的酒窖、可欣賞Rod Laver Arena和墨爾本板球場（MCG）景觀的正式餐廳、雪茄室，採用義大利洞石和歐洲橡木等高端飾面。 Bensons Property Group的創始人和妻子，計劃搬到Yarra Valley的家中，更靠近他們在Coldstream的Levantine Hill餐廳和酒庄。
此次毛坯房最終成交價略低於最初1295萬元的指導價，此前曾在2025年進行過一輪銷售推廣，該銷售由墨爾本蘇富比國際Realty的魯特納和尼多負責。
魯特納預測，這個毛坯房將被改造成奢華空中住宅。魯特納說，該房產吸引了本地和國際買家的濃厚興趣，是打造城市頂級私人住宅的千載難逢的機會。
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