工黨無能！澳洲房價連跌5個月，財長稱只是技術性調整，澳洲8月掛牌近27萬套，澳洲房東天塌了
01
澳洲房價連跌5個月，財長稱只是長期趨勢中的「技術性調整」
澳洲房價已經連續5個月下跌，但聯邦財政部長Jim Chalmers仍堅持，不能把短期跌勢簡單歸咎於5月預算案中的房產稅改革。他表示，財政部建模看的是多年影響，而不是預算公布後幾個月的市場波動。
5月預算案收緊了投資者資本利得稅優惠，並把負扣稅主要限定在現有投資和新建住房上，目的是引導資金進入新增住房供應，同時減輕首次購房者面對的投資者競爭。財政部此前假設，這些變化會讓房價漲幅降低約2%。
但市場實際降溫速度更快。Cotality數據顯示，澳洲房產中位價8月較3月紀錄高點低3.6%，全國首府城市房價均出現下跌。悉尼跌幅最大，自2月峰值以來下跌7.1%；墨爾本和堪培拉8月下跌1.1%，布里斯班下跌1%，阿德萊德和珀斯下跌0.8%，達爾文下跌0.6%，霍巴特下跌0.2%。
Chalmers在堪培拉記者會上表示，預算公布前房價和拍賣成交率已經走弱，利率變動和更廣泛經濟環境都是關鍵因素。他認為，外界不應根據最初幾個月的結果，就對未來幾年影響下結論。
他還指出，過去20個月中有15個月房價上漲，按年度計算房價仍在上升，過去5年累計漲幅接近25%。在他看來，澳洲房價長期上漲過程中出現階段性回落並不罕見，過去20年裡至少有7次房價下跌后又恢復。
Cotality研究總監Tim Lawless則表示，當前下行趨勢正在擴大。最初高端市場更弱，但現在中低價位市場也逐漸失去保護。需求下降、掛牌量高於平均水平，正在更明顯地拖累悉尼這個全國最大住房市場。
房價下跌對不同群體意義不同。對首購族來說，價格回落看似提供機會，但高利率削弱了貸款能力，購房門檻未必真正下降。對已有住房家庭來說，資產縮水會影響消費信心，尤其是背負房貸的家庭，會更謹慎地花錢。
CBA也已下調房價預測，預計全國房價從峰值到谷底可能下跌約9%，悉尼和墨爾本跌幅分別可能達到13%和12%。該行認為，市場可能要到2027年才溫和復甦，而這一判斷部分依賴RBA明年開始降息。
Chalmers希望把當前跌勢放回長期周期中看待，但市場關注的是更近的現實：如果RBA繼續加息，買家貸款能力還會受壓；如果投資者繼續撤退，部分房源價格可能進一步鬆動；如果經濟增長和工資表現無法改善，房價回暖也很難迅速發生。
這輪下跌到底是「技術性調整」，還是更深一輪修正，接下來幾個月會給出更清晰答案。春季掛牌量、拍賣清盤率、RBA利率決定和9月季度通脹數據，將共同決定澳洲房市能否止跌。
02
澳洲8月掛牌近27萬套，春季買家議價空間擴大
澳洲春季房市開局前，買家終於等來了更多選擇。SQM Research數據顯示，8月全澳掛牌出售房屋總量達到269,717套，雖然比7月少3.3%，但比去年同期高出12.8%。經過幾年房源緊缺后，市場天平正在向買家傾斜。
與此同時，困境房產掛牌量繼續上升。8月全國困境掛牌增加4.2%，達到4510套，較去年同期高出10%。部分地區漲幅更明顯：首都領地一年激增59.5%，南澳上漲50%，西澳上漲約40%。昆州8月單月增加8.2%，困境掛牌達到1497套，年增幅約25%。
SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，目前數字規模仍有限，不能說明澳洲已經出現大範圍房貸壓力，但趨勢已經改變。困境掛牌增加，疊加總房源上升，意味著賣家之間競爭正在加劇。
布里斯班的變化最明顯。目前當地有20,374套房產掛牌，比一年前多26.5%，為主要首府城市中增幅最大。阿德萊德房源增加24.4%，墨爾本增加22%，悉尼增加13.3%。過去幾年，買家常常因為房源少而被迫快速出價，如今選擇更多，談判空間也更大。
價格端已經開始反映壓力。全國房產要價8月下跌0.1%，布里斯班月跌1.7%，珀斯月跌2.2%。不過，從年度看，布里斯班要價仍比一年前高7.1%，珀斯高8.8%，全國要價也仍高出5%。這意味著市場正在降溫，但還不是全面拋售。
Herron Todd White首席執行官Peter Maloney表示，目前總掛牌量處於2020年以來最高水平，賣家平均讓價幅度約4%，為2023年5月以來最大。典型房屋出售時間也從27天延長至44天。對賣家來說，想成交就必須更現實；對買家來說，議價機會比去年明顯增加。
Christopher認為，春季售房季將成為關鍵考驗。掛牌多、困境掛牌上升、買家信心仍弱，會一起測試賣家的價格預期。如果賣家仍按去年高點報價，房源可能繼續滯留；如果願意降價，交易量可能回升。
這並不代表買家可以隨便「撿漏」。高利率仍壓著貸款能力，銀行審批更謹慎，房價雖有回落，但許多城市仍高於疫情前水平。真正有優勢的，是資金準備充分、貸款預批明確、願意耐心比較房源的買家。春季市場會更熱鬧，但主動權已經不再完全掌握在賣家手裡。
03
CBA警告澳房價可能跌到明年4月，悉尼墨爾本首當其衝
澳洲最大住房貸款機構CBA警告，當前房價下跌還沒有結束。該行最新預測顯示，全國房價可能從峰值到谷底下跌約9%，首府城市跌幅約10%；悉尼和墨爾本將承受最大壓力，分別可能從峰值下跌13%和12%。
Cotality數據顯示，澳洲房價8月已連續第五個月下跌。高利率、房產稅改革和住房可負擔性惡化共同打擊市場情緒。悉尼房價今年以來已下跌6.7%，墨爾本下跌6.3%。CBA高級經濟學家Trent Saunders表示，市場惡化速度比此前預期更快，因此該行下調了各首府城市預測。
CBA預計，悉尼房價到明年4月可能從峰值下跌13%，墨爾本下跌12%。布里斯班、阿德萊德和珀斯這些此前表現強勁的市場，也可能在今年持平或小幅回落。幾乎所有首府城市的價格預計要到2027年才會溫和復甦，漲幅約2%。
利率是決定房市走勢的關鍵。CBA預計，RBA最遲將在11月再次加息，隨後可能從明年5月開始降息。如果這一判斷成立，市場或許會在2027年重新企穩；如果降息推遲，房價復甦也會被拖后。
Saunders認為，隨著房價回落，住房可負擔性和租金收益率會有所改善，部分買家可能重新入市。但在當前階段，買家仍面臨還款壓力和信心不足，賣家也不得不降低預期。
這份預測公布時，澳洲建築審批數據也顯示供應目標承壓。7月建築審批量下降3.6%，新建獨立屋審批下降4.2%。過去一年獲批住房接近21萬套，但若要完成120萬套住房目標，每年大約需要25萬套房產獲准開工。
經濟數據同樣增加了房市不確定性。澳洲6月季度GDP增長0.4%，年增長2.1%，好於部分預期，但人均GDP幾乎沒有改善，生產率仍疲弱。若經濟數據繼續讓RBA擔心通脹，利率維持高位的時間可能更長，房價也更難快速止跌。
對普通家庭來說，這輪下跌帶來的感受很複雜。首購族看到了價格鬆動，卻仍被高利率卡住貸款能力；已有住房家庭則看著最大資產縮水，還要承擔更高月供。房價下跌不一定馬上帶來可負擔性改善，因為真正決定買得起與否的，是房價、收入和利率三者一起變化。
04
家庭規模縮減三居室成主流 多一間卧室最高需備190萬
realestate.com.au最新數據顯示，澳洲部分首府四居室較三居室溢價超200萬，但也有部分區域四居室售價反而低於三居室。 過去40年澳洲家庭平均子女數從3個降至不足2個，對額外卧室的需求持續走低，富餘卧室如今多被改造為家庭辦公空間。
Realestate.com.au經濟學家Megan Lieu表示，當前三居室是全澳諮詢量最高的主流房型，多一間卧室確實會推高房屋總價，四居室住宅的整體市場均價普遍更高。祖母房搜索量上漲也反映出多代同堂需求有所升溫，但購房負擔能力仍是制約大戶型選購的核心因素。
Lieu女士指出，必須考慮到較大的房屋通常位於面積更大的地塊上，這可能也會影響其價值。
昆州的Main Beach、Surfers Paradise和New Farm是全澳換大房門檻最高的區域之一，家庭僅為多一間卧室就要額外準備最高190萬，其中Main Beach的兩居室與三居室住宅價差居全國首位。
悉尼部分熱門區域的單卧室溢價，甚至超過澳洲其他地區一套完整住房的總價，在一些郊區，單元房每多一間卧室需額外支付約160萬，獨立屋的單卧室價差更是達到約200萬。在Barangaroo、Millers Poin、Milsons Point和Elizabeth Bay等郊區，買家在普通單元房中增加一間卧室所需承擔的成本漲幅高達100萬以上。稀缺供應、地段聲望與高端配套持續推高價差。
墨爾本的家庭在購房時，如果能放棄增加一間卧室，便可節省數十萬甚至數百萬。
REA的最新數據顯示，雖然墨爾本大都會區有83個郊區的三居室和四居室住宅中位價差距在10萬或以下，但在Toorak，這一差距高達330萬，這筆錢在該市某些角落足以輕鬆購買多套房屋。
在南澳，有多個物美價廉的區域，多出一間卧室的房價實際上價格反而更低。 Aldinga Beach過去12個月三居室住宅中位價81萬，較兩居室的86.5萬低5.5萬，降幅6.36%；Whyalla Norrie、Coober Pedy的三居室價格也分別比兩居室低0.91%、0.76%。
McCrindle解決方案總監布雷利表示，經濟承受能力和養育子女的成本是生育更多子女的兩大障礙。在社會小家庭化趨勢下，小戶型住宅將更受下一代購房者青睞，家庭規模縮小讓更多人可以選擇小戶型居住，或是轉向多代同堂模式，大眾對大戶型的居住嚮往，最終仍要受實際購買力約束。
*以上內容系網友指點山河自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。