墨爾本房價，真的開始降了。但這一次，最先扛不住的，反而是那些最貴的房子。最新數據顯示，墨爾本高端住宅價格已經從高點下跌超過10%，成為這一輪澳洲樓市調整中跌幅最明顯的板塊之一。與此同時，另一邊的租房市場卻依舊火熱。有些區房價正在往下走，有些區的租金卻一年上漲了數千澳元。墨爾本房地產市場，正在出現越來越明顯的「兩極分化」。
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墨爾本豪宅跌超10%
Cotality最新發布的9月住房數據顯示，墨爾本價格位於前25%的高端獨立屋，目前已經較本輪市場高點下跌約 10.5%。這部分高端住宅的價值大約從 120萬澳元以上開始計算。
悉尼的情況也十分相似，高端獨立屋較峰值下跌約10.7%。相比之下，墨爾本價格最低25%的獨立屋跌幅不到4%。
也就是說，這輪樓市調整並不是所有房子一起跌，而是房子越貴，目前受到的衝擊反而越明顯。Cotality研究主管Gerard Burg表示，悉尼、墨爾本和堪培拉的高價住宅最早開始下跌，到目前為止累計跌幅也依然最大。
而價格較低的住宅和公寓，因為相對容易負擔，仍然受到首次置業者等買家的支撐。
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墨爾本部分高價區房價跌幅
這種變化已經反映到了具體城區。
根據Domain最新房價數據，部分大家熟悉的墨爾本高價區在今年第二季度出現明顯調整。
墨爾本部分高價區房價跌幅
🥇 South Yarra獨立屋中位價：約 $1.855m季度變化：-8.2%
🥈 Brighton獨立屋中位價：約 $2.915m季度變化：-6.6%
🥉 Malvern East獨立屋中位價：約 $1.94m季度變化：-3.0%
Chelsea Heights獨立屋中位價：約 $985,000季度變化：-2.3%
Scoresby獨立屋中位價：約 $997,500季度變化：-0.3%
其中Brighton的獨立屋中位價一個季度就減少約 20.5萬澳元，從312萬澳元降至291.5萬澳元。
South Yarra的獨立屋中位價則跌破200萬澳元，從約202萬澳元下降至185.5萬澳元。
公寓市場也出現類似情況。
Hampton的公寓中位價一個季度下降 11.7%，從約112.1萬澳元跌至99萬澳元，重新跌破百萬大關。
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為什麼越貴的房子，
反而跌得越多？
一個重要原因就是高端買家更有能力等，當利率較高、貸款能力下降，同時市場上的房源增加時，買家沒有必要急著追價。高端住宅買家尤其如此。
如果價格不合適，他們可以推遲購買，甚至直接放棄這套房。
而對於賣家來說，當買家選擇增加、議價能力增強，最終就可能不得不接受更低的價格。另一方面，首次置業者的情況完全不同。
對於預算有限的買家來說，符合政府低首付購房計劃價格門檻的住宅仍然存在較強需求。
因此這一輪調整中，相對便宜的住宅和公寓反而更加抗跌。墨爾本整體房價也在往下走不只是豪宅。Domain數據顯示，今年第二季度墨爾本獨立屋中位價已經下降 3.1%，至約 104.1萬澳元。
這已經是連續第二個季度下跌，也是近四年來最大的季度跌幅。
與2025年12月的市場高點相比，墨爾本獨立屋價格整體已經下降約 4.2%。
公寓相對穩定，中位價約58.7萬澳元，季度僅下降0.05%。Cotality的數據也顯示，現在賣房需要更長時間。
全澳房產掛牌后的中位出售時間已經從一年前的28天增加到 39天，首府城市賣家平均議價折扣擴大至 4.2%。與此同時，市場掛牌房源同比增加18.1%。
簡單來說就是房子更多了，買家更謹慎了，賣家開始需要讓價了。但租房的人可能還笑不出來房價正在下跌，並不代表墨爾本的住房成本也在下降。恰恰相反，租金仍然處於歷史高位。最新PropTrack數據顯示，墨爾本典型掛牌租金已經達到 $600/周。一年下來就是 $31,200。
而一些華人非常熟悉的城區，公寓租金漲幅尤其明顯
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墨爾本公寓租金上漲榜
按照PropTrack截至2026年6月的數據
🥇 Glen Waverley$675 → $750/周一年上漲：$75/周相當於一年多付：$3,900
🥈 Ashwood$680 → $750/周一年上漲：$70/周一年多付：$3,640
🥉 McKinnon$660 → $728/周一年上漲：$68/周一年多付：$3,536
Black Rock$650 → $700/周一年多付：$2,600
Balwyn North$680 → $720/周一年多付：$2,080
Docklands$660 → $700/周一年多付：$2,080
Brighton East$700 → $738/周一年多付：$1,976
Mount Waverley$685 → $720/周一年多付：$1,820
Brighton$725 → $750/周一年多付：$1,300
Southbank$680 → $700/周一年多付：$1,040
可以看到，Glen Waverley、Mount Waverley、Balwyn North等華人比較熟悉的區域都出現在榜單中。
尤其是Glen Waverley，一套公寓按照中位租金計算，現在一年租金就達到約 $39,000
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接下來房價還會跌嗎？
目前最大的變數之一仍然是利率。
澳洲房價已經連續多個月走弱，而高利率持續壓縮家庭借貸能力。
Cotality數據顯示，全國住宅價值截至8月的三個月下降 3.1%，首府城市年銷售量下降5.2%。
與此同時，澳洲通脹仍然高於RBA目標區間，市場對於進一步加息的擔憂並沒有完全消失。
因此對於準備在墨爾本買房的人來說，現在市場確實出現了過去一段時間少見的變化買家選擇更多，議價空間變大，高端市場的價格也已經明顯鬆動。
但對於租客來說，情況可能完全不同。
墨爾本雖然仍是澳洲租獨立屋相對便宜的首府城市之一，但每周600澳元的中位租金已經創下紀錄。
所以這一輪房地產市場調整，真正值得關注的可能不是一句簡單的「房價跌了」。而是貴房子正在領跌，便宜房相對抗跌；買房市場開始降溫，部分熱門區域的租金卻仍在上漲。
你所在的區，現在房價和租金是漲了還是跌了？
寫在最後
總的來看，墨爾本樓市正在出現越來越明顯的分化。高利率和購買力下降，讓高端住宅率先承壓，部分傳統高價區的房價已經出現明顯回調。
但對於租客來說，壓力並沒有因此減輕。房價在跌，租金卻依然處於高位，Glen Waverley、Ashwood等熱門區域甚至還在繼續上漲，買房市場和租房市場正在走出兩種不同的趨勢。
接下來，利率、住房供應和人口需求仍將決定墨爾本樓市怎麼走。對買家來說，選擇和議價空間正在增加；但對租客而言，真正等到租金降下來，可能還需要一些時間。
*以上內容系網友Danny在澳洲自行轉載自聚澳傳媒，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。