澳洲房產稅要大概，投資者恐慌出逃！維州房價澳洲最便宜？首次置業者為入市拼盡辦法
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改善偏遠地區交通基建缺口 促更多人流入緩解城市壓力
澳洲偏遠地區研究所（RAI）最新2026年偏遠地區人口規劃報告指出，若政府改善交通及基礎設施缺口，偏遠地區人口增長在未來三十年內有望增加超過一倍，到2050年或新增620萬人，達到目前全國增長水平的兩倍半以上。
報告呼籲各級政府制訂長遠人口與基建規劃，讓偏遠地區成為澳洲未來增長的重要引擎。
該報告認為，這些人也不僅可推動鄉鎮發展，亦可緩解大城市人口過度集中及生活成本高企問題。
報告指出，州及聯邦政府可通過修補偏遠地區的交通與基建不足，容許更多州際及國際移民流向偏遠地區，從而減輕不斷膨脹的「巨型城市」所承受的住屋、基建及服務壓力。
RAI行政總裁里奇說，政府目前假設未來四十年每五名新增澳洲人中，便有四人會定居首府城市，但這不應是必然結果，我們的模型顯示，如果加強偏遠地區發展，到2050年，偏遠地區可佔全國人口38%至40%；如果採取更具雄心的國家建設方針，這一比例更可升至45%。
這將意味著數以百萬計的人將在偏遠社區生活、工作及投資，同時也能緊張的首府城市住房、基建和服務減壓。
數據顯示，未來四十年澳洲預計新增約1,340萬人口。偏遠地區人口目前佔全國人口36.3%。雖然2024至2025財政年度僅接收了約17%海外移民，但是海外移民仍占偏遠地區人口增長的46.2%，新移入的勞動力主要介乎25至44歲。
里奇說，讓更大比例的移民流向偏遠地區，是緩解大城市壓力的務實方法，從醫護人員、教師到工程師、技工、農場工人及餐飲服務員工，移民及內部遷移者正填補關鍵勞動力缺口，併為他們定居的城鎮和地區帶來新技能、企業與活力。
但是，里奇同時指出，要想實現這樣的目的，偏遠地區需要一套全國人口安置戰略，以找出最能支持可持續增長的地區，作為重點基建投資目標。
報告還提醒要注意偏遠地區人口增長並不平均。
報告指出，目前偏遠地區有超過1,000萬人居住，但部分地區蓬勃發展，另一些卻面對人口老化、人口下降及持續勞動力短缺，好消息是移民和內部遷移正在協助扭轉這一趨勢，通過把工作年齡人口帶到最需要他們的地方，能夠支持地方經濟並維持必要服務運作。
02
維州成全澳最可負擔州，首次置業者為入市拼盡辦法
維州被評為全澳住房最可負擔的州后，越來越多首次置業者把目光投向墨爾本及周邊地區。有人跨州搬遷，有人和兄弟姐妹共同買房，還有人藉助政府 5% 首付計劃，先把進入房市這一步走出來。
澳洲統計局數據顯示，截至第二季度，維州錄得 9407 筆首次置業者貸款承諾，數量居各州之首。雖然較第一季度回落 3%，同期投資者貸款承諾也減少 14.2%，但維州仍是首次置業者最活躍的市場之一。
REA Group 上周把維州列為澳洲最可負擔的州。不過，這個「最可負擔」也只是相對而言。過去 12 個月售出的房屋中，只有約 16% 是典型年收入 127,000 澳元的家庭買得起的，一年前這一比例為 18%。
James Miller 就是跨州入市的人之一。他從布里斯班搬到墨爾本，最終以 522,500 澳元買下 Elsternwick 一套兩居室公寓。他說，如果布里斯班價格一樣，他不會搬家；但在各大首府城市中，墨爾本是他靠單份收入最有機會買房的地方。
他使用澳洲政府 5% 首付計劃，只需準備 26,125 澳元首付。若按傳統 20% 首付計算，他原本需要 104,500 澳元，相當於少準備了 78,375 澳元現金。
19 歲的 Ilana Ascenzo 則和 23 歲姐姐 Olivia 一起買房。她去年才畢業，但已經意識到房價不太可能突然變便宜，於是決定儘早行動。Olivia 自己承擔首付，母親先替 Ilana 墊付部分資金，Ilana 之後再慢慢償還。
維州首次置業者購買不超過 600,000 澳元的房產可免繳印花稅，600,001 至 750,000 澳元之間則可享受優惠。但 REIV 首席執行官 Toby Balazs 表示，墨爾本成交價已經集中在 600,000 澳元附近，現行門檻正在失去效果，應大幅提高或重新評估。
墨爾本最便宜的獨立屋市場仍集中在 Melton、Melton South、Wyndham Vale、Weir Views、Kurunjang、Melton West、Brookfield、Wallan、Millgrove 和 Dallas 等地區。其中 Melton 獨立屋中位價為 570,000 澳元，過去一年上漲 14%。
單元房方面，Albion 中位價 315,000 澳元，是墨爾本最便宜的單元房市場之一。Gardenvale、Carlton、Caulfield East、Travancore、Williams Landing、Melton South、Werribee South、Cairnlea 和 Essendon North 也進入可負擔榜單。
維州的機會確實比悉尼、布里斯班部分市場更多，但首次置業者的故事也說明，今天買第一套房仍然需要家庭支持、政策支持、跨區選擇，甚至跨州搬遷。所謂最可負擔，並不等於輕鬆。
03
澳房產稅改令大批投資者「逃離」！近2成賣房止損，恐推倒租金進一步上漲
聯邦政府的房產稅改正促使投資者退出房市，今年，近五分之一投資者為了止損而出售房產。
澳洲房地產投資專業人士協會（PIPA）的調查顯示，截至8月的一年間，18.3%的投資者至少賣掉了一套房產，目前，62.3%的投資者面臨負現金流。
PIPA主席Cate Bakos表示，投資者撤離房市可能進一步推高租金，因為可供出租的房源，特別是成熟城區的房源，正在繼續減少。
5月預算案宣布取消負扣稅，自2027年7月1日起只適用於新建房屋，50%的資本利得稅減免也將同時結束。
不過，預算案公布前已經持有的房產，其負扣稅安排並不會改變。
Bakos表示，但儘管如此，投資者依然在出售房產，因為稅改、加息和合規成本的增加，讓房產作為長期投資的吸引力有所下降。
如今，計劃未來再買投資房產的投資者比例只有27.8%，低於去年的41%。政府對負扣稅和資本利得稅的改革，是影響他們作出這一決定的最主要因素。
Bakos表示，利率、土地稅和合規成本等持有成本不斷增加，已經讓投資者的財務承受能力感達到極限。
「投資者離場會令租金壓力加劇，主要城市地區受到的影響尤其明顯。」
在出售房產的投資者中，超一半把至少一套房賣給了自住業主，比例遠高於去年的37%，賣給首次購房者的佔比僅為12.4%。
「每一套售出的房產都退出了租賃市場，很多投資者已不願在成熟地區購買投資房產，因為稅務政策發生變化，持有這類房產的成本也已高到難以承受。」
「這意味著，這些地區的租賃房源會越來越少，卻不會得到補充。」
「大多數房產投資者並非腰纏萬貫的巨富，而是普通澳洲人。他們靠一兩套房產，為自己準備一個經濟上能夠自給自足的退休生活。」
近10%的投資者已經把一套或多套房產撤出長期租賃市場，82%的投資者預計，改革會減少所在地區的租賃房源供應。
澳洲房地產買家代理協會（REBAA）主席Zoran Solano表示，房產稅改宣布后，買家入市開始便得「非常、非常猶豫」。
「預算案公布前四至六周，他們接觸的買家就開始減少行動。」
「當時外界對改革內容只是猜測，卻已經足以動搖買家信心，我們看到交易量減少了約20%至30%。」
「市場正在出現一個明顯變化：一些人放棄購買投資房產，轉而考慮升級自住房。自住房免稅，因此成為避開這些改革影響的避風港。」
Solano還表示，隨著越來越多投資房產賣給自住業主，租賃房源數量不斷減少，租金將承受上行壓力。
昆州是投資者出售房產最集中的州，佔比37.1%；維州以29.9%緊隨其後，新州的佔比則明顯升至22.7%。
Bakos表示，雖然稅改把購買新房產的投資者排除在外，但這不太可能將住房供應增加到所需水平。
「購買新房的投資者可能會集中在城市邊緣地區，或選擇密度更高、性質截然不同的房產。」
調查顯示，真正有意購買新房產的投資者並不多。
「投資者並沒有因為買不了成熟房產，就順勢轉向新房，不少人根本不想買新房，而是會把錢投向別的領域。」
她補充道，臨近退休的投資者正在盤算，其他可能帶來更高回報的投資是否更值得選擇。
調查顯示，27.8%的投資者表示，自己如今更可能把資金投入股票、管理基金和養老金等其他資產。
Bakos表示，如果稅改不撤回，市場對房產投資的負面情緒很可能長期存在。
「這是一個重大轉變，借貸能力也受到很大影響。對部分房產投資者而言，預算案公布后，他們的借貸能力已經不足以買下一套房產。」
目前，略高於8%的受訪者需要動用儲蓄，填補投資房產的現金流缺口，另有41.5%的人說自己的現金流「緊張」。
儘管成本上升，大多數投資者仍選擇自行承擔，而不是轉嫁給租客。62.6%的投資者把增加的運營成本中的10%或更少，通過漲租轉嫁出去。
但超過一半的受訪者表示，為應對改革，他們幾乎肯定需要提高租金，以轉嫁部分或全部增加的合規成本。
「投資者一直在吸收這些成本上漲，但調查顯示，這種做法不可能無限期持續下去。」
04
悉尼 Rosebery 翻新房拍賣無人出價，市場分化繼續加劇
悉尼春季拍賣市場並非所有好房都能順利賣出。Rosebery 一套由建築師操刀翻新的四居室家庭住宅，周六拍賣現場雖然有 3 名註冊競買者，卻沒有任何人舉牌，最終流拍。
這套房位於 24 Morley Ave，經過徹底改造，配有彩繪玻璃窗、高挑天花板和玻璃推拉門。廚房使用醒目的 Avocatus Quartzite 檯面，戶外有帶頂燒烤區和游泳池，整體配置並不差，價格指導為 395 萬澳元。
本周悉尼共有 706 套房產參与拍賣。Domain 錄得的初步清盤率為 53%，低於上周的 57%。不過，悉尼月度清盤率已連續兩個月回升，原因之一是賣家逐漸接受必須貼近市場定價，才能把房子賣掉。
The Agency 銷售代理 Chris Skarlatos 表示，這套 Rosebery 房產吸引的主要是周邊城區和 CBD 的年輕職業伴侶，也有一些大房換小房者。買家做了很多功課，卻在拍賣開始後集體沉默。
他說，當時現場的感覺就是大家互相觀望，沒有人願意率先出價。房產底價為 400 萬澳元，賣家準備搬家，希望住得離家人更近。
Skarlatos 認為，目前悉尼市場「兩極分化嚴重」。有些房產因為位置、價格或稀缺性，仍然能賣得非常好；但另一些房產即使翻新完成、配置不錯，也可能因為價格預期和買家信心不足而遇冷。
這種現象和最近悉尼整體市場變化一致。高利率、貸款能力受限、房價下行預期，都讓買家更謹慎。買家不是完全離場，而是更願意等、更敢談，也更不願為情緒溢價買單。
對賣家來說，春季不再自動意味著搶房潮。即使是完成翻新的家庭住宅，也需要把指導價、底價和真實買家承受能力放在一起看。否則，拍賣現場無人出價的情況還會繼續出現。
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