難以置信！5萬就能澳洲買房！抄底墨爾本房子，機會來了？
01
澳洲房價最便宜城區曝光！最低$5萬就能買房，比悉尼停車位還便宜
獨家房市趨勢數據顯示，全澳目前只有222個城區的房屋售價仍在35萬澳元以內。
價格最低的是一個農業邊境城鎮，在那裡買房的花費甚至低於在悉尼購買停車位所需的首付。
報道稱，價格最低的是新州New England地區的Boggabilla，該地房屋中位價僅為50,000澳元。不過，這一中位價建立在過去一年僅11筆交易的基礎上。
全澳共有7個城區的房屋成交價低於100,000澳元，但它們的交易量通常極低。
包括Coffs Harbour的Seelands公寓，價格為65,000澳元（10筆交易）；遠西新州的Gulargambone，價格為66,000澳元（16筆交易）；以及南澳的Coober Pedy和Andamooka，價格分別為68,750澳元（66筆交易）和70,000澳元（13筆交易）。
昆州最便宜的房產位於Cunnamulla，為145,000澳元（18筆交易）。維州的位於Mallee的Minyip，為173,500澳元（10筆交易）。
塔州的位於西海岸礦業中心Rosebery，為202,500澳元（34筆交易）；北領地的位於Dundee Forest，為195,000澳元（13筆交易）。
面對利率飆升，追求收益的投資者可能會覺得這些廉價地區市場在紙面上極具吸引力。
Walgett和Collarenebri（均位於新州）的毛租金收益率最高分別達到16.5%和16.1%。西澳Newman的公寓售價為300,000澳元，收益率則達到14.3%。
昆州的Dysart和Middlemount同樣有高回報，前者的獨立屋中位價為250,000澳元，後者的公寓中位價為180,000澳元。
但全澳領先的房地產分析師兼Hotspotting董事總經理Tim Graham警告，單一產業城鎮和偏遠市場的超高收益率，可能只是危險的「收益率陷阱」。
「低於500,000澳元的市場不會一夜消失，但其中質量較好的部分會消失。」
「我預計，未來三至五年，低於500,000澳元的城區數量將降至兩位數，而真正適合投資的市場會最先消失。」
「最後留下的，往往是那些規模小、位置偏遠或高度專業化的市場。它們之所以便宜，通常是有原因的。」
Tim Graham提醒買家，暫時性的礦業繁榮或高租金回報，並不等於長期資本增值潛力。
Middlemount和Dysart都是單一產業城鎮，前者超過50%的就業居民從事煤炭開採，後者的比例為44%。
一旦全球大宗商品市場或就業模式改變，當地的高收益率可能迅速消失。
他說：「收益率可能一直看起來非常驚人，直到僱主、大宗商品價格或勞動力模式發生變化。單一產業城鎮的廉價房產，不等於多元化經濟中的低估房產。」
「上一輪礦業繁榮留下的教訓是，10%或12%的收益率有時是風險溢價，而不是便宜貨。當地經濟越集中，投資者就越需要因承擔風險而獲得額外回報。」
即使在Cunnamulla這樣的農業內陸城鎮，Tim Graham也建議買家先想清楚：將來出售時，究竟會由誰來買這套房子。
「買入價是145,000澳元或180,000澳元時，最重要的問題不是『我能多便宜地買到它？』，而是『七年或十年後，誰會從我手中買走它？』」
「入場價格很重要，但退出時能否找到買家同樣重要。」
Tim Graham建議，與其押注單一產業礦業城鎮或極偏遠的內陸地區，尋求低價房產的買家不如尋找由醫療、教育、國防和基礎設施支撐的多元化地區中心。
「如果我有500,000澳元，而且只有一次投資機會，我會選擇在Rockhampton買一套優質的成熟住宅，而不是在單一產業城鎮追逐兩位數收益率。」
「價格讓你進入市場，但多元化經濟才為未來需求提供支撐。」
他還建議關注Townsville這樣的經濟強勢的地區，而不是Port Douglas這樣的度假中心。
Port Douglas的公寓售價為370,000澳元，表面收益率達到7.3%；Townsville公寓中位價為500,000澳元，但背後有規模龐大的機構基礎設施，包括國防、醫療、港口擴建和物流。
「如果必須二選一，我會選Townsville。Port Douglas可以帶來很好的表面收益率，但Townsville背後需求的深度和多樣性更讓我有信心。」
「便宜應該只是篩選條件，不應成為投資邏輯。真正的機會，是找到價格可負擔、需求上升、就業和基礎設施良好、租賃市場緊張的地方；這些因素才可能讓廉價市場變成有價值的市場。」
02
澳洲房價已連跌6個月，若跌幅達到15%樓市將承受哪些連鎖衝擊？
澳洲全國房產價值9月已比3月峰值低5.2%，房地產市場明顯轉入下行。這也引發了聯邦反對黨黨魁Angus Taylor的擔憂，他形容房地產市場正處於「自由落體」狀態。
如果換算成金額，按Domain房產價格系列計算，一套典型住宅如今的價格大致相當於一年前的水平。
要看清這輪跌勢，還需要把價格變化放在更大的背景下審視。
這輪房價下跌之所以引發爭議，部分原因在於它與聯邦政府5月預算案公布的房產稅改革有關。
但本輪市場下行並不是由這項改革開啟的。在此之前，澳洲大多數地區的下行周期已經形成，時間點是在2月首次正式加息之後。房價3月見頂，此後已連續下跌6個月。
財政部專家估計，預算案提出的負扣稅和資本利得稅收緊規則，會在「幾年時間」內把房價壓低約2%。這一估計與早先的獨立分析相符，而這些專家判斷應被視為有效。
截至2020年的30年裡，利率整體走低，推動房價長期上漲；每次降息都會提升買家的借貸能力。由此看來，加息是今年房價下跌的主要驅動因素。
澳洲聯邦儲備銀行（RBA）上周加息，這是今年第4次。金融市場預計，11月或2027年還會至少再加息一次。
因此，許多專家預計房價還會繼續下跌。Cotality研究總監Tim Lawless就認為，整體下跌10%至15%是「相當合理的估計」。
這輪下行是澳洲短短20年內的第5次。如果15%的跌幅最終實現，房產價值的下滑將超過此前任何一次下行期。過去幾輪下跌通常從峰值到谷底減少5%至10%；相比之下，美國全國房價在2006年至2011年間下跌超過25%。
不過，澳洲房價前景仍需放在更大的背景中衡量。一項廣受認可的指數顯示，全國房產中位價（房屋和公寓合計）自2020年以來上漲了78%。即使本輪下行最終達到15%，房價也只是回到2024年初的水平。
這確實可能讓部分近期首次置業者陷入負資產，也就是未償還房貸高於房屋價值的情況。
風險最高的將是那些在2025年只付了小額首付就買房的首次置業者，例如通過聯邦政府5%首付計劃購房的人。澳聯儲在上周的《金融穩定評估》中也指出了這一風險。
不過，直到最近，大多數首次置業者仍需支付20%的首付。而且，澳洲大部分房屋在2024年時已經由現有業主持有。
因此，即使房價下跌15%，絕大多數自住業主和房東仍會保有房屋凈值。2020年或更早買入並持有的房產，即使在這一情境下，通常仍會遠高於原始買入價。
對準備首次買房的人來說，房產價格下降按理應是值得慶祝的消息。
然而，至少在澳洲最大的幾個城市，跌得最厲害的是市場高端房產，入門級住宅的跌幅反而較小。
Cotality最新分析顯示，悉尼價格最高的四分之一房產，跌幅比價格最低的四分之一房產多5.3個百分點；墨爾本的差距則為6.6個百分點。
與此同時，利率上升雖然會壓低房價，也會削弱潛在買家的借貸能力。
所以對大多數首次置業者而言，房子價格稍微低一些，並不代表就更買得起。
這輪市場下行中，部分最大受益者將是那些得到父母大量資金支持的首次置業者。
如果無需背負巨額房貸便能入市，這個幸運群體既能享受加息壓低房價帶來的好處，也能免受房貸成本壓力影響。
和過去的下行期一樣，買家暫緩入市、等待房價回升，導致交易量不斷萎縮。
Westpac報告稱，交易量同比下降17%。
在這樣的市場環境下，潛在買家也可能因為期待房價進一步下跌而推遲行動。
房價下跌、交易減少的雙重影響疊加起來，給房地產行業造成更大衝擊。甚至有報道稱，一些房地產經紀人開始挨家挨戶尋找生意，希望促成交易。
從更廣的層面看，市場下行還會擠壓州和領地政府的稅收收入。這些政府目前已經高度依賴印花稅。
例如在新州和維州，2022至2023年度，印花稅占州內各項收入的18.5%至22.5%。市場繁榮以來，這一比例很可能已經進一步上升。
因此，要求各州削減支出的呼聲可能會越來越大。人們只能希望，這能讓澳洲各級政府重新考慮以廣泛徵收的土地稅取代印花稅——經濟學家幾乎一致支持這一做法。首都領地已經開始沿這條路推進。
這樣既能為州和領地政府提供更可靠的收入來源，也能減少房主在自身情況發生變化時搬家的阻力。
更重要的是，廣泛徵收的土地稅制度能夠抑制土地投機和囤地，使房產市場更加穩定，不易陷入繁榮與暴跌的循環。
03
墨爾本樓市降溫、房價低於悉尼，潛在買家諮詢量卻穩居第一
墨爾本樓市降溫之際，州際買家的興趣卻成為市場的一大亮點。
Domain按各州及領地找房者對外州房產的諮詢量進行排名。結果顯示，來自昆州、新州、西澳、南澳和塔州的潛在買家，搜索目標均以墨爾本居首。
這對長期被視為全國首屈一指房地產市場的悉尼來說，或許不是一個特別體面的結果。
大多數潛在買家會把「墨爾本」作為一個地區來搜索；但北領地買家的目標更具體，諮詢大多集中在墨爾本北部城區Roxburgh Park。
相比之下，維州居民最常尋找的是新州邊界附近的Albury房產；來自首都領地的買家，則對新州城鎮Murrumbateman的諮詢最多。
專家認為，墨爾本相對實惠的房價吸引了多類州際買家，包括用出售家庭住宅所得資金置換小房的買家、為職業發展而來的工作人士，以及看中性價比和掛牌租金的投資者。房屋和公寓的掛牌租金目前都達到每周600澳元的歷史新高。
最新Domain房價報告（Domain House Price Report）顯示，墨爾本獨立屋中位價在6月季度下跌3.1%，至1,041,205澳元。相比之下，悉尼為1,733,891澳元，布里斯班為1,212,562澳元，阿德萊德為1,125,070澳元，珀斯為1,183,108澳元。
中位價低於墨爾本的首府城市只有堪培拉、霍巴特和達爾文。其中，堪培拉的1,037,766澳元僅以微弱差距低於墨爾本；霍巴特為818,557澳元，達爾文為612,732澳元。
墨爾本買家代理Andrew Date是Industry Insider Property創始人。隨著諮詢量增加，他每年協助約6至12名州際客戶。
Date說，客戶目前認為墨爾本既負擔得起，又很划算。
他的公司專做墨爾本高端城區的高檔房地產、家庭住宅和投資房產。最近，他還協助州際客戶買下一處位於市區Guildford Lane 16-18號的六層倉庫改建物業，帶有屋頂露台，將作為客戶在墨爾本的落腳點。
另一對年輕的專業人士夫婦因工作搬到墨爾本，並希望住在South Yarra，於是委託Date尋找一棟單面臨街的房屋。
Date表示，悉尼買家通常認為墨爾本物有所值，原因是當地房價比悉尼低得多。
他說，一戶客戶是需要在兩座城市之間工作、正在尋找墨爾本豪華公寓的家庭，他們認為現在是買入的好時機；另一名客戶則是尋求均衡投資的投資者，目前正考慮市中心聯排別墅帶。
墨爾本本地投資者可能會因為該市表現落後于其他城市而感到卻步，但Date認為，精明的外地投資者反而把這視為入場時機。
在Date看來，投資者看重的首先是性價比。對於一座約有500萬人口的城市，當前的價格水平和近期租金回報率上升，讓他們相信現在正是投資的好時候。
他補充說，許多受過良好教育的投資者明白本地投資者信心不足，而這種局面也會帶來機會。
墨爾本買家顧問、Chamberlain Property Advocates董事Wendy Chamberlain，幫助一些年長的州際買家用出售主要住所所得的錢款完成搬遷。
她說，許多客戶是縮小住房者，喜歡墨爾本的生活方式：這裡有活力十足的城市氛圍、劇院、娛樂、體育和餐廳，公共交通便利，出行也相對輕鬆。
她表示，隨著房價變得更可負擔，不少人也把握機會搬到離家人和朋友更近的地方。
此外，墨爾本的教育機會也是吸引力之一，Chamberlain說。
她最近為一名為靠近親人而搬到墨爾本的客戶買下一套公寓，從而讓其孩子能夠上大學。
Chamberlain說，房屋所在城區需要靠近市中心，以滿足父母的需求，同時還要鄰近火車或電車，方便孩子去大學。
她說，房子本身還必須易於打理、可以拎包入住，附近配套設施齊全。最終，她為客戶找到了一套未公開上市、價格理想的公寓。
Chamberlain說，她的州際客戶已經在Richmond、Elwood、Brunswick、Carlton、Parkville、Fitzroy、Northcote、Port Melbourne、St Kilda East、Middle Park、Albert Park、Prahran和South Yarra買下房產，範圍從三居室住宅到一居室公寓。
她說，客戶喜歡親自到墨爾本，查看她篩選出的「值得購買」的房產。
「他們一定要在決定購買前親自查看，不僅要看看房子和周邊區域，甚至還要了解街道環境。」她說。
Buxton Albert Park負責人Nancy Yang說，買家會利用周末到墨爾本看房，因為他們在那裡購房時感受到的壓力「要小得多」。
Yang說，阿德萊德、布里斯班，尤其是黃金海岸等地的買房競爭仍然激烈，因此一些買家認為，在墨爾本買到理想住房的機會更大。
上一季度，約有20名州際買家通過Yang及其團隊完成購買。她說，其中包括被墨爾本偏低空置率吸引的投資者；6月的空置率為1.2%。
這些買家傾向於選擇精品公寓，條件是維護費用低、租金回報強勁且收益率高。
Yang補充說，他們更看重建築物的質量和狀況、銷售合同是否「清晰」，以及投資某些建築或片區可能面臨的未來風險。
她說，無法親自看房的買家會使用Domain的Matterport 3D看房服務，讓客戶進行虛擬瀏覽；他們也可以通過FaceTime，或觀看其買家顧問提供的視頻來了解房產。
Yang說，3D看房服務能讓買家核對房屋尺寸，確認傢具和家電是否放得下，也能為盡職調查留出更多時間。
「我認為，Matterport不僅對州際買家有幫助，對本地買家也同樣有用。通常看房時間非常短，你最多可能只有20至30分鐘，卻要為人生中可能作出的最大決定進行考察。」她說。
04
澳洲房價已連跌整半年了，真正的考驗卻可能剛開始
澳洲房地產市場正在經歷新一輪調整。數據顯示，2026年9月，全國房產總價值較3月峰值下降約5.2%，房價已連續6個月走低。專家警告，如果後續跌幅擴大到10%至15%，受影響的將不只是房主的賬面財富，首次置業者、房產交易、經紀行業乃至州政府財政都可能受到波及。
不少人以為，這輪下跌是聯邦政府5月預算案提出房產稅改革后才開始的。實際上，多數地區的下行趨勢在今年2月首次加息后就已逐漸形成，房價在3月見頂后連續下跌。
聯邦政府提出收緊負扣稅和資本利得稅規則后，市場一度擔心房價遭受二次打擊。不過財政部的估計顯示，這些稅制調整在未來幾年對房價的影響約為2%，遠不及利率變化的衝擊。
過去30年，澳洲利率長期下行，貸款成本走低提高了購房者的借貸能力，成為房價上漲的重要推手。如今利率方向逆轉，借貸成本上升，正在反過來壓制市場。澳洲聯儲（RBA）2026年已連續4次加息，市場仍在關注是否會進一步收緊。
Cotality研究總監Tim Lawless認為，如果利率長期維持高位，全國房價從峰值回落10%至15%是一個合理的情景。若真的跌到15%，將超過以往幾輪調整的常見幅度，此前從峰值到谷底通常約為5%至10%。
不過，即便跌15%，過去幾年的漲幅也不會全部抹去。數據顯示，澳洲全國住宅中位價自2020年以來累計上漲約78%，回調15%后，房價大致只是回到2024年初附近的水平，而不是回到疫情之前。
房價下跌最值得警惕的風險之一，是部分近期購房者可能陷入「負資產」，也就是房屋市價低於剩餘房貸餘額。
低首付購房者首當其衝。例如通過聯邦政府5%首付計劃買房的首次置業者，本身的房屋凈值緩衝就很薄，一旦房價明顯下跌，房屋價值與貸款餘額之間的差距會迅速縮小。澳洲聯儲近期發布的《金融穩定評估》，也特別關注了高貸款價值比（LVR）借款人的風險。
相比之下，持有房產多年的業主處境要好得多。過去多數首次置業者仍需支付約20%的首付，而且澳洲大量住宅早在2024年之前就已由現有業主持有。即便出現15%的回調，這些人通常仍保有一定凈值，尤其是2020年或更早買房並一直持有的業主，房產價值大概率仍高於當年買入價。
這可能是本輪調整中最值得首次置業者留意的問題。很多人以為房價下跌就意味著買房更容易，現實卻是房價與貸款成本可能同時朝著不利於買家的方向變化。
Cotality數據顯示，悉尼和墨爾本的高端住宅跌幅明顯大於入門級住宅。悉尼價格最高的25%房產，跌幅比最低的25%多5.3個百分點，墨爾本的差距更是達到6.6個百分點。也就是說，普通首次置業者真正關注的入門級住宅，降價幅度反而沒有高端市場明顯。
與此同時，加息又削弱了購房者的借貸能力。對嚴重依賴銀行貸款的年輕買家來說，房價下降並不意味著購房負擔同步減輕。
反倒是能獲得父母或家庭較大資金支持的買家更佔優勢。他們可以減少貸款規模，既享受房價回落帶來的成本下降，又能降低加息對每月還款的衝擊。完全依靠銀行貸款的年輕人，則可能發現房價下跌的好處大部分被更高的借貸成本抵消了。
房價持續走低，還會進一步冷卻市場。當買家認為價格仍有下跌空間，一部分人會選擇暫緩入市，等待更低的價格。
Westpac數據顯示，房地產交易量同比下降17%。成交減少意味著賣家需要更長時間尋找買家，經紀人的成交機會也隨之減少，一些經紀人已開始更主動地尋找潛在客戶。如果市場持續低迷，影響可能從房主和買家擴散到整個房地產服務行業。
房地產下滑不隻影響家庭，也會削弱州政府的收入，其中一個重要來源就是印花稅。2022至2023財年，印花稅收入約佔新州政府收入的18.5%，維州約佔22.5%。
房市火熱時，土地和房產交易能為州政府帶來可觀的印花稅收入。但一旦房價下降、交易減少，這部分稅收就會面臨壓力。房地產周期因此不僅關係到買賣雙方，也牽動著州政府的財政狀況。
如果州政府過度依賴印花稅，房市轉弱時財政收入就容易大幅波動。因此有觀點主張，可以逐步擴大土地稅的覆蓋範圍，減少對交易環節徵稅的依賴。
相比一次性繳納的印花稅，土地稅能提供更持續的財政收入，也可能減少一些房主因高額印花稅而不願搬家的情況。支持者還認為，廣泛徵收土地稅有助於降低囤地和土地投機的吸引力，在一定程度上削弱房地產市場的周期性波動。首都領地（ACT）已開始朝這一方向推進稅制改革。
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