澳洲這地買房新規落地！買家賣家都受影響！海外買家稅也要變了
自從維州宣布房產拍賣底價新規后，不少墨爾本買家就一直在關注：這項新規到底能不能真正解決房產中介低報價的問題？
如今，隨著新規正式生效，賣家必須在拍賣前至少7天公開底價：墨爾本的房產拍賣市場
也迎來了新變化！
還有一個消息事關海外買家相關房產稅費，維州政府又提出重新審查的計劃。
與此同時，一份最新調查報告發現，維州超過9000家不符合資格的企業：竟然獲得了
約2.57億澳元補助…
墨爾本買房規則要變！
維州出手整治房產低報價
拍賣底價更透明！
墨爾本買房，又多了一項需要留意的新規。
維州此前推出
拍賣底價披露要求，
賣家需要在拍賣前
按規定公布底價！
讓買家能夠更清楚地了解房屋的價格預期，減少競拍過程中的信息不透明問題。
新規正式實施后，市場最先關注的，是房產中介和賣家能否按要求落實新的披露規定。
10月12日的一項媒體檢查發現，在約394套當周計劃拍賣的維州房源中：有42套在檢查時
尚未公布底價，
佔比約10.7%！
也就是說，在被檢查的房源中，約每10套就有1套當時還沒有披露底價。
部分中介表示，賣家對新規定不夠熟悉，或者對具體執行要求存在疑問。
這也意味著，新規實施后，市場仍需要時間適應，賣家和中介如何落實要求，成為買家關注的焦點。
除了新規執行情況，
墨爾本拍賣市場本身也出現了
一些值得關注的變化！
根據Realestate.com.au的數據，當周墨爾本預計只有452套住宅參加拍賣。
這一數字處於近三年來
10月同期的較低水平！
與此同時，上一周墨爾本拍賣清盤率降至49.3%，跌破50%。
清盤率是觀察拍賣市場表現的一項指標，清盤率下降，可能意味著部分房源未能在拍賣中成交，也可能反映買家出價與賣家預期之間存在差距。
不過，清盤率並不能單獨說明所有房屋都在降價，也不能據此判斷整個市場的實際成交情況。
Realestate.com.au高級經濟學家Angus Moore的市場報告還顯示：墨爾本9月新掛牌房源
數量下降了14%，
但整體掛牌房源數量
仍增加了1.2%！
這兩個數字並不矛盾，新掛牌數量反映的是當月新進入市場的房屋，而整體掛牌庫存還包括此前已經上市、至今仍未售出的房源。
當新掛牌房源減少、整體庫存卻繼續增加時，可能說明部分房屋在市場上停留的時間更長，出售速度有所放緩。
報告顯示，
墨爾本房屋的平均銷售時間，
已經從2025年的
29天延長至約37天！
對於賣家來說，房子可能需要更長時間才能賣出；對於買家來說，這意味著可以有更多時間比較不同房源，而不必因為擔心錯過機會就倉促決定。
報告中另一項受到關注的數據，
是墨爾本房價中位數的變化！
根據報告，墨爾本房屋、單元房和公寓合計的房價中位數，今年9月為81.9萬澳元；一年前為861,588澳元。
兩者相差42,588澳元，
降幅約為5.2%…
需要注意，房價中位數下降，並不代表每套房子都跌了4萬多澳元，也不意味著所有城區和房型都出現相同幅度的下跌。不同區域、房屋類型和房屋狀況，仍可能呈現不同走勢。
報告還將買家需求變化與利率、購買力及政策因素聯繫起來。當貸款成本增加，部分購房者的借款能力可能受到影響，也可能因此重新評估預算。
如果買家認為市場仍有議價空間，也可能選擇繼續觀望，而不是急著參加拍賣。
目前，還不能判斷新規和市場降溫存在直接關係，但對準備買房的人來說，接下來更值得觀察的是：賣家是否逐漸適應新規，
房產廣告價格與儲備價之間的
差距是否發生變化，
以及買家能否獲得更多價格信息！
買房不僅要看房價，還要算上稅費等各項成本，而對於部分海外買家來說：維州接下來可能
出現的稅費政策變化，
同樣值得關注！
維州宣布重新審查海外買家稅
外國投資者買房政策或迎變化！
在澳洲買房，房價、貸款利率和印花稅一直是大家關注的重點。
但對於部分海外投資者來說，
購買維州住宅還可能
涉及額外的稅費！
這些費用不僅增加了購房成本，也一直是維州房地產行業討論的話題，最近，維州政府釋放出一項新的政策信號：如果工黨在11月州選舉中連任，
政府計劃重新審查針對海外業主
和外國購房者的相關房產稅費！
消息公布后，房地產行業對此表示歡迎，但也有人認為，僅僅重新審查稅費，未必就能解決維州住房建設面臨的所有問題。
維州財政部長Colin Brooks表示，如果工黨政府在11月28日的州選舉中連任，將重新審查兩項與海外業主和外國購房者有關的稅費。
第一項是Absentee Owner Surcharge，也就是缺席業主附加稅。
這是一項州土地稅附加稅，適用於符合相關條件的非居民及外國個人、公司和信託等持有的維州土地。
第二項是Foreign Purchaser Additional Duty，即外國購房者額外印花稅。
符合相關條件的外國買家在購買維州住宅物業時，除了通常需要繳納的印花稅，還可能需要額外支付這項稅費。
外國購房者額外印花稅目前為房產應稅價值的8%。
換句話說，對於需要繳納這項附加稅的買家來說，買房時的稅費負擔可能明顯高於只需繳納普通印花稅的買家。
不過，具體是否適用這些稅費，需要根據購房者身份、房產情況和相關法律規定判斷。
此次審查計劃並不只是討論稅率高不高，還將研究現行稅費對房地產投資和住房建設造成了什麼影響。
根據財政部長的說法，審查將涉及：相關稅費如何徵收；
這些稅費對外國投資的影響；
稅費是否影響住宅建設項目；
現行政策對首次購房者產生了什麼影響。
維州政府面臨的一個重要問題，是如何增加住房供應，設定的目標是在十年內建成80萬套住房，但目前每年的住宅建設量約為5.5萬套。
房地產行業認為，如果建設成本過高、審批程序複雜，或者開發項目難以獲得足夠投資，即使政府希望增加住房供應，也未必能輕鬆實現目標。
澳洲住房工業協會維州執行主任Keith Ryan表示，維州現有稅費、監管成本及其他收費，對住宅開發成本造成了不小的壓力。
他指出，在墨爾本，一個典型的新建房屋及土地項目中，政府稅費、監管成本和收費合計可能超過項目成本的40%。
行業人士認為，這些成本可能影響開發商的投資決定，也會增加新住宅的建設難度。
對於政府準備重新審查
海外買家相關稅費，
房地產行業總體持歡迎態度！
不過，業內人士也提醒，政策調整不一定能夠立即推動大量新房開工。
Keith Ryan認為，降低缺席業主附加稅可能有一定幫助，但單靠這一項調整，很難讓所有中高密度住宅項目變得可行，除了稅費，開發商還面臨建築成本、監管要求、審批時間和融資等多方面挑戰。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee也表示，外國投資過去曾對墨爾本CBD的部分公寓建設發揮重要作用。
她認為，過去的政策變化令部分海外投資者對澳洲市場望而卻步，要重新吸引他們回來並不容易。
澳洲房地產委員會維州執行主任Cath Evans則表示，維州需要進一步改善房地產稅費環境、恢復投資者信心，並讓住宅、工作場所及基礎設施項目更容易落地。
該機構還引用估算稱，2023年缺席業主附加稅翻倍后，維州損失的經濟活動可能達到50億澳元。
這屬於行業機構提出的估算，並不意味著該金額已被政府作為確定的財政損失確認。
除了重新審查相關稅費，
維州政府還準備更新一項
與可負擔住房建設有關的指引！
根據財政部長的說法，符合Development Facilitation Program（DFP）條件、建設可負擔住房的開發商：在施工期間可能獲豁
免繳納缺席業主附加稅！
DFP是一項針對符合條件項目的規劃審批機制，可以為部分開發項目提供加快審批的路徑。
不過，這項安排有明確限制，並不是所有開發商都可以自動獲得豁免。
澳洲住房工業協會維州執行主任表示，符合DFP條件的項目通常需要達到一定投資規模：墨爾本項目一般至少涉及5000萬澳元投資，維州地區項目則一般至少涉及1500萬澳元，同時還需要符合項目類型等要求。
政府預計在進入選舉看守期前更新相關指引，這是否意味著海外買家以後買房會更便宜，目前還不能這樣判斷。
首先，政府提出的是有條件的政策審查承諾，並沒有宣布取消外國購房者額外印花稅，也沒有公布新的稅率。
其次，
即使未來調整相關稅費，
也不意味著房價
一定會上漲或下跌！
房價還受到利率、住房供應、就業、買家購買力以及區域需求等多種因素影響。
對於在維州持有房產、考慮海外投資，或者關注澳洲住宅建設的人來說，接下來值得觀察的是，如果工黨連任，政府是否會提出具體的稅費調整方案，以及這些調整究竟適用於哪些人、哪些房產和哪些開發項目。
目前，這項政策仍處於承諾和計劃階段，最終變化還有待後續公布。
海外買家稅費是否調整，還要看後續政策如何落實。而說到政策執行，維州最近公布的另一項調查：也揭開了政府補助審核
和監管方面的問題！
維州疫情補助曝出大問題！
9000多家企業不符資格
2.57億澳元被錯誤支付！
疫情期間，維州政府曾向企業發放大規模經濟援助，幫助商家應對反覆封鎖帶來的經營壓力。
然而，最新公布的一份反腐敗調查報告，卻揭開了這項補助計劃背後的嚴重問題：超過9000家不符合資格的企業，
竟然獲得了總額約
2.57億澳元的政府補助！
更令人關注的是，調查還發現，相關部門的高級公務員沒有將這筆疑似重大資金損失的完整情況及時告知負責該計劃的部長，部分信息甚至沒有如實提供給監察機構。
根據IBAC公布的特別調查報告，疫情期間，維州政府曾向企業提供數十億澳元的經濟援助。
當時，企業需要滿足相關條件才能申請補助，其中一項重要要求是完成商品及服務稅（GST）註冊。
但調查發現，2021年至2022年期間，政府部門工作人員已經懷疑，部分企業可能通過追溯修改GST註冊日期的方式，達到補助申請條件。
當時的初步估算顯示，
可能涉及約2.85億澳元的錯誤支付！
進一步調查發現，約2.57億澳元最終支付給了超過9000家不符合資格的企業。
這意味著，原本用於幫助企業渡過疫情難關的公共資金，有相當一部分流向了不符合相關申請條件的企業。
需要注意的是，調查認定這些企業不符合補助資格，並不等於已經證明每一家企業都故意詐騙，報告所揭示的核心問題，還包括補助計劃設計、資格審核及政府內部管理方面的漏洞。
這次調查引發關注的另一個原因，是相關問題在政府內部被發現后，信息並沒有得到充分披露。
IBAC報告指出，當時有三名公務員在向負責產業支持事務的部長Martin Pakula提交簡報時，沒有完整披露有關疑似GST註冊日期追溯修改及資金損失的信息。
IBAC在報告中強調，公務員應當向政府提供坦誠、充分的建議，這對於保護公共資金、預防欺詐和腐敗至關重要。
調查還發現，相關公務員沒有向維州監察專員完整披露有關信息。報告還指出，Ben Carroll於2022年接任相關職務后，曾收到有關補助計劃的簡報。
這些簡報錯誤地表示，
相關計劃沒有發生錯誤付款！
Carroll表示，他在調查報告公布前一天獲悉IBAC的調查情況，並對調查結果感到意外。希望公務員無論面對自己還是其他部長，都能夠坦誠提供建議。
這也讓此次事件的關注點不再局限於補助審核本身，而是進一步涉及政府內部的信息傳遞、問責機制，以及公共部門是否能夠及時向決策者報告重大問題。
這份報告的重點不僅是資金被錯誤支付，還包括政府部門在發現問題后，是否履行了應有的報告和管理責任。
報告公布后，維州反對黨領袖Jess Wilson表示，這進一步反映了她所認為的工黨政府在疫情期間管理納稅人資金方面存在問題。
疫情補助原本是為了幫助企業維持經營、緩解封鎖期間的經濟壓力，但這次調查顯示，補助計劃在資格審核和內部監督方面出現了嚴重問題，與此同時，政府內部也未能及時、完整地掌握相關情況。
對於維州居民來說，這起事件引出的關鍵問題是：公共資金究竟如何審核、如何監督，以及一旦發現錯誤支付，政府能否及時採取行動。
對於在墨爾本生活的人來說，房產價格、購房稅費和政府政策，它們都可能影響個人和家庭的實際安排。
這些事情不會一夜之間改變所有人的生活，但值得大家持續留意。
畢竟，買房要算清楚成本，
投資要看清楚規則，
而公共資金如何使用，
也與每一位納稅人息息相關！
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