新州偏遠地區租房需求激增，2036 年 $300 萬房價或成常態！維州拍賣新規生效，墨爾本掛牌量暴跌 60%
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維州房產拍賣新規正式落地，墨爾本拍賣市場迎來多年來最為冷清的行情。 realestate.com.au 的數據顯示，本周僅有 452 套住宅安排拍賣，同比大幅暴跌 60%。上周拍賣清盤率回落至 49.3%。REA 發布的市場簡報還提到，墨爾本 9 月住宅新增掛牌量減少 14%。
與此同時，地產業內知名人士發出警告：Ben Carroll 政府推出的新規，要求賣家拍賣前 7 天披露底價，但一旦拍賣競價開啟，這條規則很可能形同虛設。
Barry Plant 首席拍賣師 James Hatzimoisis 介紹，拍賣新法 10 月 1 日起開啟兩周寬限期，寬限期已於周四結束，但大量買家仍對規則感到迷惑。 「拍賣一旦開始，很多新規就被拋到腦後。」 「賣家雖然提前公示底價，競價可以高於該價格，但這不代表賣家必須成交。無論法規怎麼寫，賣家依然可以選擇高於或者低於公示底價出售房產。」
墨爾本春季拍賣清盤率跌破 50%，反映市場處境艱難。 他認為當下並不是推行這套複雜法規的合適時機。
「行業需要應對大量變數，新規條文模糊，實操細則不清，理解門檻很高。遺憾的是，法案撰寫不夠明確，沒有清晰界定操作標準。」
「這對買家而言並非利好，拍賣本是房產出售、讓買家看清市場競爭最透明的渠道。」 Balazs 稱協會正和維州消費者事務局（Consumer Affairs Victoria）協作，幫助房產中介理解新規，但細則繁雜，落地挑戰重重。
realestate.com.au 高級經濟學家 Angus Moore 表示，墨爾本市場依舊疲軟，房價持續下行。這份市場簡報由 Moore 撰寫。數據顯示，儘管新增掛牌大幅萎縮，墨爾本整體存量掛牌量環比小幅上漲 1.2%。 房屋平均銷售周期拉長至 37 天，2025 年同期僅 29 天。 「更值得關注的是，房價下跌效應顯現，越來越多房源最終以低於初始掛牌價成交。」
報告指出，除澳式足球總決賽周末之外，墨爾本拍賣清盤率連續數月徘徊在 50% 上下。 9 月墨爾本住宅中位價（含獨立屋、單元房、公寓）為 81.9 萬澳元，對比一年前的 861,588 澳元下跌 5.2%，一年縮水 42,588 澳元。 報告分析，累計四次加息（含 9 月加息），疊加聯邦 5 月預算案對負扣稅、資本利得稅的調整，削弱買家購房需求與貸款能力。
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1 年暴漲 1.85%！新州偏遠地區租房需求激增，租金水漲船高
過去一年，新州偏遠地區幾乎所有城鎮租金全線走高。不少租客承受不起熱門區域房租，不斷向外擴散到偏遠小鎮，直接推高當地租賃價格。疊加農業旺季帶來的新增人口，租房需求持續升溫，但可供出租的房源供給嚴重不足。
Domain 最新租金報告顯示，截至第二季度，新州偏遠地區獨立屋周租金要價中位數為 640 澳元，同比上漲 4.9%，每周租金增加 30 澳元。 區域內部漲幅分化明顯：位於 Albury 以西的 Riverina 地區 Berrigan Shire 漲幅領跑，租金中位數一年大漲 18.5%，達到每周 480 澳元； Coffs Harbour 附近的 Bellingen 緊隨其後，年漲幅 18.2%，周租 650 澳元； Tamworth 外圍 Liverpool Plains Shire 租金上漲 17.5%，至 470 澳元 / 周；Moree Plains Shire 上漲 15.4%，周租 450 澳元。
Domain 首席住宅經濟學家 Nicola Powell 指出，租金漲勢已經放緩。截至 9 月的三個月，新州偏遠地區租金基本持平，而夏季前本身就是租賃市場的季節性淡季。 「住房可負擔性壓力持續攀升，過去五年租金已經大幅上漲，進一步快速上漲的空間有限。」 「各個地方租賃市場，受住房供應量和本地經濟實力共同影響。農業地區用工需求上升，存量住房供給有限，租金承壓；宜居度假型小鎮持續吸引退休人群、海濱移居者遷入。」
畢馬威城市經濟學家 Terry Rawnsley 分析，熱門城鎮租金上漲會產生連鎖效應，租客持續向更遠區域外溢。 「租不起拜倫灣（Byron Bay）的租客會遷往 Lismore 這類相對低價區域，還有人從黃金海岸搬到 Tweed Shire。不少小城鎮還迎來海外務工人員，填補農業、醫療行業崗位缺口。」
他表示核心矛盾在於：部分地區急需勞動力，卻沒有足夠的可負擔住房安置工人，直接推高租金。「增加當地住房供應是緩解辦法，很多小鎮只需要新增少量房源，就能明顯改善租賃緊張局面。」
在 Berrigan，Karna Kilburn Real Estate 董事 Karna Kilburn 介紹，當地交通、農業崗位充足，吸引大量人口遷入。Berrigan 地理位置居中、環境安靜，配套商鋪和獨立超市。 「在 Berrigan 很難找到出租房。本地購房者大多是自住買家，房產投資客不多。州租賃法規修訂，比如取消無理由驅逐條款，讓不少房產投資者望而卻步。」 「Berrigan 租金持續上漲，但繼續大幅上漲的空間有限。」 她舉例，有一位房東因為房屋維護壓力大，一次性出售名下 8 套物業，而這 8 套房源全部被自住買家接手，沒有一位投資者購入。
北部 Bellingen 的中介 Cardow + Partners 負責人 Nathan Cardow 表示，少量投資者重新回歸市場，但新增出租房開發近乎停滯。 「聯邦預算案出台之後，我一塊土地都沒有賣給打算自建出租房的業主。」 他提到，在預算案落地前，儘管建築成本高昂，還有部分出租房項目動工；預算公布后，已經沒有新增出租屋開工。 「拜倫灣的新居民遷入 Bellingen 尋找性價比住房，也有悉尼、布里斯班的人搬到這裏，享受海濱生活。」
他目前手上僅有 3 套出租房源：市中心兩居室公寓掛牌數日就收到多份租房申請；一套三居室掛牌一周收到 4 份申請；而一套位於 Boambee East 的四居室，掛牌 30 天仍未敲定租客。 Cardow 稱當地租賃房源周期性萎縮。以往手上常備 6 至 8 套出租房，如今房源極度緊缺。「現在就是缺出租房。很多房東覺得租賃經營壓力太大，直接賣房離場，進一步減少租賃庫存。」
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悉尼 $100 萬以下獨立屋將絕跡？2036 年 $300 萬房價或成常態！
悉尼售價低於 100 萬澳元的獨立屋，正在被視作房產市場的 「瀕危房源」。最新預測模型顯示，這類住宅到 2030 年代或將近乎消失。
房產模型測算，未來悉尼絕大多數片區房價普遍突破 200 萬澳元，即便是利物浦（Liverpool）、費爾菲爾德（Fairfield）等西悉尼核心區域，也無法例外。
realestate.com.au 發布預測，推演了 2031 年、2036 年悉尼各城區獨立屋與公寓中位價走勢。模型預判，本輪市場下行有望在 2027 年下半年結束。 如果過去 20 年的增長趨勢延續，未來五年內，悉尼有 141 個城區房價預計上漲超 50 萬澳元。
住宅建設遲緩造成住房持續短缺，最終將推動房價再次上漲。
realestate.com.au 首席經濟學家 Angus Moore 表示：「現實情況是，悉尼大部分區域，100 萬澳元以下的獨立屋已經相當少見。」 「房價不會永遠下跌。我們預測市場將於明年觸底；隨著價格回暖，更多城區房價會突破 100 萬澳元。」
Moore 提到，本輪下行已經讓不少房主房產凈值縮水，近期入市的買家如果被迫出售，同樣面臨虧損風險，但住房可負擔性難題並未得到解決。
按照模型預測，到 2031 年，悉尼盆地內所有城區獨立屋中位價都將高於 100 萬澳元。只有中央海岸（Central Coast）與藍山（Blue Mountains）合計 3 個城區，獨立屋中位價維持在百萬門檻之下。 屆時，近 246 個城區（約佔悉尼一半區域）獨立屋中位價突破 200 萬澳元；其中 92 個城區的獨棟住宅價格在 2031 年前衝破 300 萬澳元。至 2036 年，悉尼超過三分之一區域，300 萬澳元將成為獨立屋的常態價位。
2031 年，大悉尼區域置業門檻最低的片區，為中央海岸的 Tuggerah、Mannering Park 以及藍山的 Mount Victoria。這些地區距離悉尼 CBD 均超過 90 公里，2031 年房價預測在 97 萬至 99.5 萬澳元區間。
Moore 解釋，自新冠疫情之後，悉尼遠郊低價城區房價持續快速上漲，遠程辦公的普及，令這些通勤不便的區域吸引力提升。 「我們預計這一上漲趨勢會延續。」 他補充，悉尼新增住宅供給跟不上人口增長。 同時包含負扣稅收緊在內的政府稅制改革，也促使房產投資者轉向悉尼外圍低價片區，該區域租金回報率更高。這將持續推高市場低端房價，逐步把百萬澳元以下房源擠出市場。
百萬以下獨立屋逐步消失，將是悉尼房市的重大轉折點。直到 2016 年，悉尼全市房價中位數才首次突破 100 萬澳元；在此之前，100 萬澳元的獨立屋基本是港灣區高端住宅的代名詞。
進入 2030 年代，公寓依舊會比獨立屋便宜不少。預測到 2031 年，悉尼大約半數城區公寓中位價仍低於 100 萬澳元，其中多數片區公寓價格落在 80 萬至 95 萬澳元。
LJ Hooker Schofields 西悉尼房產中介 Sanjeev Kumar 認為，隨著交通配套持續改善，西區居住吸引力不斷增強，區域房價有望迎來強勁反彈。 「社區配套在持續完善，長期來看房產價值會上漲。當下買家心態謹慎，但現階段房價處於低位，也是置換房產的窗口期。」
社會住房機構 Home in Place 集團經理 Martin Kennedy 稱，房價回升雖能穩住背負房貸業主的資產價值，但弊端同樣突出。 「這意味著未來幾代年輕人，很難買得起過去屬於工人階級社區的房子。長期來看，按照歷史標準，澳洲房產在可預見的未來依舊會維持高位。」 「年輕人更傾向長期居住在父母家中，推遲結婚、生育；他們缺少資產與社會利益綁定，容易成為主張財富再分配思潮的爭取對象。」
Anirban Das 近期完成首購，在西區 Riverstone 入手一套住宅，他看好房產長期升值潛力。 「等澳聯儲完成抗通脹周期，房產價值將會回升。我們很幸運，拿下這套性價比不錯的物業。當下屬於買方市場，可以從容挑選。房屋面積和地段都符合預期，等市場復甦，我們就能積累房產凈值。」
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悉尼火災房遭瘋搶！不能看房還吸引 6 人競拍，最終 106.1 萬成交
悉尼不少住宅拍賣遇冷、流拍頻發，但西區一套遭火災損毀的三居室房產卻上演意外火爆拍賣，成交價超出預期，而且競拍買家全程無法進入房屋內部實地看房。
物業位於 Merrylands 區 19 Robertson Street，原為新州政府公共住房，屋內曾發生火災，房屋窗戶現已全部用木板封堵。本次拍賣共有 6 名註冊競拍人，其中兩名買家展開激烈角逐。
Sold by Auction 首席拍賣師 Ben Mitchell 稱，6 人參與競拍的熱度，和當下悉尼房產市場的冷清行情形成鮮明反差。 「6 至 12 個月前，悉尼普通住宅拍賣通常能吸引 5 至 10 名註冊競拍者，現在大多隻有 1 到 2 人，很多房源直接流拍。」
Mitchell 表示，賣家願意順應市場調整預期才有機會成交。不過持續走高的利率、未來潛在加息預期，已經讓不少買家暫緩購房計劃。 「買家群體規模已經縮水，市場不確定性很高。如果後續再度加息，市場會面臨更大壓力，目前市場對加息的討論熱度很高。」
這套物業成交價高於預期，買家看中地塊重建潛力，可推倒舊房重建新房。 房產起拍價 80 萬澳元，經過多輪 10 萬、5 萬澳元幅度加價，最終106.1 萬澳元成交，高於 105 萬澳元的保留底價。 房源由 LJ Hooker Parramatta、Granville、Guildford & Merrylands 中介 Soon Tee 與負責人 Joe Bechara 代理。
中介 Soon Tee 介紹，買家看中的核心優勢是土地面積，地塊約 682 平方米。 「在當前艱難的市場環境下，這個拍賣結果已經很不錯，對於半燒毀的物業而言，成績超出預期。」 據悉，最終買家打算在地塊上新建一棟主住宅，外加一套祖母房（Granny Flat）。 「不少建築商仍在尋找具備利潤空間的地塊項目。」
他提到，上一輪加息的滯后影響會在未來數月逐步顯現，當前不少貸款預批還處在有效期。可負擔性仍是購房核心考量，150 萬澳元以內的房源依舊很受市場青睞。
Realestate.com.au 最新市場簡報顯示，今年悉尼房屋拍賣清盤率長期徘徊在 40% 左右區間。在連續加息疊加 5 月中旬聯邦預算案稅務調整之後，清盤率進一步走低，10 月第一周拍賣清盤率僅 37%。
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