每年多還$1萬，30年房貸能提前10年還清？澳銀行卻藏著陷阱
有房貸的人都知道，額外還款可以少付利息，也有望讓房貸提前還清。
每提前還入1澳元，銀行每天計算利息時就少收1澳元。
不過，實際能省下多少時間和錢，還要看銀行如何計算每月最低還款額。
不妨以Jemima為例。
上世紀80年代的Jemima把大部分零花錢花在和Big Ted野餐上；如今的Jemima已經學乖了。
現在，40多歲的Jemima被房貸壓著生活。她每年報稅時，都會把額外的1萬澳元存入五年前借下的70萬澳元標準房貸中。
她這麼做，是不想讓這筆30年期房貸一路拖到退休以後。
如果Jemima一家堅持下去，預計可以省下351,533澳元，並把房貸還清時間提前10年2個月。這筆節省相當可觀。
這簡直像猜中Powerball的中獎號碼：還清房貸，加快積累退休儲蓄，早日放鬆享受生活。
Canstar金融專家Sally Tindall
但陷阱也在這裏——與Jemima沒有嫁給Big Ted無關
銀行能不能把一件事說清楚？遺憾的是，不能。
計算每月還款額時，銀行有兩種做法，結果差異可能讓你大吃一驚。
方法1：不把額外還款計入最低還款額（最佳做法）。銀行只按原有貸款情況計算最低還款額，不把你額外存入的錢算進去。畢竟，你隨時可能把這筆錢取走；一旦取走，貸款進度就會落後。這樣一來，最低還款額維持不變，房貸也能遠早於原定時間還清。
方法2：把額外還款計入最低還款額（「銀行現金牛」式做法）。銀行看到貸款餘額下降，就重新把每月最低還款額調低。月供賬單雖然變小了，但如果你一直按新的最低還款額還款，貸款仍要花30年才能還清，期間支付的利息也會更多。
Jemima原本盯上的10年節省，就這樣泡湯了。
即使她從現在起直到2051年每年額外存入1萬澳元，最終仍會比銀行採用另一種計算方式多付174,101澳元利息，清償債務也幾乎要花足足30年。
真是夠嗆。
為什麼有些銀行要這樣做？因為時間就是金錢——更準確地說，房貸時間越長，銀行賺得越多。
房貸持有得越久，銀行收取的利息就越多。每月賬單變低聽起來不錯，但很少有人費力提前還房貸后，還願意把債務期限拉長。
你需要向銀行提出的問題
如果貸款里有額外資金，打電話給銀行，花10分鐘確認額外還款究竟會縮短貸款期限，還是會自動降低每月最低還款額。既然打了電話，也可以順便要求降低利率。
Westpac和ANZ按照最佳做法計算最低還款額，不把額外資金計入其中。
NAB默認維持還款額不變，但允許客戶選擇較低的還款額。CBA讓借款人自行選擇；其他銀行，例如深受昆州人喜愛的Suncorp Bank，則採用「銀行現金牛」式計算方法。
額外還款時，務必確認房貸的設置方式。
Suncorp客戶如今面對現實檢驗
明年轉到ANZ后，已經在房貸上提前還款的借款人，最低還款額可能很快上升，因為ANZ按照最佳做法計算客戶的還款額。
人們的本能反應或許是把矛頭指向ANZ，但真正的問題是：Suncorp為什麼一直把那些只想提前還款的客戶的貸款期限拖長？我接觸過的一些客戶甚至沒有意識到這件事正在發生。
如果你的情況正是這樣，而且無法承擔轉到ANZ后預計會提高的還款額，不必慌張。
你可以通過一些變通辦法維持較低還款額，也可以再融資，重新設定欠款金額。如果拿不準，就找人替你把數字算清楚。
告別多個「桶」
還有一道障礙。
Suncorp過去允許設置多個抵銷賬戶，借款人可以採用Scott Pape著名的「分桶」策略，把準備支付賬單的錢分開存放，以節省利息。
ANZ嚴格規定每筆房貸只能有一個抵銷賬戶。如果你依賴多個抵銷賬戶，就需要準備一份預算表，或者尋找一家以具競爭力的利率提供多個抵銷賬戶的貸款機構。
再融資時務必小心，Sally Tindall撰文。圖片：NewsWire/ Monique Harmer
把錢放進抵銷賬戶是不是總會更好？
抵銷賬戶的邏輯很直接：資金放在貸款之外，卻可以減少利息。如果選擇這種賬戶，並不意味著要為此支付更高利率。Canstar資料庫中提供抵銷賬戶的貸款機構，超過45%都把這類賬戶納入最低利率貸款。
不過，很多人還是喜歡直接向房貸額外還款。這樣既沒有花掉這筆錢的誘惑，感覺也更安全；同時還能讓現金遠離詐騙者。詐騙者會盯上抵銷賬戶，因為一旦取得賬戶訪問權，就像中了犯罪分子的Powerball。
轉貸者可能犯下的最大陷阱
如果決定再融資，還要提防一個更大的陷阱。
Jemima有道理地說：「夠了——是時候選一筆適合自己的房貸，而不是適合銀行的房貸了。」但如果她已經還了整整5年房貸，卻一不小心又簽下30年期貸款，即使新貸款利率更低，也會讓自己陷入困境。
原因很簡單：時間就是金錢。貸款期限越長，支付的利息就越多，和額外還款引發的問題如出一轍。
生活不該這麼難。
我們都是忙碌的人，多數還得拚命工作，以應付不斷上漲的房貸還款成本。難道我們真的要犧牲陪伴孩子的時間，或犧牲急需的睡眠，去鑽研房貸的複雜運作嗎？不應該。
現在是監管機構介入的時候了。先讓所有貸款機構遵守同一套規則，就是一個好的開始。
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