悉尼待售房源突破4.27萬套！掛牌積壓加劇 房價和生活成本高勸退生育悉尼人生育意願十年降近20%
1
房價和生活成本高勸退生育悉尼人生育意願十年降近20%
最新分析顯示，高房價與生活成本壓力正聯手壓低悉尼的出生人數。
KPMG分析顯示，2019年至2024年間悉尼多個較可負擔城區的房價上升之際，當地出生人數也在同步下滑，這也印證了住房負擔能力已成為影響家庭形成與規模的關鍵因素。
2019年，悉尼有199個社區的中位房價介乎40萬至90萬元，當年這些地區共錄得41,872宗出生登記，佔全市近三分之二。而到了2024年，同一價格區間的社區僅餘86個，出生登記僅17,262宗。
同期，大悉尼出生人數也跌至58,122人的20年新低，較2019年減少8,535人。
具體而言，Doonside-Woodcroft中位房價五年間上升29.4萬元（46%），出生人數下跌25%；Guildford-South Granville房價上升24.2萬元（36%），出生人數跌21%。
維奇夫婦原本租住悉尼內西區Camperdown一個兩房單位，與兩名女兒同住，三年前，為求更大空間，一家遷往紐卡素Newcastle，以153萬元購入紐卡素四房住宅。
他們說坦言若非負擔不起，本會留在Camperdown，但是大女兒即將升上高中，不能讓兩人總擠在一個狹小的卧室里。
KPMG城市經濟學家朗斯利說，住房負擔能力已成為影響悉尼家庭組建及家庭規模日益重要的因素，如果房價持續上漲，人們就會因為經濟壓力而不得不放棄生育。
澳洲統計局數據也顯示，悉尼生育率十年間下降近20%至1.4的歷史低位，低於2.1的人口更替水平，西悉尼多區跌幅尤為明顯：Blacktown West由2.21降至1.68，Granville-Clyde由2.26降至1.62，Bankstown North由2.6降至1.75。
2024年，大悉尼僅6%社區生育率僅略高於2.1，而十年前約為17%，且多數位於西悉尼地區，其中涵蓋Redfern、Glebe、Newtown、Marrickville及Alexandria的「悉尼市及內南區」生育率僅0.8，而悉尼以外地區2024年生育率為1.98，仍處於相對健康的水平。
朗斯利說，偏遠地區住房供應與可負擔性較佳，為年輕家庭提供了更可實現的置業路徑，悉尼與這些地區之間的生育率差距正在擴大。
高昂的住房成本對生育率造成了衝擊，而自2022年以來持續存在的生活成本壓力，進一步加劇了這個問題。
西澳大學社會科學家兼人口學家戴維斯說，不斷上漲的各項開支正在推遲人們組建家庭的進程，生育隨之延後，結果就是生育更少，澳洲正走向「超低生育率」，通過政策干預回復較穩定狀態將更為困難，目前迫切需要更詳盡的證據，來闡明全國範圍內住房的價格、面積和地理位置究竟如何影響了家庭的規模。
2
預製微型屋可抵高風險山火售價最高12萬兩周內建成
新州南岸建築師設計了一款據稱可抵禦高風險叢林火災的微型房屋，售價僅有7.5萬至12萬元，該設計近日獲兩項2026年Houses Awards提名，分別為小型項目及可持續發展類別。
建築師普皮利設計的這款名為Casa Manyana的房屋靈感源自2019至2020年「黑色夏季」山火中，他們一家人險些喪命的逃生經歷。
2019年12月，普皮利一家位於Manyana的度假屋被Currowan State Forest山火切斷對外通道，當時懷孕四個月的妻子洛格回憶說，大火襲來，一家人決定登上滿載居民、前往Ulladulla避難中心的船撤離，最揪心的一刻是看著丈夫游泳回岸決心保住家園，當時船上所有人都在喊：「不要去，回來！」。
數日後，普皮利返回家園，發現火線距其房屋邊界僅數米，房屋卻奇迹無損。
不過，即使這樣，這段經歷帶來的壓力仍然對他們全家造成了沉重的心理負擔，為了尋求解決方案，普皮利轉向建築設計，打造了Casa Manyana。
這款模塊化微型屋配備浴室、閣樓睡房及小廚房，達到第二高的叢林火災攻擊等級BAL 40，意味可抵禦高水平飛火及近乎直接的火焰暴露，房屋以平板包裝設計，可放入皮卡車斗，框架可在一天內組裝完成，整體建造可在兩周內完工。
房屋定位為受災社區可負擔的重建選項，售價介乎7.5萬至12萬元之間。
根據新州規劃法，住宅用地上的臨時緊急住宿項目兩年內無需提交開發申請，這也讓受災居民可即時動工。
Manyana所屬Shoalhaven地區估計九成居民居住于叢林火災高危土地。
普皮利說，他當時的想法是：如果我們失去了家園，該如何重返這片土地，這也這是災后重建與心理療愈過程中的重要一環，如果能有一種以平板包裝的形式運抵現場、且能在短時間內組裝完成的住宅，對災民來說會大有裨益，而隨著時間的推移，它甚至可以成為永久性住所的一部分。
隨著山火季開始，洛格說，家附近的原型屋帶來了安心感，她已在想應該把哪些需要保護的東西放進Casa Manyana。
不過，新州鄉村消防局（RFS）代理地區指揮官巴特利特警告說，防火建築材料雖有前景，但民眾不能單靠房屋設計保命，許多人並沒有真正經歷過大規模失控山火，在這樣規模的山火面前，即使是準備良好的物業也可能無法倖存，所以最好一開始就不要讓自己身處其中。
3
基本服務工作者難負擔房租根源是太依賴私人租賃市場
Anglicare年度租賃負擔能力快照顯示，隨著租房可負擔性急劇下降，澳洲基本服務工作者正被擠出私人租賃市場，和與2025年相比，僅3類職業的負擔能力有所改善，其餘13類下降或停滯。
在調查的16類職業中，零售、社工及清潔工僅能負擔不足1%的出租房源，護士與教師雖然稍好，但也分別只有1.1%及3.3%的房源被視為可負擔。
該報告調查了全澳48,776個出租房源信息，以16類基本職業的全職最低工資衡量。
結果顯示，北領地一名餐飲業工作者在該州找不到任何可負擔租盤；在其他地區，也僅餘338個。
而與此同時，地產分析機構Cotality數據顯示，過去五年單位租金上漲44.3%，房屋租金上漲36.6%。
Anglicare指出，同期工資增幅不足租金漲幅一半。
布里斯本社工湯普森即將遷入內北區一個周租740元的單位，租金占其收入約一半。
這位單親母親為負擔搬遷費用，已停止服用部分藥物。
她說，除非絕對緊急，她會盡量不看醫生，大概已有十年沒看牙醫，她選擇讓兒子優先獲得牙科、醫療及心理健康預約。
湯普森說，她經濟拮据時有時已經難以說服自己留在社工行業，她們在回饋和支持社區，但政府看起來根本不在乎。
西澳Albany護士萊恩從事護理逾40年，現在支援居家癌症病人，她與伴侶分擔550元周租。
她說付租后已經難以負擔非必需品，住宿和健康是優先選擇，任何稍算奢侈的都負擔不起，假期基本削掉，外出用餐也大幅減少。
而Anglicare自身的員工亦難倖免。
新任Pilbara服務經理的亞當斯遷往Karratha后，花了八周才租到房子，她從未料到長期安居如此困難，資源企業需求推高了當地市場，當地平均周租已經高達約1,700元。
Anglicare Australia執行總監錢伯斯說，工資增長已經多年來追不上租金，多年前我們理所當然認為，如果你全職工作、受訓從事這類職業，就能找到可負擔住房，就算不富裕，至少也能過上體面生活，但是現在情況早已不是這樣。
錢伯斯認為薪資水準與住房可負擔性之間的差距日益擴大，根源在於過渡依賴私人市場提供住房。
她說，過去40年，歷屆政府停止興建和資助住房，我們不一定需要建更多房屋，但需要建更多社會住房，或將部分現有住房轉為社會住房，以便讓這些工資水平的人能有負擔租賃房。
4
悉尼待售房源突破4.27萬套！掛牌積壓加劇
澳大利亞房地產市場的銷售壓力正在進一步顯現。最新數據顯示，悉尼10月待售住宅數量升至42,699套，較9月增加9.3%，比去年同期高出15.2%。隨著房屋出售速度放緩，越來越多房源留在市場上，買家的選擇空間擴大，賣家的定價壓力也隨之增加。
根據SQM Research的數據，悉尼掛牌超過180天的房源達到8,503套，環比增加10.6%，同比激增41.6%。與此同時，10月新掛牌房源雖然較9月增加4.8%，但仍比去年同期少18.9%。這意味著目前待售房屋增多，並不主要是因為房東突然集中拋售，而是已有房源需要更長時間才能成交。
類似現象也正在全澳蔓延。10月全國待售住宅總量升至301,201套，環比增加8.8%，同比增長19.3%，創五年多以來最高水平。布里斯班和阿德萊德的待售庫存較一年前均增加超過40%，墨爾本和堪培拉則達到SQM Research統計以來的最高水平。
值得注意的是，財務壓力較大的業主出售房產的情況有所增加。10月全澳困境房源掛牌數量升至5,368套，同比增加42.3%；新州有1,123套，同比增加21%。不過，這類房源仍僅佔全國待售庫存約1.8%，因此不能將庫存增加直接等同於大規模被迫拋售。
利率變化是影響市場信心的重要因素之一。11月3日，澳洲聯儲將現金利率上調至4.85%，進一步提高了購房貸款成本。在房價預期趨於謹慎的背景下，部分買家選擇延後決定，而賣家則可能不願接受明顯低於心理預期的報價，令交易周期拉長。
5
澳洲年內五次加息！專家建議重新議價與轉貸
澳洲家庭的房貸壓力再度上升。澳洲聯儲11月3日將現金利率上調25個基點至4.85%，為2026年第五次加息，也達到2008年以來的最高水平。四大銀行隨後確認，將於11月13日起把本次0.25個百分點的升幅傳導至浮動房貸利率。
根據Canstar測算，一筆60萬澳元、剩餘25年期限的本息同還貸款，如果年內五次加息均被銀行完整轉嫁，每月最低還款額可能較年初增加約456澳元，一年便多支出約5472澳元。具體增幅取決於貸款餘額、期限、利率及銀行調整方式。
高息環境正在推動更多借款人重新審視貸款安排。Loan Market數據顯示，10月轉貸業務較上月增長約7%。房貸專家建議，借款人可先聯繫現有銀行申請利率複核，並將目前的實際利率與其他貸款產品比較，而不是只關注銀行公布的優惠廣告。
如果現有銀行不願降息，轉貸到其他機構可能降低利息支出，但需同時考慮貸款設立費、結清費、賬戶費用和潛在的貸款保險成本。Canstar舉例稱，對於60萬澳元、剩餘25年的貸款，從7.34%的利率換至6.49%，在計入約1150澳元轉換費用后，兩年內仍可能節省超過9000澳元；這隻是特定假設下的估算，並不適用於所有借款人。
對於短期現金流緊張的家庭，專家還提出適度延長還款年限、調整還款安排，或使用對沖賬戶減少計息本金等做法。不過，延長期限雖然可以降低每期還款額，通常也會推高整個貸款期的總利息；對沖賬戶是否划算，則需要比較賬戶費用、利率和實際存款餘額。
銀行及行業人士提醒，已經出現還款困難的借款人應儘早聯繫貸款機構，了解可申請的困難援助或臨時安排。
隨著加息逐步傳導，審查貸款利率、比較總成本及根據家庭預算調整還款計劃，可能比被動等待降息更有實際幫助。
*以上內容系網友指點山河自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。